Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ?

Bonjour Patito,

Tous ces points ont été abordés de nombreuses fois sur le forum, merci de faire une recherche avant de poster…

Sinon un point m’étonne dans votre raisonnement. Je résume :
- les appartements sont mal fichus
- ils vont mal se louer
- grosse PV à la revente.

Si les appartements sont mals fichus et que vous estimez qu’il seront difficiles à louer, ne serait-il pas raisonnable de croire qu’ils seront aussi difficiles à vendre et donc que la PV ne soit pas si importante que ça ?

Bonjour,

Ne vous vexez pas mais le fait que vous ayez besoin de l’avis du forum sur ce projet démontre qu’il n’est pas pour vous…

Ce type d’opération complexe et risqué (biens occupés, travaux importants, projet de création de copro puis vente à la découpe…) est à mon avis à réserver aux vrais professionnels de l’immobilier, qui ont le temps, les ressources financières, le réseau et les compétences techniques, financières, juridiques, pour en appréhender tous les aspects et en tirer une importante plus-value.

A votre échelle, vous risquez de passer à côté d’aspects importants (urbanisme et juridique en particulier) qui feront capoter votre projet. Votre fiche indique qu’il s’agit de votre premier investissement locatif, faites simple et rentable.

Pas si jeune que cela …
C’est un des projets précédents dont il s agit .
Le but premier est de dégager du cash flow. Il en degage suffisament tant que cela reste loué . En sécurité je pensais vendre quand les apparts devenaient vides de temps en temps sur 10 ans .
Je demande l ´avis du forum pour savoir si quelqu un l’avais deja fait , apres effectivement peut etre que c’est un tord et que cela est juste pour le rassurer . Effectivement peut être que le forum n’a pas d’intéret et que je perd mon temps
Merci

merci de votre
réponse
effectivement avec le recul je trouve que les forums ont un intérêt comme ressource d’infos, mais peu d’ intérêt pour trouver la motivation, cela produit le même effet que de parler des projets aux proches. Beaucoup sont près à faire l’avocat du diable.
J’ai trouvé une partie des réponses sur le net je voulais juste avoir des retours des gens qui ont fait ce genre d’opérations.
Pour le projet je prend aucun risque, j’achete que si j’arrive à avoir un rendement à 15-17%brut( je sais avec l’agent immobilier que cela peut etre jouable) sur ce projet là j’ai énormément de marge en cas de baisse de loyer donc ceinture et bretelle. Je sais que je vais me faire de la trésorerie avec le cash flow positif, je connais les travaux à faire et seront inclus dans le pret.
La solution de sortie par la revente à la découpe est pour moi la meilleure mais sur une longue durée
c’est juste que je voulais savoir si certains l’avaient fait sans etre qualifié marchands de bien et sur quel type de période.
Ensuite pour le copro, ben soit c’est surement bénévole au début et au fur et a mesure faut voir.
Au pire je prendrais conseil avec le notaire ou un avocat et un géomètre.
Pour la fonction recherche j’ai trouvé quelques éléments de réponse je vais ressayé d’approfondir .
Pour la capacité financière, j’ai des économies que 10000 euros pour les coups durs; plus le cash flow tout les mois. la banque suivait déja pour le meme montant que en endettement sans loyers donc là avec des loyers dépassant de plus de 1000 euros le crédit cela devrait passerMerci encore.

Pour les gros travaux il y a les fenetres à changer qui sont de grandes dimensions, je compte 10000 euros que j’incluerais dans le pret.
L’immeuble est très bien placé plein centre rue calme . Les compteurs sont tous séparés les parties communes sont en bon état très propre, les compteur neufs tout date de 2007 pareil pour apparts.
et la toiture est petite (90m2) et des réparations ont été faites en 2007; environ 6000 euros de travaux, renforcement des poutres défaillantes, remaniement .
cela correspond. Les défauts sont que le studio est un peu petit pour la région mais il peut trouver preneur a un loyer raisonnable. il est deja loué.
Un a l’air sombre. mais il est occupé c’est un t1bis, chambre aveugle et une seule fenetre pour la piece principale. (32m2 )
Deux appartements sont mal fichu comme souvent dans l’ancien. Là c’est un t3 transformé en t4 donc des chambres de la taille d’un placard. Rien d’irrémédiable si j’abat la cloison quand l’appart sera vide..
Le dernier est sous comble. donc rien de catastrophique.
Ils sont justes pas dans la normalité que l’on se fait mais rien de repoussant non plus , juste quelque défaut, ce n’est pas un immeuble à problème. Le propriétaire vient de décéder à priori  (je n’ai aps vérifié!) et cela était géré en direct.
Après le fait que tout ne soit pas parfait permet d’avoir un prix intéressant.
Je ne qualifie pas cela comme un immeuble à problème.
Le soucis n’est pas les critiques mais j’ai l’impression que si on ne fait pas comme tout le monde on entend : Attention c’est compliqué, tout est risqué dès que l’on sort d’un schéma classique. suffit que le risque soit très faible et que justement le bien ne soit pas comme tout le monde pour aussi faire une bonne affaire . Sinon on fait comme tout le monde on achète des appartements à 6
% brut de rendement et on prie pour pas qu’il soit vide et que l’immobilier ne baisse pas.
ma notaire de famille je suis allé la voir avant pour tâter le terrain et pour la revente quand j’ai dis le nom de la ville elle n’a pas froncé les sourcils et m’a dit oui et quand je lui ai parlé d’immeubles de 4 -5 appartements, elle m’a dit oui mais pas plus. Cela m’a conforté dans ma recherche.
Par exemple à l’heure actuelle je ne m’aventurerais pas dans un immeuble avec travaux cela me fait plus peur car faut bien maitriser les coûts.

Dernière modification par patito (13/04/2015 14h48)

Effectivement  cela doit être enrichissant  de rencontrer des gens qui ont ainsi entrepris.
Je n ai maleureusement pas de tels contacts c’est pour cela que je tente le forums.
Les seules personnes que je connaissent qui ont investis ne jure que par le studio étudiant meme si il ne rapporte que tres peu de rendement et leur font payé beaucoup d’impots . A fond perdu en somme dans le but de se constituer un patrimoine meme si cela leur coûte un effort d’épargne tout les mois…
Et ces personnes là tout comme les personnes qui nvestissent dans le neuf pour louer je n’adhère pas pour moi cela n’a pas trop de sens . Je prefere a ce moment là epargner et placer l argent dans un placement sécuritaire car je ne pense pas que l’immobilier va continuer a augmenter les loyers sont deja trop hauts

@DDTee : Des invitations sont régulièrement lancées dans la section "Salon des gentlemen" du forum. Rien que sur le mois dernier : Lille, Franche-Comté, Lyon, Paris…

Le but etait de vendre un appart dans 3 ans et et ensuite mettons un tout les deux ans .
Le droit de péremption du locataire ne s’ applique que sur les plus gros immeubles . Pour 5 apparts non

Dernière modification par patito (15/04/2015 17h41)

Ok peut etre ai je mal lu un résumé , après on peut attendre que le logement soit vide pour vendre .
J’avais lu un résumé qui indiquait que cela n’était valable que pour les plus gros collectifs . Mais bon vu la requalification en marchand de bien propable je ferais surement comme tout le monde je revendrais l’immeuble .
Pourquoi ne présage rien de bon ? Car je me suis trompé apparement sur une affirmation ? Cela arrive à tout le monde non ?

L’administration fiscale, puis le juge, retiennent deux critères pour définir un marchand de biens :
- le caractère habituel des opérations
- l’intention spéculative (l’intention de revendre avec plus-value), qui s’apprécie au moment de l’achat.

voir cette page :
BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables
voir aussi un recueil d’opérations ayant été requalifiées de marchand de biens :
BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables - Opérations réalisées par des  personnes physiques et considérées comme habituelles et spéculatives
et voir ici d’autres opérations qui ont été jugées comme n’étant pas des opérations de marchand de biens :
BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables - Opérations réalisées par des personnes physiques et considérées comme non habituelles et spéculatives

- L’intention spéculative, dans votre cas, elle semble établie : vous achetez avec l’intention de revendre.

Si vous voulez éviter que cette intention spéculative soit prouvable, il faudra la passer absolument sous silence, que ça soit à l’écrit ou à l’oral (vis à vis de la banque, vis à vis du vendeur, vis à vis du notaire, vis à vis des voisins…). Officiellement, vous achetez pour vous. Et puis, quelques temps plus tard : "oh, finalement, c’est trop grand pour moi, et si je scindais le terrain pour revendre ?".
Autre version "je sais que c’est trop grand pour moi, mais j’achète pour louer". Vous faites vos projections financières pour louer, vous faites tout pour louer, vous publiez même des annonces de location (que vous imprimez et archivez soigneusement), et puis tout à coup vous vous dites "oh, et finalement, si je revendais plutôt ?".

Notez bien que je ne dis pas que c’est la seule solution ; vous pouvez, à l’inverse, assumer cette intention spéculative, en arguant du caractère non habituel. On y vient :

- Le caractère habituel va dépendre de vos opérations passées et futures. Avez-vous déjà acheté pour revendre ? Comptez-vous le faire à nouveau ces prochaines années ?

Si cette opération est isolée, il me semble que la vente de deux terrains résultant d’un seul achat peut difficilement être considérée comme "habituelle".

Globalement, je vous conseille de demander conseil à votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2016 16h55)