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Investir dans un immeuble de rapport à Argelès-sur-Mer et Narbonne ?

Investissement immobilier locatif : Argelès-sur-Mer et Narbonne

Cette discussion porte sur l'investissement immobilier locatif, plus précisément sur la viabilité d'un projet dans deux villes du sud de la France : Argelès-sur-Mer et Narbonne. Un membre, finomaka, envisage l'achat d'un immeuble de rapport à Argelès-sur-Mer, composé de trois appartements, avec l'objectif de louer deux d'entre eux et d'occuper le troisième en résidence secondaire. Les participants abordent plusieurs aspects clés de cet investissement, notamment la rentabilité et la gestion du risque.

Concernant Argelès-sur-Mer, les membres soulèvent des questions sur la demande locative. Bien que la location saisonnière semble prometteuse durant la période estivale, la location à l'année apparaît plus complexe, en raison d'un marché local restreint et d'une population vieillissante. La gestion à distance de l'investissement, due à l'expatriation de finomaka, est également mise en avant comme un facteur important de la gestion du risque.

L'analyse de la rentabilité fait apparaître des incertitudes liées aux loyers possibles et à la saisonnalité de la demande. Des questions se posent quant à la pertinence de l'investissement compte tenu de ces éléments et de la concurrence des nombreux hébergements touristiques dans la ville. La proximité des logements à la côte et les nuisances possibles liées aux locataires saisonniers sont également discutées. Le choix de l'emplacement géographique et de la typologie de location (saisonnière ou annuelle) apparaissent comme des facteurs critiques pour la réussite de l'investissement.

La discussion s'étend ensuite à Narbonne. Finomaka s'interroge sur le marché locatif de cette ville, notamment sur la demande locative et la rentabilité potentielle. Un membre résidant à Narbonne confirme l'existence d'une demande locative, particulièrement pour les studios et T2, tout en soulignant la variabilité des prix selon les quartiers.

Au final, la discussion met en lumière l'importance d'une analyse approfondie du marché local avant tout investissement immobilier locatif, en prenant en compte des facteurs tels que la demande locative, la saisonnalité, la gestion du bien et le potentiel de rendement. L'emplacement géographique et la typologie des logements influencent fortement le succès du projet.


Pages : 1

#1 06/02/2015 16h54

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je suis actuellement expatrié et à la recherche d un bien à acquérir pour mes vacances en France.
Notre choix se tourne sur l’ Aude ou les Pyrénées orientales (zone leucate, canet….)
Après une longue période de recherche, un bien retient mon attention à Argeles sur mer.

Il s’agit d.un immeuble de rapport de 140m2 composé de 3 appartements (studio, t2, t3 duplex) vendu au prix de 189000 euros.
La taxe foncière s’élève à 1500 euros.

L objectif serait de garder le t3 pour nous et de louer le studio ainsi que le t2.
D après l agent immobilier par téléphone, les loyers :  studio+t2 = 700 euros.

C est là ou je me tourne vers les spécialistes du forum pour des conseils et informations:

1) Que pensez vous d’ un investissement dans cette ville pour ceux qui connaissent?
2) Quid du financement, sachant que l intégralité de l immeuble ne serait pas un investissement car je garderais le t3 pour ma petite famille. J’ai un apport de 80 000 euros. Est il possible de déduire les interets d’emprunts dans le cas ou l’on garde un logement de l’ immeuble?

Merci d’avance

Mots-clés : conseils investissement

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#2 06/02/2015 17h34

Membre (2011)
Réputation :   27  

Bonjour,

Je ne pourrai pas vous donner de conseil précis bien que connaissant Argelès, mais quelques questions à se poser.
Est ce Argelès côté plage ou village?
Vu que c’est une ville trééés touristique en été (de mémoire de 7000 hab à 120-150000 pendant la période juillet-aout)  Le bien est il à proximité d’un camping par exemple ou d’une boîte de nuit?

Zone inondable ou pas? La dernière grosse "arrosée" le mois dernier a touché certaines zones et pas d’autres.
Avez vous trouvé à travers des recherches sur le terrain ou bien sur le web ou autres? Sinon une visite sur site peut vous donner de bonnes informations je pense.

Voilà en tout cas bonne continuation si vous allez au bout de ce projet, les période mai-juin et septembre-octobre sont les plus agréables (moins de monde et soleil toujours aussi présent).

Bonne journée à tous

Le lundi je suis comme Robinson Crusoé,  j'attends vendredi..

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#3 06/02/2015 18h58

Membre (2013)
Réputation :   0  

zendoi: merci pour les conseils.
Le bien se trouve à argeles village à 2,5km de la cote.
Concernant son positionnement exact, j en serai plus à la fin du mois quand je le visiterai.

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#4 06/02/2015 19h38

Membre (2014)
Réputation :   34  

Bonjour Finomaka.

Comment comptez-vous gérer ce bien ?
Sur quel type de location souhaitez-vous partir ? (touristique, annuel) ?

Je suis des PO (sans être une spécialiste de la côte car je recherche plutôt des biens vers Perpignan), et j’ai un doute sur les villages qui s’éloignent des villes porteuses d’emplois. Sur des petites surfaces vous ferez fureur avec un choix touristique mais sur une location annuelle je me méfierai.

Vous obtiendrez quelques chiffres ici (même s’ils sont anciens ça donne un aperçu) : Argeles sur Mer, Pyrénées-Orientales (code postal 66…

Argelès reste une ville âgée (sur le site cité plus haut en 2011, 60% de la population a plus de 45 ans), avec un fort taux de chômage (17,5% en 2011). Ces personnes (de plus de 45 ans) recherchent essentiellement des maisons pour vivre pleinement leur retraite. Il sera donc difficile de louer un studio ou un T2 avec la population locale.
Sur LBC ce jour nous trouvons :
- 7 annonces de studio avec des prix variant entre 380 et et 410 euros pour 54 à la vente à l’unité (hors vente d’immeuble).
- 32 annonces de T2 avec des prix variant entre 375 et 615 euros pour 121 à la vente.

Concernant la location saisonnière, vous pouvez louer facilement entre mai et octobre. Mais étant expatrié, il sera nécessaire de trouver un bon gestionnaire.

Personnellement même si Argelès-sur-Mer (ville proche de la mer) est celle qui me plait le plus, j’opterai plutôt pour celle de Canet (qui est la plus proche de Perpignan et assez connu grâce aux miss météo l’été) voir celle de Sainte-Marie qui est également accessible par la même voie rapide que Canet.
Par contre attention l’été… bouchon garantie !

Dernière modification par Gwen11 (07/02/2015 06h08)

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#5 06/02/2015 19h48

Membre (2013)
Réputation :   0  

Gwen11: Merci pour ces informations … pas très rassurantes mais honnêtes.

Il serait donc compliqué de louer à l’année le t2 alors que c’était mon objectif et louer le studio en saisonnier.

Tout ceci semble compromis.

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#6 06/02/2015 19h51

Membre (2011)
Réputation :   27  

Re bonsoir
Petite question que je n’ai pas posé dés le départ: Êtes vous du coin?
Je veux dire par là connaissez vous Argelès (ou les environs) ?

Bonne soirée

Le lundi je suis comme Robinson Crusoé,  j'attends vendredi..

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#7 06/02/2015 20h18

Membre (2013)
Réputation :   0  

Je connais surtout leucate et barcares.
Argeles, j y suis venu à la journée uniquement.

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#8 06/02/2015 21h51

Membre (2014)
Réputation :   41  

Bonjour,

Pour répondre à votre question sur l’emprunt.
Une piste de réflexion très "borderline" au niveau fiscal :
Vous empruntez normalement sans préciser à votre banquier et au fisc que vous occuperez en résidence secondaire un des 3 lots. Ainsi vous pourrez déduire les intérêts d’emprunts sur la totalité.

Pour l’étude de marché d’Argeles, méfiance quand même….
Perso je déteste ce genre de grosse usine à touristes de masse.

mon blog : www.immeuble-de-rapport.fr

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#9 07/02/2015 05h53

Membre (2014)
Réputation :   34  

finomaka a écrit :

Tout ceci semble compromis.

Vous passez par un AI ?

Je vous conseil lors de votre visite de pousser la porte de quelques AI du coin pour prendre la température sur le type de location dans la ville. Avant de trouver un de mes appartements (en PAP) j’ai dû faire une dizaine d’agences (il n’était pas exclu que je passe par une vente avec eux si bien intéressant). En discutant j’avais à l’époque réussi à récupérer des informations sur le marché locatif de la ville.

Par contre l’immeuble est à 2,5 km de la côte et quand on sait que les jeunes veulent tout tout de suite… il serait intéressant de voir les zones clés de location saisonnière du coin. Une famille avec plusieurs enfants ne louera pas un studio en période estivale.

A ce jour l’office du tourisme répertorie 53 campings, 23 hôtels dans la ville (et je n’ai pas regardé le résultat des résidences de vacances). Vous serez en concurrence avec toutes les autres villes de la côte qui sont assez proche (en distance mais pas forcement dans les bouchons l’été).

Je ne dis pas qu’un tel investissement est exclu (certaines personnes y arrivent) cependant c’est une recherche de longue haleine qui doit commencer pour rechercher le bon emplacement (sans parler d’une bonne rentabilité).

Par contre une question qui me vient à l’esprit. Supposons que vous êtes le locataire du T2 à l’année, les propriétaires du duplex sont rarement là (essentiellement en période estivale) et le studio est loué à la semaine entre mai et début octobre  (scénario parfait). Serez-vous heureux de voir et d’entendre des jeunes rentrer presque tous les soir à pas d’heure (en général ils viennent avec l’idée de profiter des vacances) avec des visages différents  (puisque vacanciers) ?
Je ne sais pas du tout comment un gestionnaire en location saisonnière choisi les locataires ceci dit un jeune qui souhaite venir 1 semaine, 15 jours pour se reposer et lire des livres tranquillement ne va peut être pas venir sur la côte en été.

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#10 07/02/2015 07h08

Membre (2013)
Réputation :   0  

Oui, je compte prendre la température du marché local. Je passe une semaine dans le coin dans une semaine pour visiter et recueillir des informations.

Concernant les locataires potentiels, j envisageais de garder le duplex et louer les t2 et studio.
Pour l’instant, rien n’est fixé. La réflexion sur le bien fondé de cette opération est loin d’être terminée.

Cette démarche d’achat est compliquée lorsque l’on est expatrié car:
- problème de gestion à distance.
- prix élevé pour être utilisé uniquement 10 semaines par an maximum. (Obligation d avoir un logement durant nos retours en france car la location saisonnière pour des périodes de 5 semaines revient trop chère )

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#11 07/02/2015 10h03

Membre (2011)
Réputation :   27  

Bonjour à tous,

Je crois qu’à présent le plus important est de visiter avant d’obtenir plus d’infos de la part des personnes du forum.

Ayant de la famille à argeles (j’avoue, je suis catalan :-)  je crois que le mieux pour vous sera de juger sur pièce. Et si besoin il sera toujours temps ensuite d’apporter des pistes de réflexions.

En tout cas bonnes vacances à vous. Je ne suis pas sur que l’allée des pins soit ouverte (quoique ce sera les vacances dans les PO à ce moment là).

Bon week end à tous

Le lundi je suis comme Robinson Crusoé,  j'attends vendredi..

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#12 07/03/2015 14h14

Membre (2013)
Réputation :   0  

Edit modération: Argeles, Narbonne… merci de ne pas faire un sujet sur chaque ville de la côte

Bonjour,

Après avoir vu des annonces intéressantes de ventes d immeubles de rapport à Narbonne, je me demande s il y a de la demande locative.

Le rendement semble intéressant mais est ce du à une pénurie de la demande locative?

Si des personnes connaissent ce marché local, je suis preneur d’ informations.

Merci d avance.

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#14 11/06/2015 22h44

Membre (2012)
Réputation :   4  

Bonjour, étant de Narbonne, je connais assez bien le marché local.

J’investi régulièrement dans l’immobilier. La demande locative est présente et il est très aisé de louer des studios et T2.
Par contre les prix peuvent varier du simple au triple selon le quartier (comme dans toutes les villes d’ailleurs)
Si vous avez des questions plus précises n’hésitez pas.

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