Investissement immobilier locatif à Lille ?

Bonjour à tous,

Pour info le prochain inédit de Maison à vendre ce mercredi soir sera consacré à Lille. J’ai déjà rencontré l’expert local qui sera sollicité et il m’avait fait bonne impression (notamment en me proposant un appartement mal fichu MAIS en ayant à l’avance préparé des plans et des devis afin de pouvoir chiffrer les travaux) :

Le « Tom Cruise de l?immobilier » à Lille sera au casting d?une émission de M6, mercredi - La Voix du Nord

Petit rappel également concernant les inscriptions pour la prochaine rencontre des Investisseurs Heureux lillois, pour l’instant nous avons 5 participants inscrits :

Info • Forums des investisseurs heureux

Bonjour à tous,

je me lance comme vous dans le LMNP sur Lille avec un 1er appart près du quai du wault.

La rénovation est finie, reste quelques aménagements.

J’ai indiqué pas mal d’info sur ma présentation mais je peux compléter y compris sur ce fil.

Je me permet de rebondir sur un post du début d’année.

perecastor a écrit :

De plus la mesure pourrait valoriser les immeubles situés en périphérie (VDA, Roubaix, Tourcoing, La Madeleine, Croix…) qui eux ne seraient pas concernés).

Voici le lien vers l’étude de 2013, quelques infos utiles notamment le périmètre concerné par l’encadrement en dernière page qui est très large (d’Halluin à Seclin).

http://www.adilnord.fr/images/stories/p … rs2013.pdf

Sinon je n’ai pas trouvé de données sur l’étude 2014, ni les grilles ni le découpage des zones.
Si c’est comme à Paris il est prévu une grille location nue et une grille pour les meublés.

A suivre…

Dernière modification par Kili (15/06/2015 17h40)

Bonjour,

Je profite de ce post pour demander si votre opinion sur les quartiers tels que  Lilles Sud ou Fives est toujours la même (négative) ?

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@Iqce

Pas de changement sur Fives où je passe régulièrement. Par contre, je trouve que Fâches et Ronchin ont bien évolué (moins de faits divers). J’ai regardé s’il y avait des opportunités l’an dernier en immeuble et j’ai trouvé les prix assez élevés.

Sur Lille, les quartiers du sud ne changent pas vraiment, j’éviterai entre la porte des postes et l’hôpital St Vincent. Par contre, Lille Ouest s’est métamorphosé avec tout ce qui a été construit autour du conseil général et a assaini les rues proches (rue de Cambrai, Bld Louis XIV)

Pour continuer sur un message de précaution :
La pierre rapportera moins qu?avant

Il est certain qu’il va vraiment bien falloir faire ses comptes avant d’investir dans l’immobilier locatif à Lille ou à Paris (entre autre mais la plupart des autres métropoles vont être un peu dans le même cas). Un prix d’achat exorbitant, une impossibilité de relever les loyers, des frais et taxes qui ne cessent de progresser, un risque de moins-values élevé à la revente à moyen terme (marché baissier et prix historiquement très élevés) : l’investissement locatif, dans les grandes métropoles au moins, ne serait-il pas en train de devenir un des plus mauvais investissements actuels ?
Si on intègre tous les frais (entretien sur le long terme, dégradations des biens), impôts et taxes, que reste-t-il d’une rentabilité de départ de l’ordre de 5% ? Sans doute à peu près rien… Et je n’intègre pas les soucis et galères éventuelles de la gestion locative.
Une SCPI, c’est quand même bcp plus tranquille, plus sûr, pour aucun souci de gestion et cela rapporte au moins autant.
Votre avis ?

Tout à fait d’accord avec vous DDtee, un investissement à 10% brut bien géré permettra toujours (sauf cataclysme) de s’enrichir sur le long terme, par contre il est probable que la fiscalité, l’évolution des prix des loyers ou d’achat… fassent passer les cash-flow en négatif.

Comme toujours rien ne vaut la diversification… mieux vaut ne pas rester dans sa zone de confort et acheter un seul type de bien (par exemple, uniquement des petits immeubles avec petites surfaces en location meublée dans des centre-ville de villes dynamiques de taille moyenne), au contraire varier immeubles d’habitations et murs de commerces, locations nues et meublées, emplacements ultra-centraux et d’autres plus spéculatifs… et ne pas non plus parier uniquement sur l’immobilier avec effet de levier important pour atteindre ses objectifs.

Vous avez raison concernant l’expertise du secteur recherché. Mon expérience personnelle est qu’en partant de zéro ou presque (notamment sur les immeubles de rapport, dont j’ignorais tout simplement l’existence avant de découvrir ce forum), il m’a fallu 3 mois, une quinzaine de visites et au moins trois fois plus de contacts infructueux pour faire mûrir suffisamment mon projet avant de me lancer. J’imagine que pour un prochain projet, avec des paramètres différents, il me faudra au moins autant de temps pour concrétiser - la courbe d’apprentissage fait partie du projet, et le délai de recherche avant de trouver le bien idéal est d’une certaine manière incompressible.

Un bémol cependant concernant les baux commerciaux : j’ai effleuré plusieurs fois le sujet et ça m’a semblé d’une complexité bien supérieure aux baux d’habitations car moins réglementé. Ce qui ne veut pas dire que je n’achèterai jamais un tel bien, mais que je ferai épauler par des professionnels pour sélectionner le bien.

NB : Pour ceux qui suivent mon projet, tous les lots sauf un sont désormais loués ou en passe de l’être. Plutôt bon signe quant aux futures valeurs réelles de vacance locative (estimées à 1 mois par an par lot, à priori bien moins sauf impayés ou gros travaux imprévus) et loyers (2750€/mois contre 2500€ estimés, avec probablement une petite marge de manœuvre lors des prochains baux).

Le profil type des locataires est soit des étudiantes intégrant une école supérieure du quartier, soit un jeune couple finissant ses études et prenant son indépendance, avec dans tous les cas les parents garants. Je n’ai finalement pas choisi de prendre l’assurance loyer impayés mais deux garants solvables par lot, cautions pour l’un et pour l’autre des occupants, pour une durée d’un an renouvelable deux fois soit 3 ans au total.

En revanche tous les professionnels du bâtiment qui sont intervenus m’ont alerté sur l’installation de chaufferie qui semble ne pas avoir été faite dans les règles de l’art. Il faudrait dans l’idéal que je provisionne sur les premières années d’exploitation de quoi réaliser l’individualisation des compteurs d’eau, ballons d’eau chaude électriques et radiateurs électriques, si je veux être certain de ne pas avoir de souci à l’avenir. Ce qui repousserait le moment du "break even" pour ce projet de 18 mois environ.

Bonjour lachignolecorse,

Voyez le bon côté des choses, en cherchant de nouveaux locataires dès maintenant vous aurez l’opportunité de signer vos nouveaux baux avant le 1er août et donc ne serez pas (encore) obligé de suivre la nouvelle réglementation ALUR (format imposé pour les baux avec de multiples éléments relatifs aux charges, aux loyers, notice d’information, autorisation préalable à la mise en location…, fourniture des diags amiante et élec obligatoires, etc…).

Même en arrivant avec les document tout prêts chaque entrée dans les lieux m’a pris 2 bonnes heures, je m’imagine même pas après la mise en place de la loi… j’ai d’ailleurs eu le sentiment, en tant que bailleur qui fait les choses dans les règles, que les locataires devenaient mal à l’aise devant la quantité de documents à fournir et recevoir (exemple : pourquoi devons-nous signer 8 exemplaires de la caution solidaire à la main ? réponse : depuis la loi ALUR la solidarité entre locataires non mariés ou pacsés s’éteint au bout de 6 mois après le départ de l’un ou de l’autre, vous devez donc vous porter explicitement caution pour l’un et pour l’autre des locataires).

lachignolecorse a écrit :

A ce propos, doit-on garder un exemplaire des diagnostiques visés par le locataire (40 pages pour un studio!), ou peut-on avoir un document visé par le locataire et reprenant seulement les références des documents?.

Mon notaire me conseille de conserver chaque page avec paraphe, signature sur 1ère et dernière de chaque diag (soit autant que pour un achat )