LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Bonjour 60Maripo,

Bravo pour ce bon début! Peut être pouvez vous détailler l’achat de ces 3 nouveaux studios? S’agit-il d’un seul et même lot?

Bonjour,

Après avoir réalisé mon premier achat pour investissement en LMNP, j’ai quelques questions concernant la fiscalité/comptabilité pour lesquelles je n’ai pas vu de réponses sur le forum.
Je me permets donc de vous les soumettre :

1/ j’ai acquis mon appartement fin d’année 2014 et les travaux ont été relativement long. J’ai contacté un comptable pour avoir des infos diverses et ce dernier m’a fait part du fait que pour pouvoir amortir ou déduire les frais d’acquisition de l’appartement dans le cadre du LMNP, il faut déclarer aux impots l’activité maximum 3mois après l’acquisition. Est-ce vrai?

2/ Ceci n’a pas été fait. Mais dans ce cas, sachant que j’ai réalisé des travaux qui ont augmenter sa valeur, est-il possible de faire ré-estimer le bien par des agences afin de me baser dessus pour amortir le bien (ce qui pourrait correspondre au prix d’achat (légèrement décoté) + frais d’acquisition) ?

3/ Si oui, je déclarerai donc mon activité que sur mes revenus de 2015 car je n’ai mis en location l’appartement et declarer mon activité  que en 2015?

Merci par avance !

Je me pose une question…
Est-il possible :
- d’acheter un appartement
- de faire des travaux non négligeables
- de créer un déficit foncier avec ces travaux et autres frais d’achats…
- puis de faire évaluer l’appart a une valeur augmentée (suite aux travaux)
- et de le déclarer a cette valeur pour l’amortir en LMNP

ainsi, sauf erreur, on "bénéficie" deux fois des travaux, une fois en déficit pur et une autre en augmentation de l’amortissement dû à une augmentation de valeur.

Je pense que lemouz voulait parler de charges plutôt que de déficit : passer les travaux en charge puis les amortir dans la valeur du bien rééstimé à la hausse…

Bonjour,

J’ai trouvé un article intéressant qui pourra vous renseigner sur les conditions et l’imposition des revenus LMNP:

Tout savoir sur le statut LMNP

Cordialement,

Jeanne

Bonjour à tous,

J’ai du mal à trouver une réponse claire à ma problématique du moment.
Je dois relouer mon meublé et une candidate est parfaite. Seul "hic" : le logement ne constituera pas sa résidence principale. Il me semblait que ce critère était important mais j’avoue ne pas avoir retrouvé quelque chose m’empêchant de louer à cette personne (tout en conservant le même mode de fonctionnemnet LMNP cela va sans dire).

Quelqu’un peut m’aider ?
Merci

La notion de résidence principale ne dépend pas du bailleur, mais du locataire, qui seul décide. Aussi on ne peut vous le reprocher, vous inscrivez ce que vous voulez sur le bail, le locataire a toujours le droit de changer de résidence principale tout en conservant le bail. Exemple : j’ai un bel appartement loué pas cher en plein Paris, si je suis muté pour 2 ans outre-mer, je le conserverais pour le retrouver après ce séjour. Mon bailleur n’a rien à dire tant que je paie le loyer, sauf si je le sous-loue sans autorisation…
Fiscalement, la taxe foncière ne bouge pas mais la taxe d’habitation  devient beaucoup plus lourde pour une résidence secondaire.
Pour le meublé, soit le bail est long soit court (tourisme), et alors les contraintes changent, mais c’est normal car c’est une décision du bailleur.
Rastignac

Vous n’avez aucune modification à faire, votre locataire sera en résidence principale chez vous pendant 10 minutes… La résidence principale est décidée par le locataire et pas par le propriétaire.
Vous avez juste le choix entre la courte durée, touristique (et donc autorisation à Paris presque impossible) et longue durée, en général 1 an renouvelable.
Rastignac

Pour mémoire, le paiement de la CFE (obligatoire en LMNP) dispense de la taxe d’habitation http://vosdroits.service-public.fr/prof … 4658.xhtml

Je ne lis manifestement pas ce texte comme vous. Pour moi un bien déclaré au BIC, enregistré au tribunal de commerce a un caractère professionnel, même en LMNP.

En conséquence, je lis ainsi le texte cité "les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d’habitation : s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)"

Ce lien http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml me semble indiquer ce caractère professionnel en précisant les activités concernées.

@DDtee
Nous avons une petite divergence, voici mon point de vue "fiscal".
1/ LMNP
Signifie loueur de meublé non professionnel, donc le propriétaire est une  sorte d’"amateur", même s’il est imposé en BIC.
2/ "les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d’habitation : s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)"
Il s’agit de l’usage du local, pas de son imposition qui est évoqué par le texte. Et l’usage, c’est décidé par le locataire qui se "sert" du  local. Si un médecin en fait son cabinet, l’usage est professionnel. Si c’est un étudiant ou un salarié qui en fait sa résidence (principale ou secondaire), l’usage est d’habitation.
3/ Un locataire qui indique sa résidence principale dans sa déclaration d’impôts reçoit automatiquement une taxe d’habitation quelques mois plus tard, pour peu qu’il y soit présent le 1er janvier de l’année en cours.
Conclusion
En tant que propriétaire LMNP,vous n’êtes pas considéré comme "professionnel" de la location. Mais même si vous étiez une société foncière spécialisée, la qualification juridique du propriétaire ne détermine pas le statut du locataire ou la destination du bien loué.
L’usage destiné du bien, qui est précisé dans le contrat de location, détermine les articles fiscaux qui s’appliquent. En l’espèce, comme disent les juristes, il s’agit d’une simple habitation pour un locataire qui n’y exerce pas d’activités officielles ; donc la taxe d’habitation est à payer par le locataire ou par l’occupant à titre gratuit.
C’est ma lecture du texte que vous invoquez, je vous conseille une vérification auprès de professionnels, comme le centre des impôts.
Rastignac
P.S. Je viens de lire la réponse de Pierre Jacques 11 qui cite l’article 1407 du CGI, dont je vous transmets un copié-collé, en allant sur google, article 1407 du CGI.

Article 1407
Modifié par Loi n°2006-1666 du 21 décembre 2006 - art. 78 (V) JORF 27 décembre 2006
I. La taxe d’habitation est due :

1° Pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation ;

2° Pour les locaux meublés conformément à leur destination et occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l’établissement de la taxe professionnelle ;

La taxe d’habitation est due par le locataire (ou l’occupant), pas par le propriétaire, qui en meublé doit quand même payer la taxe foncière et la CFE.  Pour la taxe des courts séjours, je ne sais pas, il s’agit peut-être des baux de courtes durées, que je ne pratique pas.
Rastignac

@Pierre Jacques11

J’apporte quelques "petites nuances" sur la Taxe d’habitation, et attends votre avis :

1/Dans 99,9 % des cas, c’est l’occupant du 1er janvier qui règle la TH, et en pratique le contrôleur ou l’agent ne risque pas de perdre pas un temps fou pour déterminer qui est l’exact redevable.

2/ Si le logement n’est pas occupé, le propriétaire risque de payer la taxe des logements vacants pour les zones "tendues".
"La taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Elle vise les agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.
Cette taxe est perçue au profit de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Les communes dans lesquelles la TLV ne s’applique pas Impots.gouv.fr - Accueil sur la taxe des logements vacants

3/ Si le logement est occupé pour de courts  séjours, comme vous l’indiquez, le propriétaire n’est pas "peut-être" redevable. Il ’est, tout simplement. C’est soit l’occupant au 1er janvier (99% des cas), soit le propriétaire qui paie, si le bien est occupé et qu’il se situe dans les aménagements et exceptions que vous citez.
cf. article 1408 du CGI (facile à retrouver sur google):
"Article 1408
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 47 JORF 16 juillet 2006
I. La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. Toutefois, pour l’imposition mentionnée à l’article 1407 bis, la taxe est établie au nom du propriétaire, de l’usufruitier, du preneur du bail à construction ou à réhabilitation ou de l’emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.

Les fonctionnaires et les employés civils et militaires logés gratuitement dans les bâtiments appartenant à l’Etat, aux départements, aux communes ou aux hospices sont imposables pour les locaux affectés à leur habitation personnelle.

Les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé sont redevables de la taxe d’habitation afférente aux locaux attribués en jouissance à leurs membres.

Rastignac