LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Vous êtes conscient que les déficits déductibles ne pourront pas intégrer les amortissements ?

Exemple :
Recettes = 100 000€,
Charges = 140 000€ dont 80 000 € d’amortissements et 60 000€ d’autres charges,
Résultat = -40 000€ (déficit de 40 000€),
comme hors amortissement on obtient "déficit fiscal = 0€", rien ne sera déductible du revenu global,
et les 40 000€ de déficit seront juste reportés, pour compenser d’éventuels bénéfices futurs de l’activité.

En ce qui concerne votre question, je n’ai pas de réponse précise, et vu sa technicité, je vous conseille de la poser à un professionnel du domaine, qui engagera sa responsabilité sur la réponse fournie.

Il faut déjà sans doute que les statuts de la SARL de famille indiquent un objet en cohérence avec l’activité de la SAS (si la SARL a pour objet "la propriété et l’exploitation des biens nécessaires à l’activité de loueur en meublé professionnel, et activité commerciale ou industrielle connexe et complémentaire", et la SAS fait du "commerce de fruits et légumes", il pourrait y avoir un souci).

Ensuite, comme la SAS est une personne morale (imposée à l’IS), je ne suis pas sur qu’il soit possible de la détenir à 99% dans une SARL de famille à l’IR, et surtout de considérer les revenus résultant de la location meublée par la SAS comme des "produits d’activité de location meublée" de la SARL (ce seront les dividendes de la SAS qui seront des recettes de la SARL, et sans doute pas considérés comme des "produits d’activité de location meublée", mais comme des "produits financiers").

Vous pouvez peut-être creuser la piste de ne recevoir de vos parents que la nue-propriété de ces biens, ou des parts de la SARL de famille, et qu’ils en conservent l’usufruit (et le statut LMP, et le paiement éventuel de l’ISF, qui va avec), pour retarder la transmission de l’usufruit.

N’oubliez pas que pour sortir les biens loués en meublé (moins les dettes attachées) du patrimoine assujetti à l’ISF, il ne suffit pas d’avoir le statut LMP (et donc que les recettes de location meublée soient > revenus d’activité), mais il faut aussi que l’activité LMP génère des "bénéfices" [*]  > aux autres revenus d’activité. (relire mon 1er message de cette discussion)

[*] Ce n’est pas la même chose que des "recettes", et je ne sais pas si c’est ce que vous vouliez dire en écrivant "revenus LMP".

@GoodbyLenine

Effectivement, c’est une piste à laquelle je n’avais pas pensé, le démembrement des parts sociales pour retarder la transmission de l’usufruit mais cela ne fait que repousser l’échéance (et le problème) tout en sachant que les dispositions fiscales et de taxations à l’avenir risquent d’être de plus en plus sévères (qui sait, reforme du statut LMP, du pacte Dutreil, de l’ISF, par exemple…) Je vais creuser, merci, au pire des cas, j’irai voir un avocat fiscaliste car le fait que cela bloque une situation matrimoniale est fort de café !

Pardon pour le terme trivial, j’entendais bien la notion de bénéfices > aux autres revenus d’activités pour l’exonération d’ISF. Normalement pas de problème de ce côté là, comme c’est une transmission, le prévisionnel n’est pas pénalisé par des emprunts.

@ZX-6R

La politique familiale est de ne pas vendre mais j’ai bien peur que la contrainte nous y oblige… Concernant le point de GBL, il s’agit de la règle pour l’ISF : retirer de leur activité de location meublée à la fois plus de 23.000 euros de recettes annuelles ; et plus de 50 % de leur revenu. Après en pratique, effectivement, cela semble ne pas aller dans le sens du conseil qui vous a été donné. Je sais seulement qu’il existe la possibilité d’un prorata temporis en début d’activité dans l’année, notamment pour le seuil des 23 K€.

@ZR-6X  :  Vous faites une grosse erreur dans la règle pour l’ISF. Renseignez vous !  (et lisez l’article 885 R du CGI : Code général des impôts - Article 885 R | Legifrance)

Au niveau des conditions pour être LMP, vous faites aussi une erreur, ou plutôt une imprécision, car il faut avoir plus de 23 000€ de recettes de l’activité (et pas de "revenus") (lisez Article 151 septies VII 2° du CGI : Code général des impôts - Article 151 septies | Legifrance)

Il ne faut pas confondre "recettes de l’activité" et "revenus" (= recettes - charges).
On peut tout à fait être LMP, et avoir ses actifs (et passifs) de l’activité LMP à inclure dans le patrimoine pris en compte pour l’ISF.
On peut tout à fait être LMP et avoir une activité LMP qui ne fait pas de bénéfiice (fiscal), mais pour que ça sorte du patrimoine pris en compte par l’ISF, il faut qu’il y ait du bénéfice (et que ce bénéfice représente plus de la moitié des revenus du foyer).

Si vous n’êtes pas d’accord, merci de citer les textes du CGI, les réponses ministérielles, ou les jurisprudences sur lesquelles vous vous appuyez. Je serais ravi d’apprendre.

Dernière modification par GoodbyLenine (06/11/2012 20h11)

Pour avoir le statut LMP, il faut:
- une inscription au RCS
- des recettes brutes ( loyer ttc) > 23000 €
- des recettes brutes > aux revenus du foyer fiscal soumis à IR ( quid de la disparition du PFL cette année)

Pour que les biens soient exonérés d’ISF, il faut:

- une inscription au RCS
- des recettes brutes ( loyer ttc) > 23000 €
- retirer de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal sauf revenus soumis à taxation proportionnelle ( là encore quid du PFL).

Revenus = recettes - charges - amortissements soit bien moins que les recettes…

Vous pourriez dans ce cas me remettre le point de réputation que vous m’avez enlevé car vous répétez une grosse bêtise depuis le début de ce post et vous me sanctionnez d’un -1 de réputation lorsque je le fais remarquer, étayant vos propos de textes de lois que vous interprétez mal.

Ce serait la moindre des choses…

Pour que les lecteurs ne s’y perdent pas :

RECETTES = LOYERS ENCAISSES

(et si on veut continuer là dessus, quid des cautions, retenues sur dépôt de garantie…? )

Bonsoir,

Pour compléter vos remarques et concernant le montage SARL de famille + LMP et l’assujettissement à l’ISF, ce sont les dispositions de l’article 885 O du CGI qui s’appliquent ; dans ce cas, selon la réponse ministérielle ZOCHETTO, seules les parts sociales détenues par le gérant sont susceptibles d’être regardées comme professionnelles, sous réserve qu’il exerce dans la société son activité professionnelle principale.

Régime d’ISF pour les loueurs de meublé professionnel

Autrement dit, si et seulement si, nous sommes en présence d’un gérant associé qui exerce son activité principale de LMP, on tombe dans l’exonération d’ISF pour détention de parts de socié­tés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu et non plus dans la règle :
- des recettes brutes ( loyer ttc) > 23000 €
- retirer de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal sauf revenus soumis à taxation proportionnelle

GoodbyLenine a écrit :

Mais pas sur le fait qu’être LMP suffit pour ne pas avoir à compter la valeur de ses biens loués en LMP (moins les dettes dessus) dans le patrimoine donnant lieu à ISF.

J’aimerais bien qu’on trouve une réponse sur ce point.

Quels sont donc vos arguments? C’est toujours la définition de "recette" qui vous taquine?

On trouve comme  avantage fiscal au statut LMP l’exonération d’ISF :

En tant que bien « professionnel », le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail. Une condition souvent difficile à respecter puisque les recettes locatives doivent représenter plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Quand on a le statut LMP, les immeubles / appartements / studios sont des biens professionnels, et donc automatiquement exclus de l’ISF.

Je précise que c’est ma définition personnelle, je ne suis pas LMP et donc ceci n’est pas une vérité absolue. Juste mon point de vue dont j’aimerais débattre avec vous.

Merci pour ses sources.

Nous avons donc Paul Duvaux, avocat, qui dit :

L ’exonération ISF suppose que les revenus de la location meublée représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (outre le fait qu’il faut que les recettes dépassent plus de 23 000 euros de recettes comme pour le LMP).
…
Il s’agit des revenus et non des loyers pour la comparaison en matière d’ISF avec les autres revenus du foyer fiscal. Par ailleurs les revenus en question du foyer fiscal sont seulement les revenus professionnels (salaires, revenus BIC, BNC ou BA, rémunération de gérant).

Encore faudrait-il savoir ce qu’il appelle "revenus". Il se trompe assurément de terme. Parle-t-il du résultat d’exploitation, du résultat fiscal? D’après son explication, il ne parle pas des loyers perçus mais du "bénéfice" retiré de l’activité de LMP. Mais cette notion n’existe pas en réalité. On a soit un résultat d’exploitation, soit un résultat fiscal.

Pour votre exemple de redressement sur Univers Immo, il n’est pas assez précis, on ne sait pas de quel déficit parle l’auteur. En revanche, la conclusion de la discussion est très précise et va dans votre sens. Je cite Fluo, j’espère qu’il ne m’en voudra pas s’il passe ici :

Fluo d’Univers Immo a écrit :

Il faut différencier 2 approches :
-1-approche comptable (concernant les revenus liés à l’activité de loueur)
-2-approche concernant l’ISF

-1- Pour être lmp, (et donc pouvoir déduire les éventuels déficits des autres revenus du foyer ou encore être exonéré de" plus value" lors d’une revente après 5 ans), il faut REUNIR les 3 conditions maintes fois énumérées (plus ou moins clairement) :
. . . -a:un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du comerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
. . . -b: les recettes annuelle retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
. . . -c: ces recettes excèdent l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires au sens de l’article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62).

-2-approche concernant l’ISF
Par ailleurs (donc en plus), pour prétendre "sortir" le bien de l’assiette ISF, il faut que le résultat (recettes-dépenses) soit supérieur aux autres revenus du foyer

Notez qu’il emploi le bon vocabulaire, c’est le RESULTAT (encore faudrait il savoir s’il parle du resultat courant ou resultat d’exploitation ou du resultat fiscal) qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer.

Enfin, concernant l’article 885R :

retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Il s’agirait donc du resultat fiscal de l’activité LMP qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer pour que les biens soient exonérés d’ISF.

Bonjour,

Je souhaite acquérir une maison afin de la transformer en meublé de tourisme.
Cette opération est prévue avec mes parents. On nous a conseillé de créer une SARL de famille.

Qu’en pensez-vous ? Quelles sont les meilleures formes juridiques et fiscales pour réaliser ce projet ?

N’y a t-il pas d’autres montages ?

Merci par avance pour vos retours.

Cordialement,

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Voici quelques éléments supplémentaires pouvant vous aider à m’orienter dans mon choix :

- Situation perso : salarié avec une tranche IR à 30 %
- Situation parents : Entreprise en nom propre avec tranche IR à 30 % (mère conjoint collaborateur)

- Création d’une structure avec achat d’un immeuble pour création de deux meublés.
- L’entreprise réalisera un chiffre d’affaire approximatif de 30k€ la 1ere année et 40k€ la 2nd.
- Le bénéfices seront conservés les deux 1ères années pour acquisition constitution d’un apport pour acquisition d’un second immeuble.

- Certaines opérations d’entretien (ménage, entretien) seront réalisées par les associés.
- A terme il est possible qu’une partie des associés soient salariés de l’entreprise pour finaliser cotisations retraite.

Quelques questions :

- Au vu de nos situations perso, qui a plus intérêt à être gérant ?
- Quoi qu’il arrive ce sera une gérance minoritaire (50 % mes parents - 50 % moi), avec rémunération à 0, donc pas de cotisation sociale sur les rémunérations. Mais concernant la quote part de bénéfices pour chaque associé, concernant le gérant est-ce reconnu comme de la rémunération ou des dividendes ? Cette quote part est-elle soumise à cotisations sociales ?
- Y aurait -il intérêt de monter une structure de type SCI détient les immeubles et les loue à une SARL de famille qui les exploite en meublés ?

Merci par avance de votre aide.

Cordialement,

bonjour
je suis depuis quelque mois rentier, et il est probable que l isf me tombe dessus en 2013.
j’avais deja entendu parler du lmp depuis quelque année, et je viens de passer 1 mois a trainer partout sur internet pour voir si ce status serai interescent pour moi.
mais maintenant je suis bloquer je ne trouve pas les infos manquante.
je correspond au critere pour etre eligible au lmp , mais je n arrive pas a estimer CE QUE CA VA ME COUTER car le lmp a pas que des avantage, apparemment il va falloir payer des cotisation diverse et varié, je ne trouve pas ce que je peu "amortir" quand on est deja proprietaire des logement, je n ai aucune idée de comment faire la comptabilité, et je ne connais perssone et ne trouve personne de competant dans le domaine ( meme des "comptable" soit disant specialiste ) m on sortie au téléphone des connerie monumentale ( du genre pour etre lmp il faut forcement louer a des professionel genre artissant ou commercant )

bref, aparement ici il y a quelque lmp, alors:
- combient ca coute ?
- avez vous des bon avocat fiscaliste/expert comptable sur paris a me recommander? ( et combiens vous coute t’ils ? )
- quels montage fiscal avez vous fait?
- certain d’entre vous on t’il tester l application de la fameuse exoneration de plus value ? parce que je lit ici, que apparemment, on n’y aurai pas droit: http://avocats.fr/space/paul.duvaux/con … 45AB9428C0

bref je suis en plein questionnement sur le LMP, et j’espere que vous pourrez m aider a y voir plus clair.

EDIT: pour bien comprendre ma situation, je loue 3 appartements ( et d’ici peu je pourrai en louer 4 ou 5 ) qui me raporte deja + de 23 000 par ans, et c’est ma seule activité ( donc pas de pb pour que le revenu de lmp dépasse le revenu du foyer puisqu’il en represente 100%
jusqu ici je passais ces revenu en micro bic, ca me simplifiait le probleme et je payais que dalle en impot sur le revenu ( mais un max en impots foncier et CSG ) sauf que jusque la j’etait en dessous de l isf… et la tout de suite ca va faire mal, de plus j’ai une problématique de succession, comment transmettre ce patrimoine a ma concubine et a des parent eloigné ( vu que j ai pas d enfant pour le moment ) sans que se soit taxer a 60%….

Dernière modification par Skywalker (28/11/2012 20h46)