LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

J’ai personnellement déjà investi dans 2 opérations en LMP (via une SARL de famille, à l’IR), en empruntant in fine chaque fois environ 100% de l’investissement ht, à un taux inférieur de plus de 1% au taux de rendement. Et comme les loyers ont depuis augmenté, l’écart entre rendement et coûts du financement n’a fait qu’augmenter. Bien sur, il faut  donner une garantie suffisante à la banque pour qu’elle accepte un tel montage, et ce type d’opération est pour le long terme (15 ans ou plus).

Entre la première fois où on m’a parlé du LMP, et mon premier investissement, il s’est passé plus d’une année. J’ai lu pas mal de livres et autres documents, rencontré pas mal de personnes, plus ou moins spécialisées, jusqu’à me sentir suffisamment informé. J’ai ensuite encore découvert pas mal de subtilités, par exemple en voyant comment l’expert comptable prenait en compte diverses opérations.

Actuellement, il serait possible de faire une telle opération, même si l’écart rendement - taux de prêt n’est pas aussi grand que dans certaines périodes passées.
Voici à titre d’exemple les données chiffrées de l’opération possible actuellement (oct2010) que j’ai étudiée :

-> achat de chambres d’une Ehpad en exploitation (exploitant : Noble Age) avec quote part de toutes les parties communes
-> rentabilité de 5.35% ht/ht annoncée (c’est à dire loyer ht = 5.35% du prix d’achat immobilier + mobilier + commission du monteur du projet), en ajoutant des frais "de notaire" de 7%, la rentabilité réelle devient 5.0% 
EDIT : En juin 2012, au lieu de 5.35%, le marché proposait le même type d’opération avec 5.10%
-> bail commercial 9ans, renouvelable
-> loyer révisé chaque année, indexé sur un panier d’indice, qui revient en gros à suivre l’inflation
-> tous les coûts récurrents sont pris en charge par le locataire, sauf le renouvellement du mobilier qui diminue de 2 à 4% le loyer au bout de quelques années, et les impôts fonciers
-> ajouter quelques coûts "de structure" (comptabilité de la SARL -1500€-, cotisations sociales du gérant -au mini 900€/an même s’il est déjà salarié ou ne prend aucun revenu-, etc.)
-> emprunt infine à 3.35% + assurance sur 15 ans, taux révisable capé +/- 1%, sans IRA;
-> avec le statut LMP (qui nécessite qqs conditons, voir ci-haut), pas d’impôt pendant pas mal d’années.

On dégage une trésorerie excédentaire (loyer - frais financiers - autres frais) d’un peu plus de 1%/an de l’investissement (en investissant 0 en fonds propres), qui augmentera lorsque les loyers augmenteront (s’ils augmentent, ce qui n’est jamais 100% acquis au départ).

En ce qui concerne la "revente" du bien, on pourra revendre selon le montant du loyer et le taux de rendement exigé alors du marché. En gros, à taux de rendement exigé du marché constant, on vendra au prix d’achat, réévalué de l’inflation, moins les environ 15% de frais d’achat (commission du monteur du projet + frais "de notaire"). C’est une opération à très long terme (au moins 15 ou 20 ans), et il ne faut pas espérer ressortir avant sans y laisser des plumes.

Risques principaux : défaillance de l’exploitant (qu’on peut limiter en vérifiant sa solidité, la rentabilité de l’exploitation de l’établissement concerné, voire parfois en acquérant une participation dans l’exploitant pour mieux le surveiller, etc.) ou baisse du loyer imposée par l’exploitant (lors du renouvellement du bail, ou en cours si l’indice a conduit à revaloriser le loyer de +de 25%, mais une telle baisse devra être justifiée par une baisse d’activité ou des recettes de l’exploitant), ou mise à la charge de l’investisseur de lourds travaux (selon ce que le bail prévoit…).

Dernière modification par GoodbyLenine (29/11/2012 01h10)

fp11 a écrit :

Bonjour,

je trouve ces forums très détaillés et je profite de cette période assez calme pour me documenter.
Je souhaite me reconvertir en LMP (quatre appartements à Paris) pour améliorer leur rendement et aussi cotiser pour la retraite. Objectif environ 24 k euros après charges diverses avec un T3 (Belleville) et 3 studios (République / Strasbourg St-Denis / Voltaire).

Je me pose des questions sur la faisabilité de l’opération, notamment rendement visé et statut (LMP impossible à Paris ?)

Merci

Si ces biens sont actuellement loués nus (ou pas loués), vous devez normalement (il semble que pas mal de bailleurs s’en dispensent, au risque d’en subir les conséquences un jour ou l’autre…) obtenir de la préfecture une autorisation pour les convertir en meublés (sauf si c’est des meublés qui seront la résidence principale des locataires, sur longue durée donc), et il semble que la préfecture soit réticente à autoriser de plus en plus de meublés de tourisme (quand il y a autant de "parisiens" qui n’arrivent pas à trouver un logement)….
En outre, le règlement de copropriété ne doit pas interdire le meublé.

Voulez-vous louer à des touristes (à la semaine, voire la journée), des travailleurs en déplacement (pour quelques semaines, voire mois) ou à des locataires y résidant à l’année ?

Pour obtenir des informations sur la rentabilité locative à espérer, et l’existence d’une réelle demande pour ce type de location, le mieux est… de consulter les agences spécialisées.

Attention à bien distinguer, pour le statut LMP les recettes (loyers perçus ttc), du bénéfice de l’activité (les recettes - les charges de toutes natures dont la tva et les cotisations retraite), qui sont bien différentes. En outre, le bénéfice comptable (ce que le comptable déterminera), le bénéfice fiscal (ce qu’il faudra déclarer en BIC à l’IR), et l’excédent de trésorerie (ce que vous récupérerez effectivement en cash) seront sans doute fort différents… 
Obtenir 24k de recettes de ces 4 biens loués meublés devrait être facile.
Obtenir 24k d’excédent de trésorerie sera peut-être une autre affaire.

Merci pour ses sources.

Nous avons donc Paul Duvaux, avocat, qui dit :

L ’exonération ISF suppose que les revenus de la location meublée représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (outre le fait qu’il faut que les recettes dépassent plus de 23 000 euros de recettes comme pour le LMP).
…
Il s’agit des revenus et non des loyers pour la comparaison en matière d’ISF avec les autres revenus du foyer fiscal. Par ailleurs les revenus en question du foyer fiscal sont seulement les revenus professionnels (salaires, revenus BIC, BNC ou BA, rémunération de gérant).

Encore faudrait-il savoir ce qu’il appelle "revenus". Il se trompe assurément de terme. Parle-t-il du résultat d’exploitation, du résultat fiscal? D’après son explication, il ne parle pas des loyers perçus mais du "bénéfice" retiré de l’activité de LMP. Mais cette notion n’existe pas en réalité. On a soit un résultat d’exploitation, soit un résultat fiscal.

Pour votre exemple de redressement sur Univers Immo, il n’est pas assez précis, on ne sait pas de quel déficit parle l’auteur. En revanche, la conclusion de la discussion est très précise et va dans votre sens. Je cite Fluo, j’espère qu’il ne m’en voudra pas s’il passe ici :

Fluo d’Univers Immo a écrit :

Il faut différencier 2 approches :
-1-approche comptable (concernant les revenus liés à l’activité de loueur)
-2-approche concernant l’ISF

-1- Pour être lmp, (et donc pouvoir déduire les éventuels déficits des autres revenus du foyer ou encore être exonéré de" plus value" lors d’une revente après 5 ans), il faut REUNIR les 3 conditions maintes fois énumérées (plus ou moins clairement) :
. . . -a:un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du comerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
. . . -b: les recettes annuelle retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
. . . -c: ces recettes excèdent l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires au sens de l’article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62).

-2-approche concernant l’ISF
Par ailleurs (donc en plus), pour prétendre "sortir" le bien de l’assiette ISF, il faut que le résultat (recettes-dépenses) soit supérieur aux autres revenus du foyer

Notez qu’il emploi le bon vocabulaire, c’est le RESULTAT (encore faudrait il savoir s’il parle du resultat courant ou resultat d’exploitation ou du resultat fiscal) qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer.

Enfin, concernant l’article 885R :

retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Il s’agirait donc du resultat fiscal de l’activité LMP qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer pour que les biens soient exonérés d’ISF.

Il est vrai que la RSI est une grosse machine, difficile a comprendre et pénétrer, et qui a toutes les meilleurs cartes de son coté. J’imagine bien que vous avez eu de la difficulté a vous desinscrire, mais si on n’est plus pro, on n’a plus de place chez eux……

Merci pour la précision concernant revenu/recettes.

Vos 2 réponses me donnent de l’espoir, mais je reste prudent, surtout sur la première.

Car si on a beneficié des amortissements d’une maison en tant que LMP, pendant 7 ans par exemple, cela fait environ 10kE par an de résultat de moins, par maison, donc une économie d’impôt.

Mais ces amortissements n’ont fait qu’agrandir notre PV le jour ou on vend une maison. Du coup, les économies seront repayées le jour de la vente d’une maison.

Devenir LMNP et s’échapper de ce ’repaiement’ me parait presque trop beau, mais si c’est légale et ça marche, je veux bien!

En fait il ne faut pas comparer les revenus de la location meublée et les revenus fonciers issus de la location nue car ces derniers ne sont pas des revenus d’activité.
Les revenus d’activité qu’il faut prendre en considération sont par exemple les salaires, revenus de professions libérales etc… les revenus fonciers ne rentrent pas dans cette catégorie.

Je suis dans la même situation à 50/50.
Il faut lors de la déclaration d’activité indiquer le Co-Exploitant. (Ligne 9 si ça n’a pas changé).
Mon comptable divise les recettes par 2 et idem pour la partie defiscalisable. Il faut donc veiller à toujours financer les achats à 50/50. Par exemple dans mon cas, j’avais payé 100% des frais de notaire, mais je n’ai pu en déduire que la moitié.

A mon avis, oui (si l’activité rempli les critères LMP), tout comme un couple de 2 commerçants exploitant chacun son commerce.

Trahcoh, le 26/01/2024 a écrit :

Attention, si vous avez travaillé moins de 25 ans, des années avec de faibles cotisations peuvent diminuer le montant de votre salaire moyen pour le calcul de votre retraite au régime général

J’étais complètement passé à coté de ce point!

J’ai travaillé seulement 8ans en France et je m’apprête à passer LMP.

J’ai simulé ma retraite actuelle vs ma retraite future en LMP et en effet ma retraite va baisser… 15% dans mon cas!

Du coup faut que je creuse comment éviter de devenir LMP mais j’ai l’impression qu’il n’y a ps vraiment d’option :-(

gillougz, le 26/01/2024 a écrit :

Aussi compte tenu de ce qui précède, vous êtes redevable de la taxe d’habitation" ….

Avez-vous des idées pour argumenter cette réponse ?
Sinon trouver une agence mais avec les 20% de commission habituelle et quelle preuves ont-ils de ne pas pouvoir occasionnellement le prêter à un membre de sa famille ..
Merci pour vos retours
cordialement

En effet on est redevable de la TH en LMP sauf avec un bail qui stipule que vous n’avez pas le droit d’utiliser le bien.
Pour la CFE l’exoneration est sous condition, voir ici si vous rentrez dans une des cases:
Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE (cotisation foncière des entreprises) ? | impots.gouv.fr

Vous n’avez pas bien compris la signification de "court terme".

Dans ce contexte, ça ne signifie pas "2 ans" ou un nombre d’années donné, mais ça signifie l’ensemble des amortissements pratiqués, même il y a beaucoup d’années : tout ce qui a été amorti depuis l’acquisition du bien est concerné.
(C’est un peu comme si la vente permettait de constater, instantanément, donc à court terme, que les amortissements pratiqués ne correspondaient pas à une réelle dépréciation de la valeur du bien.)

Seuls les amortissements sur le bien qui est vendu sont concernés