Investissement immobilier locatif à Lille ?

J’ai envoyé un dossier avec 3 sous-dossiers (bailleur/locataire/caution). Ils ont juste à me renvoyer le sous-dossier bailleur signé qui comprend :
- le bail
- la caution
- le règlement intérieur
- les diagnostiques
- le chèque de caution

Rdv le jour de la remise des clefs avec les documents originaux pour compléter l’état des lieux et le nombre de clefs.

Ce n’est pas aussi carré qu’une signature avec tout le monde autour de la table, mais cela permet de s’affranchir des distances.

Je privilégie le contact car débutant en LMNP. Je me suis renseigné pour ma situation (19 lots) :
- sur le net : 450€/an sans CGA
- par un EC de proximité : 1500€/an (CGA inclus)

Pour le CGA, compter 150€.

Apparemment le prix plancher chez un EC de proximité pour un premier lot serait de l’ordre de 250€/an.

Ces prix comprennent la déclaration d’activité, l’édition de la liasse, bilan 1 à deux fois par an et des conseils "personnalisés" pour les EC de proximité. Pour les pratiquer régulièrement depuis quelques temps, je sais que c’est l’usine et que le temps passé sur les dossiers est très court. Je vous conseille donc de ne pas trop vous reposer sur eux pour gérer votre prévisionnel.

Pour les durées d’amortissement, voir la littérature sur le site. Il n’y a pas de règle, juste des grandes tendances. Un EC qui gère 300 LMNP/LMP m’a imposé de prendre un CGA…

Pour l’EC en ligne, je suis passé par :

Mon comptable en ligne

C’est une sorte de centrale qui renvoie sur des EC Locaux. En relisant leur devis, j’étais à 360€/an pour 19 lots. j’ai été renvoyé sur un EC de Valenciennes. Pour le modique prix :

Les services comptables Inclus sont :
- Présentation des comptes (Bilan & Compte de résultat), télédéclaré à la DGFIP
- Attestation de validité des comptes délivré par l’Expert Comptable,
- Assistance contrôle fiscal, le support du cabinet au contrôle réalisé par l’administration fiscale,
- Les services conseils du cabinet Votre Expert Comptable En Ligne,
- Les déclarations fiscales, IR (déclaration impôt sur le revenu), TNS, RSI, télédéclarations CGA AGA DGFIP etc…
- La saisie  factures de ventes /  factures d’achats / opérations de trésorerie par le cabinet : Service de saisie Factures d’achats, Factures de ventes, Opérations de trésorerie (relevé de banque) Moins de 500 écritures, COÛT : 0 Euros HT Mensuel,
- Les déclarations de TVA : calculs de la TVA, préparation des bordereaux & déclaration CA3 annuelle, Inclus,
- La déclaration de taxe professionnelle : Déclaration & Contrôle Taxe Professionnelle (Ou CET), dégrèvements (demandes de plafonnement valeur ajoutée ou réduction d’activité, réduction transporteur etc…), Inclus,
- Le dossier de gestion : Dossier de gestion sur vos comptes annuels, (commentaires de l’expert comptable sur vos comptes), Le dossier AGA, le Dossier CGA si applicable transmis à votre AGA / CGA ou visa fiscal par le cabinet (non majoration 25%), COÛT : 0 Euros HT Mensuel,

Autres prix des EC de proximité sont recommandés par des personnes qui publient régulièrement ici et que j’ai soit contacté, soit rencontré. Ils sont très pro au premier abord (mais je n’ai pas fait affaire avec eux)

Par contre, je sais que certains cabinets font de l’abattage et la qualité du service n’y est pas. Comme indiqué par la plupart ici, je conseille de bien se plonger dans le prévisionnel pour avoir une vision de ce qui se passera fiscalement dans les prochaines années (surtout si on cherche à éviter à repasser en résultat positif). Gérer c’est anticiper.

Pour ma part, j’ai fait affaire avec un EC qui m’a fait un prix d’ami. Par contre, ça me coûtera un bon resto de temps en temps.

lachignolecorse a écrit :

En relisant leur devis, j’étais à 360€/an pour 19 lots.

Je suis pas certain de comprendre, vous voulez dire 18€95 par lot et par an ? Comment cela serait-il possible !?!

@Raph59 : C’est le cabinet en ligne que j’ai sélectionné. Experts LMNP/LMP avec un historique et des références nombreuses, je les ai trouvé très pros au premier contact, et leur devis spécial immeuble était de loin le plus compétitif. Toutefois mon dossier n’a pas encore été traité par les petites mains en charges de la comptabilité, donc je ne saurais vous confirmer pour le moment si la prestation sera de qualité. Je n’espère pas non plus un service de conseil personnalisé type montage de projets, défiscalisation, prévisionnel… que seul un EC de proximité pourra vous offrir.

@DDtee : En effet le prix semble bon marché pour 19 lots, néanmoins il s’agit d’un seul immeuble ce qui permet de mutualiser les démarches : une seule déclaration P0i, une seule TF, un seul contrat pour les PC, un seul amortissement à calculer… donc la charge de travail supplémentaire par rapport à un lot seul n’est pas énorme.

Moke a écrit :

De mon côté, j’ai utilisé les services de Je déclare mon meublé | Régime réel ou micro BIC ? Choisissez le régime fiscal le plus avantageux pour déclarer vos revenus de location meublée et faites des économies d'impôts …/…
A franchement recommander…

Je serais personnellement moins optimiste.

Si le service semble effectivement efficient, je craindrais d’être en haut de la pile des dossiers à contrôler par les service fiscaux avec une identification claire d’une comptabilité non tenue par un professionnel de la comptabilité sur la liasse fiscale. Non pas par volonté de dissimulation mais pour éviter stress et éventuelles tracasseries administratives…

Je suis bien de votre avis @lachignolecorse, je ne parlais pas d’EC low cost mais du service proposé par @Moke justement sans EC

J’ajoute que pendant 2 ans, j’ai pris les services d’un EC "classique" et j’avoue avoir été déçu par la qualité du service et les "approximations" dans les estimations du bien, la valeur d’amortissement utilisée…
Je suis peut-être mal tombé mais ça confirme un peu les propos de la chignolle…

Sauf que ça coutait 600 euros et qu’en conséquence, la bascule vers l’EC low-cost s’est faite naturellement…

En termes de contrôle, j’espère que l’administration passe son temps sur des dossiers plus consistents…

Vous avez 16 800 euros de loyers annuels pour un achat de 195 000 euros, sans compter une copro mal tenue. La rentabilité est trop faible, dossier à la poubelle…
Rastignac

Déjà il y a une chose qui n’est pas claire: copropriété ou pas?

Vous nous dite:
"immeuble de rapport": à priori pas de copro
"Peu d’entretien de la copro ( distance du proprio)": une copro n’a pas besoin d’un propriétaire non occupant à proximité pour être entretenue
"Syndic bénévole": Si c’est un immeuble de rapport, qu’est ce qui est en copro? le terrain?
Si copro il y a, même bénévole, il y a des charges, hors vous les occultez du calcul.

Enfin, les taux de rentabilité sont beaucoup trop faibles.
Dans cette situation, à plus de 170 000€ je passe mon chemin.

Quelques remarques/commentaires :

- Copro/pas copro : l’intérêt d’un immeuble est d’être seul maître à bord et de prendre les décisions comme bon vous semble (exemple : vous voulez installer la fibre ==> vous envoyez directement une convention signée à un FAI. En copro : vous faites la demande au conseil syndical, qui fait la demande au syndic, qui fait voter ou non à la prochaine AG, puis qui fait la demande au FAI… avec à chaque fois une perte de temps et un risque de recours de tiers). Autrement autant prendre plusieurs lots dans plusieurs immeubles, vous diversifierez mieux votre risque.

- Individualisation des consommations d’eau : il est inconcevable, contrairement à l’EDF, de ne pas avoir à minima des décompteurs individuels vous permettant de facturer à chaque locataire sa consommation réelle. Si l’un de vos locataires laisse traîner une fuite plusieurs mois alors la facture sera astronomique, vos locataires ne pourront et/ou ne voudront pas payer et vous devrez régler la note. Concernant l’individualisation des compteurs d’eau, voici un exemple de devis réalisé par Eaux du Nord (que j’ai fait faire hier sur mon propre immeuble) : 1000€ pour fourniture et pose de 6 compteurs individuels.

- Individualisation des compteurs EDF : voir commentaire de lachignolecorse, à la nuance près qu’EDF n’informera pas systématiquement la mairie de vos démarches (constaté par mes soins sur plusieurs immeubles, où l’individualisation a été réalisée récemment alors que l’immeuble n’était pas cadastré.

En règle générale, je déconseillerai à un novice de s’engager, quelle que soit la rentabilité, dans un projet comprenant une des complexités suivantes :
- très gros travaux structurels (murs porteurs, toiture, parasites/mérule…)
- immeuble non cadastré et/ou comportant des servitudes importantes
- locaux non habitation exclusive (incluant des baux commerciaux)
- compteurs EDF non individualisés
- biens occupés sans titre ou en cours de procédure d’impayés

Il y a déjà tellement d’incertitudes à gérer en investissement locatif qu’il n’est judicieux de rajouter une couche de complexité supplémentaire. D’autant qu’elle se traduit rarement par une baisse de prix correspondante au surplus de risque pris par l’acheteur.

Il y a des immeubles à vendre régulièrement sur Lille et cela part vite. Les ventes doivent correspondent au début du papyboom. Les gens se débarrassent des biens car il faut la santé pour gérer les locations.  Un agent immobilier de Lille m’a confié qu’ils recevaient des offres très basses de marchands de bien dès que les annonces paraissaient. Il y a des gens toujours prêts à faire de bonnes affaires.

L’absence de compteur individuel EDF me semble rédhibitoire dans votre cas.