Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

Clairement, si vous avez une assurance qui porte sur le capital initial, il y a fort à parier qu’il sera bien plus rentable de solder le crédit que de le garder. Avez vous négocié les IRA ?

Le "plaisir" n’a -à mon avis- pas grand chose à voir avec une décision de ce genre.
Ceux qui investissent pour "se faire plaisir" vont à la rencontre de bien des déconvenues.
Ceux qui suivent des fausses idées reçues ("quand on rembourse plus de capital que d’intérêts" …) idem.

Quel est le taux de votre emprunt pour RP ? Y a-t-il des IRA ?
Quel serait l’état de votre trésorerie avec et sans ce remboursement ?

Rembourser par anticipation est en fait un placement sans risque (on connait le taux net à l’avance), mais il reste à évaluer ce qu’on perd éventuellement (un gros remboursement par l’assurance en cas d’accident), et l’impact sur la flexibilité de trésorerie (vous ne semblez pas vraiment concerné à ce niveau). Ensuite, pour connaître le "taux sans risque" du placement "remboursement", l faut comparer les scénarios, celui où on rembourse par anticipation, avec celui où on laisse son argent placé ou où on le place (avec exactement les mêmes flux). Au final, une fois ce taux déterminé, prendre la décision, éventuellement en ajoutant une pincée d’aspect psychologique (tranquillité d’esprit de celui qui a fini de rembourser, par ex).

Pour calculer tout ceci (ou au moins l’évaluer au mieux), il faudrait encore savoir :

A combien se monte la mensualité d’assurance ? (et est-ce juste une assurance à minima, décès et invalidité total, ou maximum -avec chômage par ex ? Avez-vous un profil où l’assurance a des chances d’être activées, enfin je veux dire plus de chances que la moyenne de la population…).
Par exemple, si l’assurance représentait 2,5/10000/mois du montant initialement emprunté pour une assurance minimale 1 tête (soit 25€/mois pour 100 k€ d’emprunt), et que vous estimez votre risque à 50% de celui de la population moyenne (vous êtes jeune…), elle "vaudrait" en fait 2,5/10000/mois de la somme restante (soit 5€/mois), le taux de 3.75% de l’emprunt serait à majorer du "surcout" associé à cette assurance. La mensualité pour 40k€/3,75%/6ans est de 621,26€, et une mensualité de 641,26€ correspond à 40k€/4.85%/6ans. Rembourser équivaudrait alors à un placement à 4.85% net.

Au niveau de votre AV, serait-ce un retrait partiel, ou une avance (si avance : à quel coût ?) (si retrait partiel : quel a été le taux de ce fond en €uros les dernières années). Dans les deux cas, il est probable que ça vous "couterait" moins de 4.85% net….

Vous êtes "chez vous" déjà. La créance de la banque n’est pas sur votre maison/appartement, mais sur vous. Même si demain la maison ne vaut plus rien, cette créance restera. Même si la banque a une hypothèque sur la maison, si vous ne payez plus les traites, la banque tentera de vous faire payer de multiples manières, bien avant d’essayer de se rembourser sur la maison. Psychologiquement, vous devriez essayer de dissocier cet emprunt de votre maison/appartement.

Peut-être faudrait-il aussi (plutôt ?) envisager de rembourser un emprunt sur vos investissements, si son coût est plus élevé (avec l’effet des assurances, de l’impact des intérêts sur l’IR, des IRA) que celui sur votre RP…. en tout cas se serait financièrement plus avantageux (faut voir aussi combien d’€uros par an la différence ferait).

Un €uro que vous devez à la banque pour un emprunt ayant servi à financer le bien X vaut la même chose qu’un €uro du pour un bien Y, sauf si vous envisagez sérieusement le scénario où vous ne pourriez plus rembourser du tout, et où la banque activerait ses garanties/hypothèques… Si en cas de difficulté, vous envisagez plutôt de vendre quelques biens, c’est clairement le prêt le plus couteux qu’il faut rembourser en priorité…

Si vos emprunts coutent (avec le "surcoût" lié à l’assurance, moins l’impact des IRA, moins l’impact des intérêts payés sur vos revenus foncier donc sur votre IR) plus de 4%, ou même plus de 3.5% ou 3.0% (car l’AV sera sans doute en dessus de 3,5% ou 3.0% net les prochaines années), et que votre AV Fortuneo a plus de 8 ans, faire des retraits partiels pour rembourser sera sans doute plus "rentable" que conserver ces fonds sur votre AV.
Il n’y a que si vous anticipez une poussée d’inflation, entrainant des opportunités de placer vos fonds avec de bien meilleurs rendements (sur d’autres AV par ex… voire d’autres biens immobiliers), que conserver les fonds sur cette AV (et une dette à taux fixe) pourrait être favorable, mais personnellement je n’y crois pas trop.

En cette période d’incertitudes, diminuer le montant sur votre AV (qui présente un risque faible, très faible même sans doute, mais jamais complètement nul), pour diminuer le capital que vous devez (et qu’il faudra de toute façon rembourser un jour), permettrait aussi de diminuer un peu les aléas. Donc même si financièrement, ça ne changeait pas grand chose, ça pourrait s’envisager, ne serait-ce que pour diminuer le risque global sur votre patrimoine, et dormir plus tranquille.

En effet, vous pouvez essayer de tirer avantage du fait que votre cash est disponible, pour faire une proposition, afin d’acquérir un bien à un prix assurant une rentabilité en ligne avec ce que vous visez. Attention toutefois, car l’emprunt n’est pas la seule chose qui détermine le délai pour passer chez le notaire (le notaire peut avoir diverses formalités à faire avant la vente, par ex en relation avec les hypothèques ou le droit de préemption de la mairie, et le notaire doit aussi gérer sa charge de travail). En signant la promesse en novembre, cela pourrait passer.

Ceci ne doit d’ailleurs pas nécessairement exclure un remboursement anticipé du prêt RP (les autres semble avoir moins d’intérêt à être remboursés par anticipation).

Je vais être dans le même dilem car j’ai vendu un bien et le bénéficece de cette vente me permet de dégager environ 80k, mais j’ai deux prets imortants à taux varaiable : 1.8%   pour l’un ( RP)et 0.60% pour l’autre.( biens secondaires)

je vais placer ces 80k en Livrets et rembourser par anticipation une partie des prets lorsque les taux directeurs augmenteront plus que le rendement des livrets.

Bonjour Lebreton,

quel serait pour vous l’intérêt de rembourser votre prêt de résidence principale?
Je ne comprends pas votre démarche? Ou alors, il manque un bout d’information…..
Vous envisagez une nouvelle acquisition immobilière et les mensualités de votre prêt pour la RP vous gêne? Autre motif?

Dans le cas contraire, je ne vois pas bien l’intérêt puisque:
- vous avec un prêt à taux 0 donc qui vous coute 0€ (hors assurance)
- un prêt en fin de vie sur lequel vous n’avez quasiment que du capital à rembourser et pour lequel vous indiquez avoir des pénalités de remboursement anticipé.
Du coup, j’ai du mal à voir économiquement ce que vous avez à y gagner, sauf à avoir besoin de cette capacité d’endettement pour un nouvel investissement.
Par ailleurs, vous indiquez avoir vos 2 locaux commerciaux qui vont être vacants sous un délai très court ne serait-il pas judicieux de conserver des liquidités?

Après, ne connaissant pas la motivation du remboursement c’est un peu dur de vous apporter une réponse complète.

Bonne soirée

Petit dilemme du Dimanche soir, je signe demain un compromis de vente avec une forte plus-value, une fois le prêt du bien remboursé et les impôts payés il devrait me rester 36k€ nets qui correspondent à ce qu’il me reste de crédit sur ma RP.

J’envisage du coup de rembourser par anticipation et solder ce qu’il me reste de crédit afin d’être pleinement propriétaire de ma RP mais se pose forcément la question de se dire "n’est-il pas + profitable de placer cet argent ailleurs "?

J’ai fait 2 simulations : A titre d’info il me reste donc 36k€ à payer sur une durée de 13 ans, mensualité à 248€. Pour simplifier je ne tiens pas compte des IRA négligables (taux à 1.2%) ni de l’assurance emprunteur (environ 900€ sur les 13 ans restants)

Hypothèse 1 : remboursement du prêt RP et placement de la mensualité durant 13 ans en crowdfunding (renta espérée 7% nets) :
Capital de départ 0€
Epargne périodique 248€/mois
Capital total à l’issue des 13 ans : 61590€

Hypothèse 2 : investissement des 36k€ à 7% nets durant 13 ans et poursuite du remboursement mensuel
Capital de départ : 36 000 €
Epargne périodique : 0€
Capital total à l’issue des 13 ans : 86754€ desquels il faudra retirer 36000 € qui auront servi à rembourser le prêt soit 50754€

Je ne sais pas où je me plante dans mes calculs, j’était persuadé que l’hypothèse 2 serait la + rentable

L’adage qui paie ses dettes s’enrichit serait-il vrai? Et rembourser des crédits à taux très faible (1.1/1.6%) serait il judicieux?

Effectivement j’avais loupé cela 😲

Bonjour
  Miser sur 7% de rentabilité me semble très optimiste. ( crowdfunding (renta espérée 7% nets))

  L’avantage de ne pas rembourser: l’assurance associée au  contrat de prêt. (décès chomage invalidité)
  En ne remboursant pas pour être gagnant il suffit de trouver un placement a plus 1,2% (c’est le taux de votre prêt).
   Bien entendu a la fin du prêt le remboursement devient intéressant quand le cout de l’assurance devient proportionnellement inintéressant.
  Hervé C

HerveC a écrit :

Bonjour
  Miser sur 7% de rentabilité me semble très optimiste. ( crowdfunding (renta espérée 7% nets))

Je me suis fait la même réflexion mais ce n’était pas le sujet.