Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

Sylvain · #1

Kapitall a écrit :
On pourra noter que Dundee Reit, au management pourtant externalisé chez Dream, a aussi lancé un rachat d’actions d’envergure similaire.

Kapitall, le cas de Dundee REIT est un peu particulier. L’acronyme DREAM signifie Dundee Real Estate and Asset Management et est un spin-off de 2013 de Dundee Corporation.
Post spin-off, Dundee Corp a gardé 20% du capital de DREAM et 30% sont possédés par Michael Cooper, le CEO de DREAM. Michael Cooper est aussi le CEO de Dundee REIT.
Entre sa participation et celle de Ned Goodman (Dundee Corp), autant dire que cela reste dans la maison.
D’ailleurs, DREAM possède aussi des participations dans Dundee REIT et Dundee International REIT.
Autant dire que même si le management est externalisé, les intérêts sont globalement alignés. (Maintenant, je pense que le business de DREAM est carrément mieux que Dundee REIT).

Au passage, anecdote, il y aura bientôt de nouveaux noms pour la partie immobilier de la galaxie Dundee :

Kapitall a écrit :
La décôte reste encore à environ 15% mais le profil est plus risqué : pure-play sur les bureaux canadiens.

Je ne suis pas sûr que le principal risque de Dundee REIT soit son activité centrée sur les bureaux.
Dundee REIT a une certaine partie de ses actifs dans l’Ouest Canadien (Calgary & Co). La zone est dynamique car les ressources énergétiques sont importantes (gaz, schistes bitumineux & co).
Pourtant, les loyers pratiqués par Dundee REIT sont un peu en-dessous de ceux du marché. Ça donne potentiellement un joli catalyseur.
Je vois plus comme principaux risques :
- Échec du renouvellement des contrats de location.
- Échec du ré-haussement des loyers.
- La Banque Centrale du Canada a annoncé son intention de relever les taux d’intérêts. En impact quasi-immédiat, 10% de la dette de Dundee REIT est à taux variable. Ça, ça passe. Par contre, la maturité moyenne est assez faible (comme Cominar d’ailleurs), il faudra être vigilent aux opérations de refinancement à venir. Imaginons que les taux remontent de 2 ou 3%, je ne suis pas certain que les taux de capitalisation actuels restent tels quels.
- Risque de dilution si conversion des debentures et si le DRIP est privilégié pour les distributions aux actionnaires.

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 13h26) :
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Mots-clés : bureaux, canada, dream office reit

Kapitall · #2

La sensibilité à l’activité économique est plus forte sur les bureaux que sur du retail : Safeway lachera beaucoup moins volontiers un emplacement retail de qualité que Bank of Nova Scotia ou le gouvernement du Canada (14,6% des loyers combinés de Dundee Reit) des locaux adminsitratifs qui n’apportent pas de valeur ajoutée spécifique. C’est en celà que je disais que Dundee Reit était un placement plus risqué que H&R.

Je suis Dream depuis le spin-off de Dundee Corp mais je n’avais pas encore noté les changements de noms que vous évoquez ! Ils sont un peu comme Morguard, non ? Management de reits qui produit un cash-flow récurrent, activité de promotion et de construction immobilière, importantes réserves foncières… j’ai du mal à évaluer ces dernières, c’est ce qui m’a retenu pour l’instant d’acheter Dream – surtout dans un contexte où l’immobilier résidentiel canadien semble en haut de cycle, avec des ménages qui accroissent leur endettement de manière continue…

Par ailleurs, j’imagine que la décote sur actifs de Dundee Corp a du retenir votre attention d’investisseur value ?

Sylvain · #3

Merci Kapitall pour les précisions !

En fait, je pense que le risque de concentration n’est pas sur Bank of Nova Scotia ou le gouvernement du Canada : ils louent de nombreux immeubles à Dundee REIT.

Par contre, je trouve qu’il y a un peu plus de risque pour certaines entreprises ou administration qui ne louent qu’un bien. Il y a par exemple :
- La division Amérique du Nord de Nissan, (3% du parc).
- Aviva (1,5% du parc).
- Telus (1,5% du parc).

Pour être honnête, la décote sur actifs n’est pas assez prononcée à mon goût vis-à-vis des risques :-)

r3born · #4

InvestisseurHeureux a écrit :
Il y a eu une opportunité sur les foncières cotées en début d’année mais aujourd’hui c’est fini.

Que pensez-vous de Dream Office et de Morguard? Il y a encore quelques semaines Dream Global présentait une décote intéressante mais elle s’est réduite depuis.

loulou75015 · #5

Bonjour,

Pour ma part je suis en surveillance sur Dream office.
- Taille conséquente
- Dividende mensuel
- D’après le Q2 2014 un ratio inférieur à 95% à 91 et 92 sur 3 et 6 mois glissant
- Rendement > 7%
- Tx d’occupation 94,1% en légère baisse
- Un cours exactement entre son plus bas et son plus haut sur 52 semaines donc pas au plus haut comme peut l’etre Cominar

AMF -> Pas encore de Dream Office

InvestisseurHeureux · #6

Sur le principe je trouve cela dommage.

On parle pendant des semaines d’opportunités sur le forum, la newsletter, etc. et quand les cours ont repris +10-15% (sans compter les dividendes), on nous demande s’il est encore temps d’acheter.

espenlind13 · #7

InvestisseurHeureux a écrit :
Sur le principe je trouve cela dommage.

On parle pendant des semaines d’opportunités sur le forum, la newsletter, etc. et quand les cours ont repris +10-15% (sans compter les dividendes), on nous demande s’il est encore temps d’acheter.

loulou75015 · #8

EDIT : Ahah Les grands esprits se rencontrent xD

InvestisseurHeureux · #9

J’hésite à arbitrer une petite partie de mes Cominar pour Dream Office.

A part le management externalisé (mais avec une bonne gouvernance), Dream Office est une foncière bien gérée, avec un endettement raisonnable et des actifs de qualité (taux d’occupation de 94,2%).

Elle semble pâtir actuellement d’un positionnement à 100% sur les bureaux, secteur jugé moins défensif.

D’après BMO, la décote serait d’environ 18% (légèrement moins avec la remontée des cours) :

Sylvain · #10

Comme vous l’écrivez, la gouvernance reste bonne : l’externalisation reste quelque part dans le groupe, vue la participation de Ned Goodman (Dundee) et Michael Cooper (CEO de Dream Office et Dream).
D’ailleurs, les deux entreprises sont issues de Dundee Realty Corp.
Pour le business de gestion, la maison Dream est aussi intéressante à étudier.

SerialTrader · #11

InvestisseurHeureux a écrit :
J’hésite à arbitrer une petite partie de mes Cominar pour Dream Office.

A part le management externalisé (mais avec une bonne gouvernance), Dream Office est une foncière bien gérée, avec un endettement raisonnable et des actifs de qualité (taux d’occupation de 94,2%).

Elle semble pâtir actuellement d’un positionnement à 100% sur les bureaux, secteur jugé moins défensif.

D’après BMO, la décote serait d’environ 18% (légèrement moins avec la remontée des cours) :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … office.gif

J’avoue avoir les 2 en portefeuille. En premier lieu parce que je savais les Dallaire pret a lancer une augmentation de capital pr Cominar [qui s’est finalement bien passee et visiblement pas dilutive en terme d’AFFO per share, meme si elle l’a sans doute ete sur la NAV per share] et je voulais diversifier ce risque. A contrario, Dream est plutot ds une optique de retour de capital, le CFO avait evoque etudier un buyback il y a qque temps. De plus, Dream a un LTV inferieur [alors que celui de Cominar a 57% arrive ds la zone dangereuse et devra baisser progressivement] et offre une meilleure decote. A contrario, c’est plus un positionnement pur office, plus difficile, et certes on aimerait bien un peu plus de retail ds leur patrimoine (Ex: plus de restos Drake One Fifty, Starbucks, etc. ds leurs buildings et surtout des shopping malls apporteraient plus de stabilite aux revenus). Au final, hormis le risque potentiel d’AK dilutive ou survenance d’un risque specifique, les 2 titres sont bien correles. Pour faire simple, vous diversifiez le risque specifique (event risk), pas le risque de marche.
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (19/11/2014 13h42)

InvestisseurHeureux · #12

Le cabinet d’analystes Canaccord Genuity sur Dream Office REIT :

"Canaccord Genuity a écrit :
Dream Office REIT reported Q3/14 AFFO per diluted unit of $0.64, up 2% from $0.63 in the year-ago period. The year-over-year increase was due to interest expense savings from refinancing debt at lower rates, offset in part by asset sales and lower lease termination income.

[…]

Reducing target to C$29.00, maintain HOLD rating. We continue to utilize a 6.65% cap rate to value Dream Office REIT’s portfolio, and our estimate of net asset value (NAV) per unit is down slightly to $31.18 (from $31.88), reflecting a lower NOI run rate due to lower occupancy and asset sales. We are reducing our target price to C$29.00, based on a 7% discount to our estimate of NAV. Combined with a current distribution of $2.24 per unit, the 12-month forecast total return is 12.1% and we continue to rate Dream Office REIT a HOLD.

Dream Office cote actuellement $27,1 ; donc environ 15% de décote sur la NAV.

Le taux de capitalisation utilisé est légèrement supérieur à celui de BMO, quelques messages plus haut (6,5% vs 6,65%).

Ledep · #13

Bonsoir,

Que se passe t-il en ce moment dans la galaxie Dream ?

J’ai dû mal à trouver une information expliquant les différentes baisses de toutes les entités. Sur le dernier mois la maison mère Dream Unlimited a perdu 30% (dont 20% en 1 semaine et 8% aujourd’hui). Office, Global et Industrial +/- 10% de baisse.

Des opérations sont a notées entre Office et Industrial: Ici

Alexis92 · #14

Dream Office consolide pas mal en effet. J’ai le doigt sur la gâchette mais je me retiens car les prix du pétrole sont en chute libre et le $ Can est corrélé au prix de celui ci.

Etonnement le $ CAN progresse face à l’euro.

N’etes vous pas inquiet sur le $ CAN ?

Ledep · #15

Bonjour,

Il est vrai que le cours du cad$ n’a pas suivi la même tendance que d’autres monnaies. N’étant pas forcément spécialiste sur le Forex, je sais qu’en règle générale le CAD$ est corrélé au US$, mais là ce n’est vraiment pas le cas.

Chart Euro sur 1 an

EURCAD -3%
EURGBP -6%
EURUSD -10%

Finalement si l’Euro doit encore descendre Vs le CAD$, c’est plutôt encore une bonne occasion de faire des achats dans cette monnaie. Pour beaucoup, la baisse de l’Euro est durable dans le temps. Soit on se dit que c’était déjà intégré dans le cours du CAD$ et là l’effet de levier Forex est faible, soit on se dit qu’il y aura un rattrapage Vs le US$ et là le levier est plus fort.

Si on compare Vs mi 2012 qui était un point très bas de l’Euro, on est quasi étal sur le USD et le GBP alors que le CAD$ est quasi à +15%.

Sur votre interrogation Vs le cours du pétrole, ci-joint un article assez récent fort intéressant qui motive cette remarquable stabilité.

4 raisons pour lesquelles le dollar canadien est fort

Conclusion de fou, le pays se porte bien avec de nombreux indicateurs au vert !

Les canadiens eux-même se demandent comment se protéger de leur monnaie: Protéger son portefeuille de la chute du dollar canadien

Dernière modification par Ledep (21/12/2014 15h38)

Lavande63 · #16

Dream office dégringole dure .
Je lisais un article en english qui parlait des soucis en vue :
1) il y aurait des immeubles en construction ds la banlieue de toronto et calgary
2) on reproche de mettre des loyers trop bas

DrFab · #17

Peut etre une opportunité de rentrer
A dividende constant, le rendement ressort a plus de 8%

InvestisseurHeureux · #18

Après quelques semaines difficiles en bourse, Dream Office REIT reprend 5,5% ce jour suite à un newsflow favorable dans son leasing :

Dream Office REIT a écrit :
Dream Office REITtoday is announcing strong fourth quarter leasing with Q4 being the Trust’s best quarter for leasing volume in 2014. This momentum resulted in the REIT completing almost 900,000 square feet of leases in the quarter for positive absorption of 50,000 square feet. During the fourth quarter, the Trust continued to strengthen relationships with existing tenants and renewed almost 60% of the leases that expired during the quarter, with an average renewal rate 9.1% higher than the expiring rent. Deal velocity remained particularly strong in our biggest markets with 176,000 square feet of leasing completed in Downtown Toronto, 120,000 square feet in Downtown Calgary as well as 183,000 square feet in Suburban Toronto and 153,000 in Southwestern Ontario. As a result, the REIT’s in‐place occupancy rate at December 31, 2014 increased 20 bps to 91.3% and remains above the national average of 89.7%.

La société a profité de la décote récente sur sa NAV pour racheter des titres :

Dream Office REIT a écrit :
For the last 6 weeks, the Trust has been actively purchasing its units. To date, pursuant to its normal course issuer bid (“NCIB”), the REIT has purchased for cancellation approximately 994,800 of the Trust’s Units, Series A at an average price of $25.14 for a total cost of $25.0 million.

…

We are currently increasing the pace of repurchasing Units to spend approximately $150 million over the next six months buying back Units, if we can, at the current price or at a price we perceive a significant value for unitholders.

If our perception of the gap between the trading value of the Units and their fair value persists, we will continue to seek methods to close the value gap.

Pour une foncière au management externalisé, Dream Office est vraiment très bien gérée.

Igorgonzola · #19

Et les autres suivent :
DRG-UN : +3,55%
RMM-U : +2,81%
CUF-U : +2,23%
NWH-U : +1,40%

SerialTrader · #20

Dream Office REIT réintègre en interne une partie de son activité d’asset management, réduisant ses couts, avec une petite dilution, mais impact positif sur AFFO par action. Plutôt positif.

http://dream.ca/office/wp-content/uploa … zation.pdf

Moderation: peut-être posté ds la mauvaise file. Merci de rectifier si une autre file est plus appropriée.

Lavande63 · #21

Dream Office est bien monté, je pense que cette nouvelle de réintégration en interne d’une partie de l’activité d’asset management et la stabilisation du cours du pétrole n’y est pas étrangère ;-)

stef59 · #22

Edit modération: Message déplacé

Bonjour,

J’ai une question pratique concernant le dividende de dream office reit.
Je suis chez Binck.

J’ai acheté des actions le 27 mai 2015. C’est donc tout récent.
Il y a normalement un dividende mensuel, mais je ne vois rien dans la rubrique "autres" de mon portefeuille BINCK.

Ce qui m’intrigue c’est que j’ai aussi l’action Cominar, et que là le dividende apparaît bien.

A priori le dividende a été enregistré, car je le vois sur google finance en date du 26 juin.

Dream Office Real Estate Investment Trst: TSE:D.UN quotes & news - Google Finance

Avez vous la visibilité du dividende sur vos portefeuilles (de préférence binck), svp?

Merci de vos retours

stephane

ZeBonder · #23

Ceux qui ont acheté l’action avant le 26/06 auront droit au dividende … qui sera versé le 15 Juillet.

Dream Office REIT (D.UN) Announces Dividend of C$0.15

Shareholders of record on Tuesday, June 30th will be paid a dividend of 0.153 per share by the real estate investment trust on Wednesday, July 15th. The ex-dividend date is Friday, June 26th.

lesson1 · #24

En effet, le détachement a eu lieu le 27 mai, donc vous n’êtes pas éligible à ce dividende [de mai] (payé le 15 juin). Celui de juin sera payé le 15 juillet comme indiqué par ZeBonder

stef59 · #25

Merci pour vos réponses.

Ce qui me chagrine :

Je n’ai pas le même comportement pour Cominar et Dream office.

Pour cominar, même si le dividende ne sera versé que mi juillet, j’ai une ligne sur mon portefeuille

Div. Cominar Real Estate Investment 370 32,48

Pour Dream Office, rien.

Stephane

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Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

#1 08/04/2014 09h34

Kapitall a écrit :

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#2 08/04/2014 10h46

#3 08/04/2014 11h01

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InvestisseurHeureux a écrit :

#5 27/08/2014 14h52

#6 27/08/2014 15h08

1 #7 27/08/2014 15h43

InvestisseurHeureux a écrit :

1 #8 27/08/2014 15h44

#9 21/10/2014 18h34

1 #10 21/10/2014 18h46

#11 23/10/2014 07h25

InvestisseurHeureux a écrit :

#12 19/11/2014 11h44

"Canaccord Genuity a écrit :

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