Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Bonjour,

Je ne connais pas le secteur, mais est-il envisageable de faire du meublé touristique dans ce secteur?

Frédéric

@ Frederic89
Oui, il y aurait moins, mais pas avec un tel bâtiment, il faudrait qqc de plus petit.

Bonjour nik66,

je fini de vous répondre ici plutôt qu’en privé pour les questions banales , pour le partage à tous … Nous nous vouvoierons pour l’occasion !

Puisque apparemment vous êtes plus en quête des côtés négatifs pour pouvoir avoir un avis objectif, je ne citerai pas les bons …

Pour la taxe foncière, puisqu’il y a 600 euros de TEOM, elle ne représente "que" 2400 euros. Rien de choquant , même à Moirans, c’est le tarif usuellement pratiqué pour cette surface dans ce secteur . C’est le tarif que je paie pour l’immeuble à côté de chez vous …

Plus d’une heure de route ? Personnellement ma barrière est fixé à 45 min grand maximum … Faire plus deviendrait une contrainte je pense .

Vous vous posez la question des vacances locatives , à juste titre . Plusieurs choses me feraient méditer :
Pourquoi cet immeuble est vide, et pourquoi il n’y a pas eu de rénovation récente . Un immeuble qui tourne et qui rapporte est vendu occupé, et en général on entretien la poule aux oeufs d’or (ne serait-ce que pour défiscaliser). Si il à dépérit gentillement, peut-être y a-t-il une raison (qui peux parfois être tout autre) …
De plus , les petites surfaces impliquent forcément du turnover … Et petit bémol pour Moirans, visiblement 80% des annonces de locations portent sur de petites surfaces, probablement à cause de l’influence du lycée du bois . En gros, concurrence il y aura (par contre quasi aucune offre de grande surface !) .
Encore une fois, le meilleur test est celui des annonces fictives sur Le Bon Coin , vous serez très vite fixé …

L’autre problème important pour moi , c’est les travaux … Je ne doute aucunement de vos facultés, mais êtes vous sûr de pouvoir argumenter un professionnel ? De contrôler ce qu’il fait ? Si vous vous sentez confiant, pas de problème. Si vous avez des réticences à ce sujet, ce projet est trop important pour un premier "coup d’essai" … Restez dans du rafraichissement . La distance n’aide pas non plus sur ce sujet .

Pour la revente (à moins de l’envisager à court terme) , je ne m’attarderai pas là-dessus… Pour moi ce n’est pas un pb si vous vous êtes considérablement enrichi pendant 15 ans , mais cet avis à déja été débattu ici … Si les travaux sont de qualité, vous récupérerez vos frais d’acquisition et de travaux, 240000 euros n’est pas excessif pour ce bien rénové à neuf, même dans un ans ou deux …

Pour finir, vous avez beaucoup parlé des 10% Brut . Comme précisé par ZX6R, le brut ne veux rien dire … Vous l’avez deja regardé sur votre feuille de paie ?
Mais puisqu’il est plus facile d’avoir une échelle pour mesurer, je dirais qu’une bonne affaire par chez nous, ça taquine plutôt les 15% que les 10 % … Et avec ces renta, vous réduisez considérablement les facteurs qui vous chagrinent : La vacance locative et la "pseudo" moins-value" à la revente . Car 2 apparts vident vous laisserons un cash flow positif, et même en vendant à 150000 euros dans 10 ou 15 ans (je n’y crois pas une seconde) , vous serez gagnant …

Bonne réflexion,

A bientôt, ici ou en MP ;-)

@grand21
Merci bcp pour votre réponse précise sur cette affaire.
L’immeuble a en effet dépéri gentiment peu à peu par manque d’entretien. Les propriétaires n’y ont rien fait et l’immeuble s’est peu à peu dégradé, d’où le départ progressif des locataires, les derniers il y a environ 12 à 15 mois. Propriétaire peu sérieux et surtout ayant déménagé loin, d’où ce progressif abandon. Il faut reconnaitre que pour habiter c’est en effet devenu plus que limite… D’où des travaux de rénovation nécessaires. Rien de lourd mais du gros rafraichissement.
Revente en effet délicate, il y a bcp d’immeubles à vendre sur Moirans, mais aussi bcp dans un état pas brillant avec frais importants de rénovation. Demande assez faible. Vrai que les principaux locataires sont les étudiants du lycée du bois, il y a déjà plusieurs bailleurs placés sur ce marché avec des studios rénovés loués à 260€.
De fait, la revente est secondaire si bonne rentabilité. Le souci reste ici la vacance locative.
Sinon, pour en finir avec cette affaire des 10% bruts, je dirais qu’il ne s’agit pas d’un dogme mais d’un repère très pratique que l’on peut calculer immédiatement pour se faire une première idée d’un investissement. On sait en effet que sous cette barre l’investissement a peu de chance d’être intéressant, d’où sa pertinence. Mais on est bien d’accord, ce n’est qu’un repère.
Bon, mais les renta à 15%, comment faites vous pour en trouver mon cher grand21 ?! Vous avez ça sur Mouchard ?

@titoux

En vous remerciant pour votre contribution !

Bonjour,

Je suis toujours à la recherche d’un immeuble de rapport, je ne désespère pas même si ce n’est pas facile tous les jours. J’étais intéressé par un immeuble mais le vendeur traîne à se décider car mon offre ne permet pas apparemment de couvrir la somme qu’il a emprunté il y a 4 ans pour acheter le bien. Il doit revenir vers moi dès que c’est plus clair avec sa banque. Entre temps, j’avais trouvé un autre bien mais avec trop de travaux et un problème d’affectation.

Concernant l’immeuble d’Etampes (environ 25 000 hab, forte demande locative) en englobant toutes les charges dont l’expert comptable pour la déclaration en LMNP, j’arrive à une renta nette de presque 7%. Pour certains cela va paraître faible mais à 45mn de Paris et avec le RER, je trouve que ce n’est pas si mal.

Entre temps, j’ai trouvé un autre immeuble de rapport dans un village à coté de Milly la Foret (ville plutôt dynamique). Après négo, le bien se vendrait autour de 2000€/m2 , ce qui n’est pas forcément excessif si on regarde dans les villes alentours. Ce qui nous donne une renta nette de presque 7% comme Etampes en incluant les diverses charges.
Par contre, les fenêtres bien qu’en bon état ne sont pas en double vitrage et la toiture date d’environ 45 ans. Concernant la toiture, je ferais intervenir un couvreur pour l’évaluer avant achat. Ces deux potentiels couts supplémentaires, ne sont pas inclus dans mon calcul de rentabilité. J’ai estimé que le double vitrage, c’était plus du confort car il n’y a pas de bruit dans le quartier. L’avantage de les faire serait donc plus pour permettre aux locataires d’économiser sur la facture d’énergie.

Est-ce que vous trouvez que la rentabilité est trop faible pour un bien situé dans un village ? Il n’y a que 800 habitants dans ce village, je crains donc pour la demande locative ainsi que la revente éventuellement… Même si certains membres du forum n’ont pas pour objectif de revendre le bien, je préfère (dans mon imaginaire) avoir un bien plus liquide comme à Etampes. Vous en pensez quoi?

PS: j’ai déjà fait une annonce sur lbc pour estimer la demande de ce village, mais peu de retour. Peut être à cause des vacances, donc pas la meilleure période.

Merci d’avance

Pas de prix d’achat, pas de description de l’immeuble, du nombre d’appartements, du type de location (nu ou meublé, T1, T2, T3, T4), de la fiscalité (LMNP, Borloo…) : votre présentation insuffisante ne permet pas la discussion…
Rastignac

Je pense que 25 ans c’est trop pour du locatif . 20 ans c’est la raison .
faut voir après negociation pour calculer le cash flow.
Faites une offre agressive pour chacun des projets et aviser par la suite sinon ?
Deuxième chose , meublė un F3 peut être compliqué .
Les biens sont loués actuellement ? Sous quel régime ?

Bonsoir !

Comme mes camarades, je trouve qu’une durée d’emprunt de 25 ans pour du locatif, c’est bien long.
Ensuite, si je devais choisir un bien (ce qui ne serait pas le cas dans la réalité car je trouve leur rentabilité trop faible) je partirai plus sur celui de Milly pour l’absence de parties communes et le jardin.
Concernant la revente, je comprends que vous vous posiez la question, mais mis à part de la spéculation sur le marché Immo à moyen terme (25 ans quand même) vous aurez du mal à savoir si une Plus value sera faisable. De plus avec les changements fiscaux qu’il peut y avoir sur cette période et le risque que la PV soit encore plus taxée, je ne suis pas sûr que ce soit le bon pari d’espérer en réaliser une.

Comme on dit, la bonne affaire se fait à l’achat. Je vous conseillerai donc d’essayer de négocier au mieux votre bien afin d’en tirer un meilleur rendement, avant toute autre chose.

Cordialement

L’important étant d’avoir un cash flow positif, 25 ans est plutôt bienvenu.

Encore une fois, c’est le locataire qui paye, donc l’argument de dire que 25 ans c’est plus cher, bof.

Par ailleurs, un bon taux aujourd’hui, ça veut pas dire grand chose. Ils sont tous bons. La vraie question est d’obtenir une signature de la banque.

La mienne part sur un principe de prêt à 15 ans, par exemple. Donc négocier 20 ans, peut être, 25 vraiment plus dur.

Ben pour moi moi 25ans sans hésiter.

Vous serez bien plus à l’aise pour financer l’entretien courant et surtout les gros travaux à venir.

Et si vous avez trop de cash, je peux vous filer mon rib.

Cricri mouille la chemise et arrive à des rentabilités tellement élevées qu’il peut réduire la durée.

Yo indique également avoir trouvé une bonne rentabilité.

Rastignac est à 10ans de la retraite.

J’ai l’impression que leur point de vu est un peu différent du votre, mais peut être y a t il un argument qu’ils vont mettre en évidence dans les prochains messages? Patientons.

Mais in fine, la décision vous reviendra…

cricri77700 a écrit :

De mon point de vu , la bonne durée doit permettre de dégager un cash flow positif mais :
-Sur 20 ans vous remboursez plus de capital au départ que sur 25 ans ( la différence est quand même notable )

C’est aussi vrai pour un prêt sur 15ans.

cricri77700 a écrit :

- avec une faible TMI sa ne sert à rien de faire du 25 ans .

La défiscalisation ne doit pas être un objectif, mais un gain à la marge.

Allonger la durée a pour moi comme unique but d’améliorer la trésorerie.