Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Rastignac · #451

Pourquoi 20 et pas 25 ans ?
D’abord, parce que le bien devient plus liquide, au bout de 5 ou 6 ans une bonne partie du capital est remboursée. Quand vous vendez, vous récupérez quelque chose, et puis pour d’autres affaires cela rassure la banque. Sur 25 ans, les intérêts sont énormes, donc la revente est moins intéressante avant longtemps. Ensuite parce que vos charges sont fixes, pour l’essentiel, c’est l’échéance de prêt. En revanche les loyers sont variables et vont monter (inflation), et si vous avez déjà du cash-flow sur 20 ans, ce cash va augmenter dans les années qui viennent, car en Ile-de-France la demande locative reste forte.
Ce n’est qu’un avis de futur retraité, mais pas dans dix ans, hélas, il faudra probablement 15 ans, voir plus…
Rastignac

P.S. Un avis intéressant serait celui de ZX-6R, qui a beaucoup pratiqué le 25 ans sur Paris pour obtenir un cash-flow positif.

Dernière modification par Rastignac (21/07/2015 11h41)

cricri77700 · #452

Pruls a écrit :
cricri77700 a écrit :
De mon point de vu , la bonne durée doit permettre de dégager un cash flow positif mais :
-Sur 20 ans vous remboursez plus de capital au départ que sur 25 ans ( la différence est quand même notable )
C’est aussi vrai pour un prêt sur 15ans.

cricri77700 a écrit :
- avec une faible TMI sa ne sert à rien de faire du 25 ans .
La défiscalisation ne doit pas être un objectif, mais un gain à la marge.

Allonger la durée a pour moi comme unique but d’améliorer la trésorerie.

Oui mais sur 15 ans c’est en général compliqué de dégager du cash flow ( de manière générale )

En fait cela dépend de chaques situation .. juste de trouver le bon compromis entre tout…
dans la situation exposé par benji, je ne vois pas l’intérêt du 25 ans car sur 20 ans , sur un post précédent il dit su’il dégage un cash flow .

benji94 · #453

Sur 20 ans avec un taux de 2.1, j’ai un CF qui reste positif. Il est à +150e/mois contre 350e/mois.

Cela a une incidence sur ma VAN de +5% soit environ 4000€. J’avais coché l’option revente au bout de 10 ans, d’où une VAN plus faible.

Je trouve l’écart faible alors que ça me donne plus de confort en cas de vacances, travaux,..mais j’entends ce que vous me dites. En regardant la renta, on voit que mon CF diminue fortement à partir de 9 ans. Il faudrait à ce moment envisager de faire les travaux ou le vendre ou avoir d’autres immeubles qui rapportent.
Si je le vend au bout de 9 ans, j’aurais assez récupéré de capital pour rembourser la banque même si l’immobilier baisse. Et je n’ai aucun intérêt à priori de le revendre avant 9 ans..

DDtee · #454

Je partage l’opinion de @Rastignac plutôt 20 que 25 ans si le CF est positif dans les deux cas.

- Entre frais de mutation et remboursement du capital sur 25 ans vous êtes sûr de perdre de l’argent durant une assez longue période dans le cas ou vous devez/souhaitez vendre => le bien devient vraiment il-liquide

- Quand vous parlez d’un emprunt sur 25 ans à un banquier aujourd’hui, il se crispe. Que ce soit pour l’emprunt à venir ou pour celui que vous avez fait il y a quelques années.

- Sur 25 ans il sera plus difficile d’avoir une fiscalité correcte les dernières années.

Si rallonger la durée permet d’être en CF positif, aucune hésitation.
Par contre un bien nécessitant 25 ans d’emprunt pour obtenir un CF+ est-il aujourd’hui intéressant, n’y a t-il pas moyen de trouver mieux ?

A titre personnel j’ai commencé par 25 ans, je suis passé à 20.5, 20 puis 18 et maintenant j’ai plus le choix, mon banquier m’impose 15 ans.
J’ai le sentiment que le retour aux durées historiques de 15 ans sur le locatif est plus ou moins en cours…
Sur les activités de commerce c’est 7 ans je crois (financement d’un commerçant s’installant, pas sur les murs). Si on en arrivait à de telles durées les CF+ serait alors trèès difficiles à trouver

ZX-6R · #455

Rastignac a écrit :
P.S. Un avis intéressant serait celui de ZX-6R, qui a beaucoup pratiqué le 25 ans sur Paris pour obtenir un cash-flow positif.

Désolé, j’avais zappé ce passage.

Personnellement si j’avais le choix je continuerai sur 25 ans. Juste parce que mon unique objectif est mon cash flow mensuel. Je me moque de payer des intérêts, je vis grâce à mon cash flow, donc je l’optimise au maximum.

Mais les banques ne prêtent plus sur 25 ans (pas à ma connaissance en tout cas, et pas pour mon profil).

Un courtier m’a conseillé hie d’attendre Janvier 2016 pour voir comment les banques évoluent car actuellement elles ne financent que les projets les plus simples (primo accédant)

Dernière modification par ZX-6R (21/07/2015 13h57)

benji94 · #456

Je vous confirme que le crédit mutuel m’a confirmé que c’était bon sur 25 ans pour mon dossier.

Je trouve dommage de passer à 20 ans bien que le CF reste positif, ma capacité d’emprunt baisse. En prenant les fameux 70% théorique des banques des revenus locatifs (1900/mois).Cela m’empêchera de reprendre un autre bien.

BrunoIIC · #457

Bonjour,

Quid d’un prêt gigogne? Est-ce une alternative pertinente pour garder un remboursement mensuel maitrisé tout en remboursant du capital plus rapidement?

J’ai vu que certains en avait parler dans d’autre fils mais en faisant des calculs j’ai l’impression que l’avantage reste limité.

Quelqu’un a déjà utilisé des prêts gigognes dans ses montages?

Bruno

cricri77700 · #458

Si à 20 ans cela s’ autofinance , le taux d’endettement reste à 0 après emprunt …

benji94 · #459

@cricri je ne comprends pas votre raisonnement,m car sauf erreur de compréhension de ma part les banques prennent au mieux 70% des loyers.

Donc si les 70% des loyers sont inférieurs à ma mensualité, il y a un soucis. La capacité d’emprunt étant diminué d’autant. Effectivement cela n’est pas une somme importante dans cette exemple (200e), cela sûrement absorber par les hausses de salaires N+1. Notre capacité en n+1 sera donc égale à N.

Ai je fais une erreur ?

cricri77700 · #460

Si 70% du montant des loyers ne couvre pas les mensualités , on ne parle pas de cash flow positif alors ( dans la plupart des cas )

Quand un bien génère un cash flow, c’est que cela vous rapporte de l’argent après avoir payé toutes les charges .

Donc , vos revenus locatifs vous génèrent un nouveau revenue qui fait tomber votre taux d’endettement à 0 pyisqu’il vous fait gagner de l’argent malgré les mensualités . Après plusieurs opération on parle de reste à vivre : il ne change pas lorsque le projet s’ autofinance .

benji94 · #461

Désolé encore une fois de ne pas comprendre.
Je vais le faire avec des chiffres, cela sera plus simple.

Prix: 245 000€ FAI
Crédit: 2.1% sur 20 ans , avec assurance 0.15%
Loyer mensuel: 1900€
Mensualité crédit (sans assurance): 1395€

Charges mensualisées: 322€
-Taxe foncière: 135€
-Assurance crédit: 34€
-PNO: 21€ (estimation haute)
- Autres charges (CFE,travaux d’entretien,vacances): 150€

Soit un CF de +185€

Or si je prend le seuil des 70% de la banque pour mes futurs projets, cela me fait 1900*0.7=1330€.
Pour la banque, j’aurais donc bel et bien un CF négatif de 1330 - (1395+34) = -100€.

J’ai donc un CF positif (validé par rendementlocatif) mais pas par la banque.. Le problème ne se pose pas avec un crédit sur 25 ans.

valeurbourse · #462

Bonjour,

pour moi, en simplifiant, investir dans l’immobilier, c’est "acheter" un taux. Plus celui-ci est faible, plus il faut en profiter, c’est-à-dire avoir une maturité longue.

Emprunter sur une très longue période, c’est bien sûr un taux plus élevé (on paie à la banque un plus grand risque qu’avec une plus courte maturité), mais c’est surtout une plus grosse marge de sécurité sur les cash-flows, ce qui est à mon sens la priorité des priorités.

Si j’avais pu emprunter sur 25 ans, je l’aurais fait sans hésiter. Mais mon dossier était compliqué…

cricri77700 · #463

Avez vous inclus les frais de notaire dans votre calcul car je vois prix fai mais avec frais de notaire ?

Sur la base de ses calculs, sur 20 ans il ne s’autofinance pas et vous n’avez pas de cash flow positif d’âpres votre banque .
La banque prenne une marge de sécurité de 30% voir 40 ou 50 % pour tous ce qui est charges ect…
donc vous avez moins de 30% de charge d’âpres vos calculs mais la banque retiendra les 30% pour calculer le taux d’endettement / reste à vivre .

benji94 · #464

Oui les frais de notaires sont dans les mensualités, j’ai oublié de le préciser.

Oui c’est bien ça le problème car même si on voit bien qu’il s’autofinance, la banque n’aura pas le même résultat. J’ai moins de charges car presque pas de parties communes, pas de charges de copropriété..

Il vaut donc mieux que je profite du crédit sur 25 ans à 2.4% que la banque me propose non ? Au moins, j’aurais un CF pour la banque positif de + 100€. Ou alors, on considère que cela ne va pas me gêner d’avoir un CF négatif (d’après la banque et non en réel) pour mes futurs projets.

Merci

cricri77700 · #465

Le cash flow + c’est le plus important à prendre en compte.

25 ans je n’aime pas pour les raisons évoqués si dessus .
Mais cela n’engage que moi.
Vous avez une TMI à combien ? Si elle est élevé avec tt ce que vous nous avez dit , 25 ans peut être pas plus mal  : cash flow +++ et même si vous payez plus d’intérêt vous les récupérerez en grande partie si votre TMI est élevé ..

benji94 · #466

Oui bien sur, mais c’est notre premier achat et nous avons 27ans.

Je pars du principe qu’il s’agit d’une bonne affaire car je peux revendre les biens séparément,j’aurais donc un meilleur rendement à la revente. Mon objectif est de vendre minimum dans 9 ans, avant je n’ai pas forcément l’intérêt surtout si ma capacité d’emprunt est restée inchangée après achat.

Nous avons un TMI 30, mais je crains le pire si l’année boursière continue comme elle a commencé. J’ai volontairement pas mis beaucoup sur mon PEA pour un éventuel apport de rp et bénéficier du levier du srd, mais cela risque de piquer. Rien à voir, mais si certains ont des pistes pour defiscaliser.. J’ai pensé à acheter un bien avec beaucoup de travaux après l’immeuble..

cricri77700 · #467

Si vous voulez vendre dans 9 ans , 20 ans c’est beaucoup mieux car vous aurez rembourser plus se capital …

benji94 · #468

Je suis parti sur 9 ans, Dans l’hypothèse où je n’achetais pas d’autres biens, car le CF diminue fortement avec l’imposition (moins de charges que de bénef lmnp).
On verra en temps et en heure en fonction de mon patrimoine

mrdupont · #469

Si à 20 ans cela s’ autofinance , le taux d’endettement reste à 0 après emprunt …

Je ne suis pas sûr de comprendre votre remarque …
Voulez vous dire qu’un bien qui s’autofinance n’augmente pas le taux d’endettement ?

Si c’est cela, attention , ce n’est pas vrai !

Il est vrai que l’on pourrait penser ça car si cela s’autofinance on a pas besoin de sortir d’argent de sa poche donc on ne devrait pas être plus endetter, et pourtant si !

exemple :

revenus : 3000
crédit : 1000

endettement de 33 %

achat locatif avec mensualité de 1000 et loyer de 1000

revenus : 4000
crédit : 2000

endettement : 50 %

benji94 · #470

@mrdupont Je vous confirme suite à une simulation avec le crédit mutuel que mon endettement diminue légèrement après l’achat de l’immeuble (hypothèse crédit 25ans).

cricri77700 · #471

mrdupont a écrit :
Si à 20 ans cela s’ autofinance , le taux d’endettement reste à 0 après emprunt …
Je ne suis pas sûr de comprendre votre remarque …
Voulez vous dire qu’un bien qui s’autofinance n’augmente pas le taux d’endettement ?

Si c’est cela, attention , ce n’est pas vrai !

Il est vrai que l’on pourrait penser ça car si cela s’autofinance on a pas besoin de sortir d’argent de sa poche donc on ne devrait pas être plus endetter, et pourtant si !

exemple :

revenus : 3000
crédit : 1000

endettement de 33 %

achat locatif avec mensualité de 1000 et loyer de 1000

revenus : 4000
crédit : 2000

endettement : 50 %

Dans votre exemple il n’y a pas de cash flow positif.
et en plus je ne comprend pas pourquoi vous mettez 2000 de crédit alors que c’est 1000 euros . Sa fait pas 50 mais 25% … et sur les 1000 euros la banque en prend 700 en compte pour les charges…

Le cash flow positif se n’est pas de couvrir uniquement le crédit .. mais avoir plus pour payer tte les charge supplémentaire ( taxe foncière ect ) et de générer de l’argent en plus.

Le taux d’endettement / reste à vivre après plusieurs acquisition reste neutre au minimum si cela s’ autofinance car vous dépenser pas d’argent malgré les mensualités

GoodbyLenine · #472

@cricri777000 : Vous semblez un peu fâché avec les mathématiques [*], et ne pas bien avoir lu ce que mrdupont a écrit, ce qui vous fait écrire des choses inexactes pour essayer de soutenir vos conclusions erronées.

Dans l’exemple de mrdupont, il y avait déjà 1000€ de remboursement avant l’investissement immobilier (dont le financement implique 1000€ de remboursement en plus), d’où les 2000€ d’échéance de crédit après investissement. Si vous considérez que la banque ne prend que 70% du "loyer" en compte, vous pourriez considérer que les 1000€ sont ces 70% et que le loyer brut fait en réalité 1429€ (donc 429€ de CF positif, avant les charges qui restent au bailleur). Et avec ces hypothèses, le taux d’endettement se détériorerait bien avec un investissement qui serait pourtant CF positif.

Le "reste à vivre" ne se détériore pas forcément, mais le "taux d’endettement" se détériore la plupart du temps, avec un nouvel investissement, même s’il est CF positif.
Il y a d’ailleurs plusieurs membres du forum qui ont des taux d’endettement très élevés (50%, 80%…). Il y en a aussi plusieurs qui ont indiqué que les banques ne voulaient plus suivre, même pour des projets à plus de 15%, et largement CF positifs.

|*] De manière générale, si R0 et M0 sont les revenus et la mensualité de crédit avant un investissement, et R1 et M1 les revenus et mensualités associés à un investissement, il est faux de dire (comme vous) que "R1 > M1 => (M0 + M1) / (R0 + R1) <= M0 / R0".

mrdupont · #473

Dans la citation que je reprends de vous, vous parlez seulement d auto financement donc pas de CF positif.

Je prends 2000 car avant l achat locatif il y a déjà un crédit de 1000 . L achat locatif ajoute un crédit de 1000 , ça fait donc 2000 …

Je suis d accord que le reste à vivre reste le même ( imaginons que les charges, TF , impôts sont intégrées dans les 1000 du crédit ) par contre le taux d endettement lui augmente et passe de 33 à 50 %.

On peut donc dire que contrairement à ce que vous dites , le taux d endettement après emprunt n est pas le même , il a augmenté même si le reste à vivre est constant …

Et pour l avoir vécu, beaucoup de banquier ne jurent que par le taux d endettement

cricri77700 · #474

Voici les chiffre de mon dernier projet :

Salaire 1800 euros
pas de crédit en cours.
projet : immeuble avec 1590 euros de loyer mensuel.
mensualité 520 euros .

La banque prend 70% dù montant du loyer : 1113 euros .

Je suis à 28% d endettement sans compter les revenues locatifs .
Donc avant projet.

La banque rajoute les 70% du loyer .
donc 2913 euros de revenu - 520 euros de mensualité donc 2400 .

J’ai un reste à vivre de 600 euros supplémentaire .
mais j’ai quand même un taux d’endettement malgré ce gain ?

Je suis sans doute dans l’erreur .. mais je ne comprend pas car j’ai fais une simulation pour un emprunt pour du locatif de 350000 euros ( 15% de renta ) et le courtier m’à dit que mon taux d’endettement est de 0 car je génère du cash flow et que sa passe sans problème …

Je ne comprend plus très bien ….

mrdupont · #475

La banque prend 70 % pour valider ou non le projet mais pour calculer votre endettement réel il faut prendre toute les sommes dans leur globalité.

Ici au départ pas d endettement vu que pas de crédit …

Après le projet : 1800 de salaire et 1590 de loyer : revenus 3390 euros .

Dépenses : 520 de crédit et disons 200 de charges diverses donc 720 de dépenses .

Vous avez donc un endettement de 720 / 3390 soit à peu près 21 %

Même avec un CF positif ton endettement passe de 0 à 21 % même si votre reste à vivre à peut être augmenté

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