Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Ok je comprends …
Le courtier a du parler du taux d’endettement à la place du reste à vivre…

Donc si je résume,  j’ai un reste à vivre qui augmente mais un taux d’endettement quand même …
C’est bizarre mais avec votre exemple sa ne peut que être vrai …

Je sais que de renouveler des opérations à cash flow positif pose soucis au bout d’un certain temps car la banque ne veut pas tt miser sur une personne …

Encore une fois je suis désolé mais je ne comprends pas.

Je vous confirme que mon taux d’endettement baisse après achat (simulation crédit mutuel).

En prenant en compte 70%des loyers perçus, mon endettement baisse. Effectivement si les loyers ne rentrent pas en compte, mon taux augmente fortement.

Avant /après achat je suis autour de 22%

Bonjour à tous,

Après avoir lu les 20 pages du sujet, je me permets de vous solliciter afin d’avoir un avis sur un investissement que je m’apprête à faire (oui ça a trainé depuis mes premiers messages en 2012…)

Emplacement :

Petite ville dans l’Auvergne d’environ 40k habitants,
65% de locataires dans la ville
à 300km de chez moi
Centre ville (mais pas historique)

L’immeuble :

- 5 lots, 200m² au total, tous loués mais l’un en instance de départ : 2 T1, 2T2 et un T3. 4 sont loués en nus, un T1 en meublé. Charges très faibles (pas de syndic, de copro, d’ascenseur ou de gardien)
- Pas de travaux "obligatoires" mais la déco intérieure mérite un coup de jeune : une cuisine se limite à un évier, carrelage au sol… aucun travaux à prévoir dans les parties communes, toiture.
- En centre ville, près des commerces, et d’une école privée (cible idéale pour les 2 T1 à priori)
- Compteurs eau et électricité individuels
- Locataires tous salariés sauf un étudiant (qui part)
- Rentabilité : 10,5% brut, autour des 8 net, autofinancé en cas de crédit à 110%. Taxe foncière élevée mais prise en compte.

Moi :

- Pas de crédit en cours, ni RP ni investissement locatif
- TMI à 30%
- Je suis à Paris (donc à plus de 300km)
- Je compte gérer le bien sans agence

Quelques Questions :

- Je flippe un peu d’acheter un bien dans une région ou le dynamisme économique et démographique laisse à désirer, est-ce justifié? d’autant que les biens sont déjà loués.
- La distance : évidemment que c’est moins bien qu’à coté de chez soi, mais est-ce un véritable problème sur la durée?
- Quelles optimisations financières envisager? Ma TMI étant non négligeable et les biens loués en nus et sans travaux, j’ai peur que ça ne se transforme en machine à générer de l’impot.
- Quelles sont vos autres observations sur l’investissement ?

J’ai essayé de donner les infos nécessaires, si j’en ai omis n’hésitez pas à me le signaler

Merci,

ryanroll a écrit :

- Je flippe un peu d’acheter un bien dans une région ou le dynamisme économique et démographique laisse à désirer, est-ce justifié? d’autant que les biens sont déjà loués.

La bonne question est comment me positionner sur un tel marché?

ryanroll a écrit :

- La distance : évidemment que c’est moins bien qu’à coté de chez soi, mais est-ce un véritable problème sur la durée?

Chiffrer le coût de vos déplacement et intégrez le en charge dans votre calcul, considérant qu’il s’agisse du seul surcoût généré par la distance.

ryanroll a écrit :

- Quelles optimisations financières envisager? Ma TMI étant non négligeable et les biens loués en nus et sans travaux, j’ai peur que ça ne se transforme en machine à générer de l’impot.

Payer des impôts n’est possible que quand on gagne de l’argent. Problème de riche. Si vous avez peur de gagner de l’argent, n’investissez pas!

Sinon, d’autres sauront mieux répondre que moi sur la partie fiscale.

Bonjour,

j’ignore si vous avez l’expérience de la gestion locative, mais si vous débutez, vous risquez d’être vite confronté à des problèmes auxquels vous ne saure pas faire face.
Par exemple, en termes de connaissances (notamment techniques), vous risquez d’être dépassé par les diverses réglementations sur les bâtiments, le droit des locataires/propriétaires, la nature des interventions à effectuer, la validation d’un devis, etc.

Si en plus vous expliquez que vous habitez loin, vous compliquez la situation. La gestion locative nécessite une implication en termes de temps et de disponibilité. Serez-vous à même de faire appel à un plombier ou un électricien en urgence et vérifier que le travail est correctement effectué ? Serez-vous capable d’effectuer les visites, les états des lieux d’entrée et de sortie à chaque rotation ?

Je ne doute pas que vous ayez ces compétences et le courage nécessaire à ce genre de travail, mais sans prétendre que c’est impossible (d’autres le font), cela me semble ambitieux. Peut-être que certains collègues de ce forum ont trouvé des astuces pour gérer un immeuble à plus de 300 km de chez eux tout en travaillant, mais moi pas. J’ai toujours délégué ces tâches à des agences et pour rentrer dans mes frais, je n’investis plus si ma rentabilité brute n’est pas d’au moins 12%.

benji94 a écrit :

Pourquoi l’Auvergne si c’est loin de chez vous ?

Parce que trouver des immeubles en autofinancement est selon mon expérience très compliqué, je m’éloigne pour trouver, pas par plaisir.

benji94 a écrit :

Et je trouve votre renta faible comparé à ce que vous pouvez trouver en idf.  Je viens de commencer donc pas expert mais on peut trouver du 9% brut sans gros travaux.

Je suis vraiment curieux de voir ou est-ce que vous trouvez du 9% en RP…

pruls a écrit :

Problème de riche

Pas tellement mon cher Pruls, j’ai bien peur que le cashflow généré ne soit totalement englouti, et sans cashflow, pas d’enrichissement…

valeurbourse a écrit :

Si en plus vous expliquez que vous habitez loin, vous compliquez la situation. La gestion locative nécessite une implication en termes de temps et de disponibilité. Serez-vous à même de faire appel à un plombier ou un électricien en urgence et vérifier que le travail est correctement effectué ? Serez-vous capable d’effectuer les visites, les états des lieux d’entrée et de sortie à chaque rotation ?

Je ne doute pas que vous ayez ces compétences et le courage nécessaire à ce genre de travail, mais sans prétendre que c’est impossible (d’autres le font), cela me semble ambitieux. Peut-être que certains collègues de ce forum ont trouvé des astuces pour gérer un immeuble à plus de 300 km de chez eux tout en travaillant, mais moi pas. J’ai toujours délégué ces tâches à des agences et pour rentrer dans mes frais, je n’investis plus si ma rentabilité brute n’est pas d’au moins 12%.

Merci pour votre réponse, c’est justement en celà que j’aurais besoin d’avis : passez-vous réellement votre temps à réparer / faire des visites / intervenir dans vos biens? J’ai tout de même l’impression qu’une fois des locataires en place, avec un bien en bon état je n’ai pas l’impression qui faille passer son temps sur place. Mais ce n’est que mon avis et ça n’a jamais été validé par la pratique.

ZX-6R a écrit :

Laissez tomber direct!

300km c’est enorme, sans agence. Comment ferez vous pour les visites? Sur 5 lots, il peu y avoir du roulement, surtout les T1, prevoyez chaque été plusieurs allers retour.

8% net, donc cash flow positif mais pas énorme.

imposition : non les impôts ne sont pas qu’un problème de riche. Quand on a un cash flow de 1000€ et qu’on paye 30% sur les loyers, on perd de l’argent. Vous devez absolument avoir du déficit quand vous faites du nu. Personnellement quand je rénove un immeuble je fais toujours un lot en nu pour faire du déficit foncier chaque année. Sinon mon imposition exploserai et je ferai mieux d’acheter des actions de TOTAL ou VIVENDI.

Merci pour votre réponse, donc à priori avec une agence qui gére le bien pas mal des points négatifs disparaissent.

La renta annoncée est un peu plus faible que la réalité et ne tient pas compte de la marge de négociation que j’ai, elle est construite à partir du prix affiché.

Enfin, Je suis d’accord avec vous concernant les impôts, ça peut faire toute la différence. impossible cependant de faire du déficit sur le nu sur les appartements car ils sont loués, peut etre avec le T1 meublé qui sera vide dans 2 mois?

Dernière modification par ryanroll (23/07/2015 14h51)

Mais en fait vous êtes qui?

Comprenez moi bien: Quels avantages/compétences disposez vous pour investir en immobilier?

Apprendre via une agence, ok, mais sous la main.

La gestion locative c’est quand même le risque de tomber sur un relou champion du monde. Plusieurs témoignages de fortes rentabilités viennent d’une vente suite à un squat ou un cas social qui dépasse le gestionnaire.

Bon, je suis pas favorable à une gestion à distance. Vous avez compris.

Admettons que demain, je déménage et l’envisage. Je me demanderai comment contrôler à distance la bonne exécution de la gestion, la bonne rentrée des thunes n’étant pas suffisante. Quelqu’un dans cet optique?

Dernière modification par Pruls (23/07/2015 16h11)

Bonjour Valeurbourse,

je m’adresse à ryanroll car je n’ai pas trouvé d’info sur sa profession ou sa proximité avec le "monde de l’immobilier".

Et à toutes personnes ayant expérimenté la gestion à distance via une agence sur la question des contrôles de bonne exécution de la mission.

Cordialement.

Pouvez vous préciser "tout roule" et "rien au hasard" pour les débutants du forum?

ZX-6R a écrit :

La gestion locative par une agence est le meilleur moyen de perdre de l’argent.

Cher ZX-6R, je vois que vous faites toujours dans l’excessif. Je pense connaître d’autres moyens plus radicaux pour perdre de l’argent.

ZX-6R a écrit :

Ensuite, la majorité sont minables.

J’ignore avec quelles agences vous avez déjà travaillé, mais pour moi cela c’est très bien passé, je n’ai rien eu à dire sur mes locataires. En près de dix ans, avec quatre studios, je n’ai jamais eu d’impayé, ni même la moindre vacance locative.

Bien choisir ses partenaires, cela fait aussi partie du savoir investir.

Pruls a écrit :

Pouvez vous préciser "tout roule" et "rien au hasard" pour les débutants du forum?

Oui, je peux :-) :

- tout roule : aucun impayé, aucun retard sur les paiements, aucune vacance locative, sans être intervenu une seule fois après mon serrage de boulons.

- rien n’est laissé au hasard : quatre personnes différemment qualifiées gèrent mon immeuble, avec un grand soin apporté à l’écoute des locataires et à la transparence. Je suis instantanément mis au courant du moindre problème et je prends moi-même les décisions. Les délais de réponse sont très rapides, même par mail (deux ou trois heures au maximum). Ils connaissent parfaitement leur métier et ont quasiment une solution rapide pour tout. C’est peut-être encore tôt pout porter un jugement pertinent, mais je suis franchement impressionné par rapport à tout ce que j’ai pu rencontrer comme incompétence dans mon domaine professionnel.

ZX-6R a écrit :

Choisir une agence pour la gestion locative ne revient pas à choisir un partenaire.

Ah bon ? Vous appelez ça comment, vous, quelqu’un avec qui vous travaillez quotidiennement, et à qui vous devez (un peu) faire confiance ? N’importe quel entrepreneur vous dira que bien choisir ses fournisseurs est un élément clef de la réussite de l’entreprise.
Je suppose que tout comme vous passez beaucoup de temps à choisir vos immeubles, vous avez comme moi passé beaucoup de temps à interroger et scanner la méthode de travail de plusieurs agences avant d’en choisir une, n’est-ce pas ? Après tout le monde peut se tromper dans ses choix, mais de là à généraliser…

ZX-6R a écrit :

L’employé qui sen occupe peut très bien être viré du jour au lendemain.

C’est bien ce que je dis : je travaille avec toute une équipe qui suit mon dossier. A toute heure de la journée, je peux avoir quelqu’un au téléphone qui connaît exactement la situation précise et me renseigner sur quasiment n’impoprte quel point.

ZX-6R a écrit :

J’ai par exemple une très mauvaise expérience avec Foncia qui gérait un immeuble que j’ai acheté ou tous les locataires se plaignaient.

Ce n’est pas parce que vous avez mal choisi votre partenaire que le principe est mauvais.

ZX-6R a écrit :

Il faut bien comprendre que le gestionnaire va prendre le premier dossier qui rentre dans les critères. Le relationnel que peut avoir le proprio lors des visites et permet de faire un choix bien plus qu’avec des fiches de paye, vous le perdez. La gestion des travaux avec des entrepreneurs de confiance, vous la perdez. L’entretien de votre immeuble, que dalle. On répare ce qui est cassé (si c’est signalé) mais on ne répare pas tant que ca se dégrade lentement sans casser (et ca coute plus cher à la fin).

Les arguments que vous citez peuvent être interprétés inversement :
- En fonction de votre contrat, vous pouvez garder la main sur le choix des locataires, à quelque niveau que ce soit. Mais il n’est pas dit que votre relationnel et votre psychologie soient meilleurs que celui dont c’est précisément le métier.
- Il me semble que c’est plutôt un avantage que de pouvoir compter sur un réseau d’artisans de confiance fourni par votre agence, non ? De surcroît, vous pouvez bénéficier d’un prix de gros…
- Qu’est-ce qui vous empêche de vérifier l’état de votre immeuble une fois par an ?
- Et comme on dit : la confiance n’exclue pas le contrôle… Vous avez aussi le droit d’être en contact avec vos locataires et vous assurer auprès d’eux que "tout roule".

Je vous rappelle à tout hasard qu’un contrat n’a une durée de vie que d’un an…

Chacun son métier. Vous excellez certainement dans le relationnel, le technique et/ou le juridique, mais ce n’est pas le cas de tout le monde. Tout investisseur doit connaître ses limites et ses points forts/faibles et adapter sa stratégie en conséquence.

Dernière modification par valeurbourse (24/07/2015 01h43)

Cher Valeurbourse, ne m’en voulez pas mais j’ai un peu l’impression que vous avez une vision très bisounours des gestionnaires.

Vous nous décrivez le travail d’une équipe (4 personnes sur votre immeuble, wow, vous avez 200 lots? Ca vous coute combien?) de personnes très qualifiées (chez moi ce sont des assistantes peu / pas qualifiées qui font la gestion), très compétentes, et hyper réactives (3h pour vous contacter pas mal, en général c’est plutôt 3 semaines)

Bon je ne reprends pas point par point vos arguments, votre avis à l’air définitif.

Mais je vous avoue que je me demande encore si votre post n’est pas un 1er avril…