Investir dans un immeuble de rapport à rénover…

birdy33 · #1

Bonjour à tous,

Cela fait quelques mois que je pense à me lancer dans l’investissement immobilier. Je me permets donc de vous solliciter afin d’avoir un avis sur un premier investissement. Il s’agirait d’un immeuble de rapport à rénover (très grosse rénovation).

Environnement :

- Ville moyenne de province (entre 50 000 et 80 000 habitants), assez dynamique économiquement, et stable démographiquement depuis pas mal d’années.
- 20% de locataires dans le privé, et 15% de locataire HLM.
- J’habite sur place.
- Hyper centre-ville
- Prix m² moyen appartements : environ 1300€ (un peu plus en centre-ville)

L’immeuble :

- Immeuble sur 3 niveaux (plateaux de 120m² brut hors cage d’escalier) + combles aménageables (environ 60m² loi Carrez). Les niveaux sont assez hauts de plafond : à la louche je dirais 3,30m.
- Tout est à faire : en gros il n’y a que les murs extérieurs, les ouvertures (bizarrement neuves…) et des IPN (neufs également) pour soutenir les planchers.
- Présence d’une cage d’escalier refaite récemment (béton brut) qui monte jusque dans les combles.
- Exposition : une façade Nord (3 fenêtres) et une façade Est (2 fenêtres) pour chacun des 3 niveaux.

Ce que je voudrais faire :

Niveau 0 :

- Faire des places de parking (entre 5 et 6 places, ouverture portail voiture déjà présent).
- Faire un local poubelle.
- Mettre les compteurs d’eau/gaz/électricité individuels.
- Faire un local à vélo.
- Créer une entrée piéton.

Niveau 1 :

- Créer un T2 d’environ 45m² (2 ouvertures exposées Est)
- Créer un T3 d’environ 55m² (2 ouvertures exposées Nord, et une ouverture exposée Nord/Est)

Niveau 2 :

- Créer trois logements (dont duplex) pour environ 100m² + 50² dans combles (voir plus si possibilité de descendre la plancher pour gagner en surface).

Chiffres :
- Environ 250m² habitables à 8€ hc (loués en vide) => Revenus de 2000€/mois
- Prix affiché à 200k€ + frais de notaire
- Estimation très approximative (et j’espère sur évaluée) des travaux : 150k€
- Ce qui ferait un rendement brut d’environ 7% avant négociation.

Ma situation :

- Revenus nets : 2400€/mois
- Crédit RP en cours (taux d’endettement : 31%)
- TMI à 14%
- Je compte déléguer la gestion des biens à une agence

Je me suis fixé un objectif de rendement brut à 10%, soit un prix tout compris max de 240k€. Il me reste donc pas mal de points à optimiser pour espérer rentrer dans les clous.

Quelques Questions :

- À première vue, que pensez-vous du projet déjà (sachant que j’en suis au tout début de l’étude) ?
- Est-ce que selon vous l’exposition Nord/Est peut être rédhibitoire ?
-Concernant le prix au m², et sachant qu’il y aurait environ 250m² d’habitation possible, ça ferait un prix affiché au m² de 800€/m². Au regard du prix moyen constaté dans ce quartier et de la quantité de travaux à faire, pensez-vous que le prix est surestimé/sous-estimé/pertinent ?

J’ai essayé de donner le plus infos possible N’hésitez pas à me signaler des oublis.

Merci d’avance.

Sylvain.

Mots-clés : immeuble, immobilier, projet

DDtee · #2

birdy33 a écrit :
- À première vue, que pensez-vous du projet déjà (sachant que j’en suis au tout début de l’étude) ?

- Quelle est votre expérience de la rénovation ? Si vous n’êtes pas expérimenté il y a trop de travaux à maîtriser pour un débutant.

- Quelle est l’histoire du bâtiment ? Marchand de biens, abandon de chantier..? Il vous faut creuser ce point qui peut vous apporter pas mal d’informations…
Y a t-il une garantie décennale sur ce qui a été refait, qui l’a fait ?
Pensez-vous tout sous traiter ou faire une partie des travaux vous même ?

- N’oubliez pas de compter le manque à gagner durant les mois de chantier sans loyers.

- Pour vous positionner, il vous faut des chiffres fiables et pas approximatifs.

- Avez vous discuté financement avec votre banquier ? A mon avis il faut commencer par là…

- Donner la gestion à une agence est à mon opinion une erreur, surtout si vous habitez sur place !

birdy33 a écrit :
- Est-ce que selon vous l’exposition Nord/Est peut être rédhibitoire ?

Pas forcément rédhibitoire, la luminosité est aussi une question de ressenti, de surface des fenêtres…

birdy33 a écrit :
-Concernant le prix au m², et sachant qu’il y aurait environ 250m² d’habitation possible, ça ferait un prix affiché au m² de 800€/m². Au regard du prix moyen constaté dans ce quartier et de la quantité de travaux à faire, pensez-vous que le prix est surestimé/sous-estimé/pertinent ?

Le bon prix c’est celui qui vous permet d’autofinancer l’investissement sur 15/20 ans, avec un CF positif chaque fin de mois, plus qu’une histoire de prix au m2 (mais c’est forcément un peu lié)

Je suis plutôt partisan pour commencer de se faire la main sur un lot unique. Loin des tableurs et des théories diverses, la pratique s’avère formatrice dans tous les domaines (recherche du bien, négociation, gestion des travaux, des locataires, maîtrise de la fiscalité…). Ce qui parait parfois secondaire en commençant s’avère essentiel au fil du temps…

Bon courage, vous allez voir c’est passionnant

Benito56 · #3

bonjour,

Le projet s’annonce enorme pour un premier investissement. D’aprés ce que vous décrivez les travaux sont conséquent. Autant le cout des travaux peut etre bien définit mais la ou il peut y avoir une grosse dérive c’est le temps que ca va prendre, etes vous sur de pouvoir encaissé 1 ans voir plus de crédit sans loyer ?

Siocnarf · #4

Bonjour Birdy33.

Après une première lecture, je trouve qu’il y a un des incohérences dans vos chiffres / votre projet, je vous cite :

birdy33 a écrit :
Chiffres :
- Environ 250m² habitables à 8€ hc (loués en vide) => Revenus de 2000€/mois
- Prix affiché à 200k€ + frais de notaire
- Estimation très approximative (et j’espère sur évaluée) des travaux : 150k€

birdy33 a écrit :
- Je compte déléguer la gestion des biens à une agence

et

birdy33 a écrit :
objectif de rendement brut à 10%, soit un prix tout compris max de 240k€

Je ne vois pas comment vous allez faire rentrer 210K d’achat + 150K de travaux dans 240K…
Il faudrait acheter les murs à 100K€ !

Vous espérez 10% de rentabilité : oubliez la gestion par une agence, d’autant plus que vous êtes sur place.

Voici pour les incohérences.

Voici les autres remarques (qui vont dans le même sens que les autres déjà faites) :

- vu l’étendue de ce qu’il y a à faire, les travaux vont durer plusieurs mois. Votre situation financière vous permet-elle de payer les échéances du prêt (qui peuvent certes être différées, mais pas indéfiniment) sans percevoir de revenus ?

- toujours vu l’étendue de ce qu’il y a à faire, et si vous faites faire tous les travaux par des pros, je pense que le montant est sous-évalué. Vous êtes à 600 € du m2 alors qu’il y a tout à faire… partez au moins sur 800 € / m2

- vu les montants en jeu, votre taux d’endettement actuel me semble assez élevé. Vu qu’il s’agit d’un premier projet, je pense que vous aurez (à moins d’avoir un gros apport, vous ne parlez pas du financement) du mal à trouver un prêt

- d’un point de vue fiscalité : avez-vous pensé au fait que ces travaux ne seront pas déductibles ? Vous ne pourrez pas générer de déficit foncier, hormis peut-être l’année des travaux, avant la mise en location.

- ce projet, bien que très intéressant, me paraît énorme pour un premier projet (à moins que vous n’ayez un réseau et/ou des relations compétentes dans ce domaine)

darkvadehors · #5

Bonjour,

Je suis tout à fait d’accord avec ce qui a été dit précédemment . Le montant de travaux sera surement plus élevé que ce qui vous anticipez , la durée de ceux ci sera une période de désert en terme de location.Vous devez , à la fois vous forger une expérience de "rénovateur" et de bailleur, … Je suis dans une démarche proche de la votre , avec moins de charge ( ma RP est payée totalement ) et je n’achéterais pas car c’est vraiment lourd et compliqué pour une première expérience.
Je précise que même si je n’ai pas (encore) d’expérience d’investisseur, j ’ai rénové ma RP de fonds en comble et c’est toujours plus couteux et beaucoup plus long que ce qui est anticipé.
Par exemple , une nouvelle installation électrique doit être confome à la NF 15100 et c’est beaucoup plus de prises et de matériel qu’une ancienne installation ( les legrand et schneider ont fait un sacré travail de lobbying ).

perecastor · #6

Je ne peux qu’aller dans le sens des commentaires déjà exprimés à propos de ce projet… autant de travaux de rénovation lourds et un tel budget pour un premier investissement locatif, cela ne me parait pas raisonnable.

J’ai indiqué sur un autre post que je déconseillerai à un novice de s’engager, quelle que soit la rentabilité, dans un projet comprenant une des complexités suivantes :
- très gros travaux structurels (murs porteurs, toiture, parasites/mérule…)
- immeuble non cadastré et/ou comportant des servitudes importantes
- locaux non habitation exclusive (incluant des baux commerciaux)
- compteurs EDF non individualisés
- biens occupés sans titre ou en cours de procédure d’impayés

Ceci afin de se concentrer sur les fondamentaux et réussir son premier projet, socle important pour qui souhaite multiplier les opérations par la suite : calculer un rendement, choisir le bon type de projet compte tenu de son objectif, ses revenus et sa fiscalité (nu, meublé, saisonnier, défiscalisation…), trouver et choisir ses locataires, gérer le bien au quotidien…

Iqce · #7

Perecastor : que voulez vous dire par "immeuble non cadastré" svp ?

perecastor · #8

C’est une expression couramment utilisée pour désigner un immeuble pour lequel le nombre de lots déclarés et répertoriés au cadastre ne correspond pas au nombre de lots réels. La raison la plus probable est que la division a été réalisée sans déclaration préalable auprès des services d’urbanismes concernés.

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet sur d’autres fils, par exemple :
Division immobilière : comment vérifier la bonne division d’un immeuble ?

Iqce · #9

Sans vous contrarier je pense que vous faites confusion entre le fait de diviser un terrain en vue de bâtir, auquel cas il faut faire une DP "auprès des services de l’urbanisme concernés" et l’acte notarié qui divise un immeuble déjà bâti par exemple.
Cela ne change rien à la justesse de vos observations, c’était juste une précision au passage.

Rastignac · #10

Je partage l’analyse de DDtee et Siocnarf. Votre rentabilité est trop faible et surtout vous débutez, donc vous n’avez pas le vécu suffisant pour maîtriser un projet complexe. Commencez petit, plutôt par un studio ou deux pièces à 30 ou 50 000 euros pour apprendre l’immobilier, c’est plus sûr. Ce dossier ne doit pas aller à la poubelle, mais directement dans la benne à ordures…
Rastignac

perecastor · #11

@Iqce : l’usage du terme "cadastré" pour cet usage est probablement abusif, néanmoins il est couramment utilisé dans les annonces de vente d’immeubles de rapport :
- je retrouve autant de lots sur la matrice cadastrale qu’il n’y en a réellement : immeuble "cadastré"
- la matrice cadastrale comporte moins de lots qu’il n’y en a réellement : immeuble "non-cadastré"

Ma compréhension du processus :

Vous êtes propriétaires d’un immeuble non divisé, vous souhaitez créer plusieurs logements distincts, le PLU ne vous l’interdit pas ou vous respectez les conditions exigées par le PLU ==> vous faites une déclarations préalable de travaux aux services d’urbanisme de la commune concernée, qui met à jour le cadastre en conséquence. Lors de la revente, le notaire prend note via la matrice cadastrale que l’immeuble est désormais composé de plusieurs lots distincts et le note sur l’acte de vente.

A l’inverse si vous ne déclarez pas les transformations à la mairie alors vous êtes dans l’illégalité pendant 10 ans (délai de prescription). En cas de contrôle vous vous exposez à des poursuites pouvant déboucher sur des dommages et intérêts à l’intention de la commune et/ou à la remise en état à vos frais de l’immeuble dans son état initial.

NB : Je cherchais une info à ce sujet et suis tombé sur cet article dont je recommande la lecture s’il y a des intéressés : La division pavillonnaire : Alur s?en occupe - Logement

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