Quelles sont les causes de la baisse des REIT aux USA ?

AleaJactaEst · #1

En ce moment, certains REIT aux USA offrent des ratios de valorisation intéressant, que ce soit par rapport à la NAV ou par rapport au ratio P/AFFO.

On peut penser notamment entre autres, à certains REIT présentés sur ce forum, comme WPG, STAG, VER, LXP, Ventas ou SOHO.

D’autres restent assez cher, comme O ou NNN.

On peut penser que la perspective de la remonté des taux serait en première ligne, cependant je ne pense pas que les REIT serait plus spécifiquement touché par un légère remonté des taux d’environ 1 point de base en 2016.
De plus, l’inflation ne semble pas s’envoler aux USA, notamment à cause du secteur de l’énergie, ce qui pourrait pousser la FED à ne pas prendre le risque de remonter les taux trop vite, notamment si l’inflation reste en dessous de 2%.

Quelle serait, selon vous, la principale cause de la baisse des REIT depuis quelques mois ?

Mots-clés : macroéconomie, ratios, reit (real estate investment trust), usa

Elodie01 · #2

Je suis contente que vous abordiez ce sujet, car il me trottait dans la tête depuis quelques semaines déjà.

En effet, sur le forum, on voit fleurir de nombreux post sur les REITS et les opportunités que certains REITs pourraient représenter au cours actuel.

Néanmoins, cela me surprend. En effet, le moment me semble plutôt mal choisi pour ce type d’investissement ( ce n’est que mon humble avis, n’ayant malheureusement pas de boule de cristal à disposition ;-) ).

En effet, on sait que traditionnellement les REITs ont tendance à souffrir en phase de remontée des taux. La remontée des taux, du moins aux US, où se situent la majorité des REITs dont on parle sur le forum, est annoncée depuis plusieurs mois. Le marché boursier étant un marché d’anticipation, il ne me semble pas illogique que les annonces de la Fed en matière de politique de taux aient une influence sur les cours avec beaucoup d’avance (les REITs commenceraient à baisser du fait de l’annonce d’une prochaine hausse des taux, bien avant que celle-ci soit effective et qu’elle se lise dans les résultats des REITs). A mon sens cela semble la principale cause de la baisse des cours depuis quelques mois. Et je pense/suppose que cette baisse peut encore continuer car la remontée des taux n’ayant effectivement pas commencée, le mouvement baissier pourrait se maintenir lors des décisions effectives de la fed en matière de remontée des taux.

Par ailleurs, la remontée des taux me semble encore plus dangereuse pour la valorisation des mREITs. En effet, les taux longs ayant tendance à suivre les évolutions des taux courts avec un temps de retard, il me semble que le business de mREITs pourrait souffrir d’un genre "d’effet ciseau" avec des taux courts qui remonteraient et des taux longs qui auraient tendance à suivre avec un temps de retard. Leur business étant précisément d’investir sur des taux longs via les mortgage en se finançant à court terme, la phase de remontée des taux me semble peu propice à de bons résultats, ou du moins, cela aura pour conséquence un marché plus difficile à travailler pour le management de ces mREITs (financement plus cher pour une rentabilité équivalente).

Kapitall · #3

Il n’y a pas toujours une corrélation négative entre les taux courts et les cours des REITs.

Il est tout à fait vrai que les années passées, de baisse continue des taux, ont été très favorables : compression des cap rates et augmentation des NAV, accès à des financements bon marché, des opportunités à saisir à la pelle au sortir de la crise de 2009 etc. Le contexte n’est plus le même (encore qu’on pourrait dire que le marché européen ressemble beaucoup au marché US de 2011 et regorge donc d’actifs à saisir – raison pour laquelle de plus en plus de REITS US viennent investir de ce coté de l’Atlantique) et il faut ajuster son optique d’investissement en conséquence.

Certaines des questions à se poser sont :
- quel est le comportement historique factuel (et non fantasmé) des REITs en période de remontée des taux sur ces 20 dernières années ? Comme vous le voyez ci-dessous, sur 16 périodes de remontées des taux depuis 1995, 12 ont amené les REITs à des total return positifs. Le marché est plus difficile depuis mi-2013 et le taper tantrum mais de manière générale, en se basant sur VNQ, le total return est positif. On voit cependant se creuser l’écart de performance entre les types de REITs…

- Des données intéressantes d’un point de vue historique : remontons jusqu’en 1971 (mais, encore une fois, les REITs d’alors ne sont pas directement comparables à ceux de 2015) :

On en retiendra surtout qu’en cas d’augmentation massive de l’inflation et des taux courts (de 4% en 1977 à 19% en 1981) les REITs ont été positivement corrélés aux taux courts : 110% de gains sur cette période, dividendes inclus. On oublie souvent que les REITs sont aussi des hedges précieux en cas d’inflation forte…

- quelle serait la raison de la remontée des taux ? Une forte inflation ? Il y a alors des REITs dont les baux sont parfaitement adaptés : les baux courts, indexés directement sur l’inflation profiteraient pleinement de ce scénario. Les REITs résidentiels, industriels, investis dans l’hôtellerie ou le self-storage sont à privilégier. A contrario, les REITs triple net ou healthcare en pâtiraient du fait de leurs baux très longs et aux revalorisations souvent capées (vers 2-3%/an). Ce que je veux mettre en avant c’est qu’il faut distinguer entre les types d’actifs et les types de baux, tous ne réagissent pas de la même façon dans un contexte donné.

- le marché actuel est assez largement un marché de substitution : comme l’obligataire ne rapporte plus grand’ chose (enfin, potentiellement si, mais il faut sortir des sentiers battus et/ou prendre un risque de crédit/duration) les investisseurs se reportent mécaniquement sur tout ce qui rapporte du rendement. Ils pourraient délaisser les REITs dès que les taux longs seraient à nouveau attractifs. Historiquement, le rendement des REITs se comparent aux obligations corporate BAA. Il s’agit de surveiller le marché obligataire, même si le spread n’est pas constant dans le temps :

- On oublie trop souvent que les REITs ne sont pas un produit de taux mais bien des entreprises ! Leurs dividendes ne sont que le reflet de leur performance opérationnelle : les loyers encaissés, l’optimisation des G&A, la gestion active de leur patrimoine (achat, vente, repositionnement, développement, de plus en plus de participations directes dans les opérations sous-jacentes depuis le RIDEA act de 2007 etc.) sont bien plus importants que le simple niveau des taux courts. C’est, in fine, la croissance du GDP, le niveau du chômage et l’état de l’offre/demande de biens disponibles sur le marché qui va déterminer l’évolution de la performance opérationnelle, donc du FFO, donc du dividende et in fine du prix des actions des REITs.
A titre d’illustration : la dernière période de remontée des taux courts US, de 1 à 5 % :

La capacité des REITs à augmenter leurs dividendes est cruciale pour les années qui viennent. Ce sera probablement moins le cas au Canada qu’aux USA. Au Canada, je surveillerai vraiment le bilan (ratio LTV, maturité de la dette vs. baux, % d’unencumbered assets etc). Les REITs canadiens dans leur ensemble ont maintenu un dividende relativement inchangé depuis la crise de 2009 mais ont substantiellement amélioré la qualité de leurs bilans. Le marché y est beaucoup moins favorable qu’aux USA actuellement (Alberta sous pression à cause du pétrole bas, le départ de Target du Canada a impacté tout le secteur retail, les bureaux sont sous pression du fait de l’arrivée de nouvelles constructions sur le marché etc). Riocan se traite à 15 x les FFO versus 18 x pour O. En comparaison globale : 17 x les FFO pour les REITs US pour 12.7 x les FFO au Canada. Mais n’est-ce pas le moment de se demander ce qu’il en sera dans 3-5 ans ? Une idée à explorer : un $CAD faible attirera mécaniquement des investissements industriels US au Canada…

Il y a une petite décote sur NAV sur ces 2 marchés pris dans leur ensemble (les US ci-dessous, à titre d’illustration ; Brookfield estime actuellement à 8% la décote sur NAV du marché canadien) :

Cette moyenne cache évidemment des situations individuelles disparates que l’investisseur avisé voudra investiguer.

Klaus · #4

Elodie01 a écrit :
La remontée des taux, du moins aux US, où se situent la majorité des REITs dont on parle sur le forum, est annoncée depuis plusieurs mois.

Cependant les REITs peuvent être une opportunité si la remontée des taux est déjà dans les cours ou mieux si la fameuse remontée des taux annoncée n’a pas lieu.

Elodie01 · #5

Klaus,

je ne vois pas comment Janet Yellen pourrait ne pas augmenter les taux vu que la Fed en parle maintenant depuis des mois. A mon sens, cela poserait un gros problème de crédibilité pour l’avenir.

Kapitall

votre post est très intéressant. En effet, certains REITs pourraient mieux s’en tirer que d’autres dans ce contexte. Néanmoins, le contexte actuel me semble quand même beaucoup moins favorable que les 5 dernières années (hausse globale des marchés, politique très accommodante de la Fed).
Effectivement, les mois/années à venir pourront permettre de "faire le tri" entre les bons et les moins bons.

Kapitall · #6

Tout dépend de vos objectifs et de votre horizon d’investissement. Quand vous regardez les données, postées ci-dessus, remontant à 1971, il était finalement assez inutile d’essayer de faire du market-timing pour peu qu’on ne juge pas une performance au mois ou à l’année (ce qui n’est rien au niveau d’une entreprise).

Alors, certes, il est toujours souhaitable d’affiner son analyse mais je dirais : bien d’avantage au niveau de l’entreprise qu’à un niveau macro-économique. Car, oui, les taux courts sont amenés à augmenter selon toute vraisemblance mais pouvez-vous en déduire à quoi ressemblera la courbe des taux ? Quel sera le spread entre les Fed Funds et le Treasury 10 years ? Entre le Treasury 10 years et les obligations BAA ? Quelle sera la croissance économique, l’inflation ? Tout cela est au moins aussi important que le niveau des taux courts, sur lequel tout le monde se focalise.

Encore une fois, les REITs ne sont pas des obligations, ce sont des entreprises gérées activement, parfois par des gens extraordinairement compétents. Ils surveillent tous ces facteurs, et bien d’autres, et agiront en conséquence.

Je n’ai guère de doutes que la performance opérationnelle de, disons, Ventas sera bonne pour aussi longtemps qu’il est sensé de se projeter. Je n’ai pas plus de doute qu’ils maintiendront, en tendance, une progression des résultats et, par extension, du dividende très satisfaisante. J’avais publié une petite note il y a quelques semaines pour attirer l’attention sur eux et le spin-off de Care Capital Properties : un achat à cette date, en extrapolant la moitié seulement du CAGR de 9% du dividende (performance des 10 dernières années) jusqu’en 2020 donne un dividend yield de 6,85% sur PRU. Je n’ai aucune idée du multiple de FFO que le marché voudra bien accorder à Ventas (et son spin-off) en 2020, je peux pas contre déterminer que cette performance (hautement probable) convient tout à fait à mes objectifs personnels et qu’acheter Ventas à moins de 13x les FFO (et 8.5-9 x un FFO réaliste de 2020) était une décision raisonnable. Je résume en quelques mots de longues heures de recherche sur Ventas, mais cette simplification a pour but de revenir encore et toujours aux deux fondamentaux :
- déterminer avec une forte précision mes objectifs et besoins personnels lors de la création de mon portefeuille afin de ne pas être en proie au doute lors des inévitables phases de volatilité de la bourse.
- s’intéresser toujours à l’entreprise en premier, essayer de minimiser au maximum l’interférence des informations extérieures/du bruit inhérent à la bourse dans nos décisions d’investissement.

InvestisseurHeureux · #7

Kapitall a donné d’excellents arguments, mais une réponse à la question initiale est aussi que tout simplement les foncières ne peuvent pas "monter" tout le temps !

Si on prend l’indice Vanguard REIT Index ETF sur cinq ans :

Et si on prend des "stars" comme Simon Properties Group ou Public Storage :

PierreQuiroule · #8

Pour continuer sur le très pertinent post de Kapitall, je pense que la comparaison des REITs US et canadiens tend à prouver que le niveau des taux est un élément secondaire dans leur valorisation, du moins par rapport à la santé de l’économie.

J’ai pris le dix ans pour comparaison (c’est peut-être pas le meilleur indicateur soit dit en passant…).

Les taux sont clairement plus bas au Canada qu’aux États-Unis. Pourtant, les foncières canadiennes ont des multiples moins élevés et chutent depuis quelques semaines alors que les taux diminuent et que les craintes pour la santé économique du Canada augmentent. A contrario, je ne vois donc pas pourquoi l’éventualité d’une hausse de taux aux États-Unis provoque autant de craintes. D’autant que la Fed prend grand soin à chaque communication d’affirmer que ses actions dépendent des données économiques. En clair, si les taux de la Fed montent, ça sera qu’elle est certaine que l’économie va mieux. Ce qui, en toute logique, devrait bénéficier aux REITs (plus à certains à qu’à d’autres comme le souligne Kapitall).

Ce raisonnement me paraît logique, mais il y a beaucoup de questions auxquels je n’ai pas de réponse. Entre autres :
- A quel point les taux bas aux États-Unis ont-ils réorienté l’épargne de manière artificielle et temporaire vers les REITs ?
- Quel est le degré de panique qu’une hausse de taux peut créer sur un marché qui a presque oublié ce que c’est ?
- A quel point les "taux de marché" peuvent-ils évoluer (relativement) indépendamment des taux des banques centrales ?

Kapitall · #9

Excellent graphique, c’est une bonne illustration de la hiérarchie des éléments qui impactent les valorisations des foncières cotées.

Vos questions sont légitimes mais leurs implications sont très difficiles à quantifier.

GMO s’y est essayé (Morningstar Free Smartpage | News), en analysant les « price insensitive buyers » qui pourraient se transformer en « price insensitive sellers ». L’article est passionnant mais ne fait, finalement, que souligner des risques éventuels et leurs répercussions. En somme : il peut y avoir, pour des raisons structurelles, une vague de ventes soutenue qui provoquerait une décorrélation entre le prix des actifs et leur valeur réelle (rien de neuf, seule la raison change!). Ceci étant dit : si vous avez des liquidités à placer, ce scénario serait Noël avant l’heure…

Lazard Asset Management estime pour sa part qu’il y a encore structurellement beaucoup de cash qui doit se placer dans l’immobilier US :

Lazard a écrit :
According to Preqin’s latest private equity survey, real estate fund managers have more than
$250 billion in “dry powder”, or cash reserves, for real estate investments which is up 37% since last year and the highest amount on
record. Meanwhile, most institutional investors remain under-funded to real estate relative to targets and a number of sovereign wealth
funds and Chinese insurance companies are just beginning to invest globally in the asset class.

J’ai envie de vous dire que ces interrogations ne devraient pas vous détourner de l’essentiel : la performance opérationnelle des REITs car le prix auquel ils cotent est imprévisible sur le court terme. Au pire, dans un scénario de sell-off massif et prolongé, les REITs ne pourront plus émettre d’actions de manière relutive, ce qui impactera leur WACC. Un management rationnel se concentrera dans ce cas sur la croissance interne, rachètera des actions si le bilan le permet. Il faut juste éviter d’avoir en portefeuille des REITs dont le dividende dépend pour partie d’une croissance externe continue (comme Stag, par exemple).
Sur le moyen-long terme, les prix reviennent toujours aux fondamentaux, ce qui permet de minorer ces petits soubresauts propres à la vie boursière.

Iqce · #10

Kapitall, comme beaucoup j’ai mis "+1" ; car pour quelqu’un qui débute, avoir des interventions aussi précises argumentées et conclues avec du simple bon sens c’est du caviar. J’ai relu 3 fois mais j’y retourne.

AleaJactaEst · #11

Merci à tous pour vos réponses, dont la qualité est au delà de mes espérances en lançant le sujet. Ca me fait plaisir que cette question vous interpelle tout autant que moi.

Personnellement, je ne pense pas qu’une petite remonté des taux sera spécifiquement préjudiciable au REIT, avec toutes les nuances développées par Kapital.

En revanche, des conséquences indirectes peuvent peser, comme la baisse de la valeur de l’immobilier, la contraction des capitaux disponibles, des difficultés à répercuter les loyers, des problèmes de croissance/opportunités, etc…

Pour alimenter un peu le sujet, voici une projection : de croissance, inflation et taux d’emprunt à 10 ans par les membres du staff de la FED, qui aurait "fuitée".

PierreQuiroule · #12

@AleaJactaEst Merci pour ce tableau ! Suis-je le seul à trouver qu’il y a des incohérences énormes entre les prévisions de croissance, de taux et de chômage ? Il faut dire que l’exercice est difficile. Déjà, prévoir l’inflation non core à 3 mois est devenu un exercice difficile, alors à 5 ans…

@Kapitall Merci également pour votre réponse très convaincante !

En continuant à effectuer quelques comparaisons de courbes, je me rends compte que la corrélation entre les taux US et les cours des REITs est réellement impressionnante, du moins depuis quelques mois.
- Graphique depuis mars 2014.
- En rouge, le taux du 10 ans américain.
- En violet l’index DJ US Industrial & Office REITs
- En vert, le cours de Realty Income (qui me paraît assez représentatif).

Si le taux du 10 ans monte, les REITs baissent. Si le taux du 10 ans descend, les REITs montent. C’est automatique, mécanique ! Même le cours du dollar n’est pas ainsi scotché.

Combien de temps le marché peut-il faire bouger les REITs sur ce seul critère, indépendamment de leur santé, de leurs perspectives ? Ce ne sont pas des obligations comme l’a très bien dit Kapitall, ce sont des entreprises avec des dynamiques propres et différenciées.

On est face à un marché moutonnier de toute évidence. Le genre de marché qui crée de belles opportunités d’achat sur certains titres… Bon, je rêve peut être là.

AleaJactaEst · #13

Ce qu’on peut retenir de ce tableau c’est que la FED semble fixer le pris du T Bonds
Et je suis pas certains que les USA parviennent à réduire leur dette avec un 10Y à 4.5%.
Pourtant il faudrait un jour bien résoudre le problème de la dette (défaut, impression ou inflation).

L’inflation est encore et toujours la clé, les taux n’augmenteront pas sans inflation.
L’inflation n’est généralement pas mauvaise pour la valeur des actifs immobiliers, surtout quand ils sont détenus à crédit.

PierreQuiroule, la corrélation est en effet assez intéressante. Je suis d’accord avec vous, les REIT semblent être considérés comme des obligations immobilières par le marché…

PhilTrahaire · #14

Deux très bons documents de PWC concernant l’investissement immobilier Nord-américain et européen.
Disponible sous Google avec cette recherche: filetype:pdf reit pwc 2015. Normalement les deux premiers PDF.

Les documents présentent les perspectives 2015 par ville et secteur de REIT.

Bonne lecture

Leuwen · #15

Bonjour,

Je me permets de relancer ce sujet très intéressant dans une autre direction.
J’ai pris des positions sur des foncières médicales et je songeais aux foncières Lodging/Resorts.
En termes de risque récent qui pèse sur ce secteur, il me semble qu’il faut ajouter le développement des sites "d’économie du partage" comme airbnb qui revendique maintenant 40M de voyageurs et 1,5M de logements dans le monde.

Source

En cherchant un peu, je suis tombé sur cette étude de l’Université de Boston :

Etude

Le rapport propose comme conclusion :

We estimate that in Austin, where Airbnb supply is highest, the impact on hotel revenue is roughly 8-10%.

Et un peu plus loin, plus précisément :

Our main result is that in areas where Airbnb is most popular the revenue of the most vulnerable hotels in our data has decreased by about 8-10% over the past five years.

Donc entre l’incertitude sur les taux et le développement de "l’économie du partage", j’hésite à prendre des positions sur le secteur. D’un autre côté, je me demandais si les clients des foncières faisaient partie de ces "most vulnerable"… Peut-il y avoir concurrence entre un Marriott ou un Hilton et airbnb… où est-ce que la clientèle n’est clairement pas la même ? Les foncières Lodging/Resorts vulnérables seraient alors plus celles qui ont un parc d’hôtels proposant ces chambres vers 100$/nuit.

Si mon interrogation est partagée par le marché, voilà peut-être une cause de la faible valorisation d’un certain type de REIT.

Cordialement

Leuwen (long sur HCP et VTR)

stephane · #16

Le market timing ne me semble pas idéal pour acheter des REITs aux USA en ce moment, car la hausse des taux courts n’est même pas encore enclenchée.

Toutefois, je pense qu’à partir du moment où la première hausse sera actée, le cours de bourse des REITs pourrait véritablement revenir à des niveaux plancher car les intervenants vont anticiper une série de 6 ou 8 hausses de 25 pb de la FED et faire leurs calculs de valorisation en anticipant des taux courts à au moins 3%.

Pour ma part, je patiente donc jusqu’en 2016 avant d’acheter mes premières lignes aux USA.

Je serais plus enclin à investir aujourd’hui sur les REIT canadiennes en raison du niveau actuel du dollars canadien, du bas niveau de valorisation de celles-ci, et d’une perspective de taux courts encore bas pour un bon moment.

Leuwen · #17

Bonsoir,

Je suis en partie d’accord avec vous, toutefois je m’interroge : pourquoi pensez-vous qu’il y aurait une décorrélation entre le taux directeur de la Fed et celui de la Banque centrale du Canada ?

J’ai jeté un œil à l’évolution de leurs taux respectifs, ils me semblent très liés :

(les graphs sont difficiles à comparer, désolé)

Cordialement,

Leuwen.

alex4485 · #18

Comparatif des 10 Year sur les 5 dernières années, USA vs CANADA
Très liés en effet, mais il y quand même un spread conséquent.

Bloomberg a écrit :

PierreQuiroule · #19

Amis des REITs bonsoir !

En effet, c’est quelque chose que j’ai déjà évoqué plus haut. Pour moi, que les taux soient significativement plus bas au Canada (je prends le 10 ans pour comparaison) tant à prouver que la crainte face à la hausse des taux de la Fed est excessive. C’est simple, les REITs canadiennes sont moins bien valorisées que les REITs US alors qu’elles bénéficient de taux beaucoup plus bas. Leur faible valorisation me semble beaucoup plus liée à des facteurs propres, à commencer par l’économie canadienne en récession et leur structure généralement plus endettée.

Bien malin celui qui sait si c’est le moment d’acheter des REITs US. Je pense une chose claire : le marché obligataire n’a pas cru à une hausse en septembre tandis que les marchés des REITs l’avait pricé. Si mon interprétation est juste, les REITs devraient remonter dans les semaines qui viennent. Le mouvement est déjà amorcé d’ailleurs, en fin de semaine les REITs étaient en hausse dans un marché très déprimé.

stephane · #20

Donc, selon vous, les foncières canadiennes sont moins chères car plus risquées que les foncières US ?

Je pense aussi que les REIT US vont remonter un peu pendant quelques jours ou semaines. Pour le reste, la question de la hausse des taux aux USA reste entière.

PierreQuiroule · #21

Plus risquées, du fait de la santé de l’économie canadienne et de leur niveau de dette, peut être oui. Mais c’est difficile de généraliser ! Le risque n’est d’ailleurs pas le seul facteur de valorisation. Prenons Cominar, la dette est importante, mais la société est solide. Ce qui pénalise son cours par rapport à d’autres, c’est je pense que son dividende n’a aucune chance d’être revalorisé prochainement. A l’inverse, beaucoup de foncières US offre un rendement moins "wow", mais avec des perspectives et un historique de revalorisation de dividendes.

InvestisseurHeureux · #22

PierreQuiroule a écrit :
C’est simple, les REITs canadiennes sont moins bien valorisées que les REITs US alors qu’elles bénéficient de taux beaucoup plus bas. Leur faible valorisation me semble beaucoup plus liée à des facteurs propres, à commencer par l’économie canadienne en récession et leur structure généralement plus endettée.

Il y a peut-être aussi qu’elles sont moins représentés dans les indices et sont donc évincés de toute la gestion indiciel, mais je n’ai pas de chiffre pour étayer cette affirmation.

aerts · #23

Certaines REIT canadiennes sont exposées uniquement aux US, le meilleur des deux monde : bonne performance opérationnelle + décotée ?
Je parle en particulier de Slate Retail et Milestone Apartments que j’essaie de faire référencer par Binck.

Uspony · #24

J’ai fais un peu le tour des différents historiques de dividendes des foncières les plus citées sur le forum, comme Dream office entre autre en comparant les périodes de versement et les périodes ou les taux d’intérêts étaient élevés.

Et je ne comprendrais décidément jamais l’inquiétude envers les foncières car la perte de rendement même pendant une période à fort taux d’intérêt est loin d’être alarmante !

Au contraire elles restent surement au dessus de la moyenne des placements les mieux payées.

Est ce que la majorité des portefeuilles placent pour "juste" voir le cours de l’action grimper et se moquent des dividendes ?

La hausse des taux : spécifiquement défavorable au REIT		44% - 26
La hausse des taux : défavorable en générale		15% - 9
Un possible baisse des prix dans l'immobilier		8% - 5
La contraction des opportunités de croissance		5% - 3
Une situation de bulle dans les REIT		6% - 4
Le manque de liquidité des acheteurs de REIT		0% - 0
Des opportunités sur le marché dans d'autres secteurs		5% - 3
Les plus hauts historiques de janvier 2015		5% - 3
L'endettement		6% - 4
Risque Fiscale ou législatif		1% - 1

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