Artis REIT : une foncière canadienne diversifiée

Je me suis lancé aujourd’hui. J’ai constitué une petite ligne à 13.42 CAD pour 8% de rendement brut.

Quelques mots sur cet investissement :

- Tout d’abord, sur un plan général, concernant le choix du Canada plutôt que les États-Unis. Outre le fait que je suis déjà bien investi en USD, le cours de l’EUR/CAD me paraît plus favorable que celui de l’EUR/USD. Bon, si le prix du pétrole continue de baisser, je dirai bientôt le contraire… Sauf que je ne vois que très peu de corrélations entre le prix du pétrole et le cours de l’EUR/CAD ! C’est surprenant, mais essayez de superposer les deux courbes sur une longe période, il n’y a rien de flagrant (contrairement à l’USD/CAD). Enfin, l’EUR/CAD, toujours sur le long terme, apparaît fluctuer moins violemment que l’EUR/USD. Ce n’est pas négligeable pour un investissement de rapport.

- J’ai déjà une belle ligne de Cominar, le choix d’Artis est une diversification utile (comme l’a souligné IH). Son payout ratio est raisonnable et son programme de réinvestissement, certes moins utilisé que celui de Cominar, lui donne une marge de sécurité supplémentaire.

- Le cours est actuellement à 13,4, or l’action n’est pas descendue en dessous de 13,3 depuis novembre 2011. Si ça ne veut pas dire que ça ne dégringolera pas encore, c’est toujours rassurant pour l’investisseur lorsque les fondamentaux de l’entreprise ne se sont pas dégradés.

- L’Alberta est ma seule véritable inquiétude. Si les prix du pétrole restent bas, cette province va continuer à souffrir économiquement.

- Il faut garder à l’esprit qu’il s’agit d’un investissement de rendement à évaluer sur une longue période.

Je ne suis pas expert, mais je vais essayer d’actualiser ce fil régulièrement. Ca me permettra d’apprendre de mes erreurs… ou pas !

Pour compléter Cominar reit , je préfèrerais Dream office reit dont le prix est à mon avis intéressant à 23.5 euros ( yield à 9.5 % ça laisse de la marge ! )
De plus les actifs albertains sont en grande majorité core donc plus résistants à la baisse du pétrole.
Le NOI  à 60% sur Toronto complète aussi très bien le portofolio de Cominar qui est de mémoire à 17 % en Ontario.

Je possède les actions Cominar et Dream office.

Il me semble qu’il ont perdu le National Energy Board du Canada dans le downtown de Calgary ( on voit que ça fait mal dans le T1 2015 du coté de Calgary downtown) mais je viens de lire qu’ils ont "pick-up" un nouveau locataire. C’est ça l’avantage du core, les entreprises louent des surfaces mais aussi du prestige.

A coté j’ai du cominar , l’économie du Québec est à mon sens un peu poussive mais bon à mon avis c’est un reit sérieusement dirigé.
Petit point noir coté office, il me semble qu’Ericsson locataire non négligeable  à Montréal construit son propre immeuble vers l’aéroport ( à vérifier ) mais bon rien d’inquiétant je pense.

J’ai des actions Cominar et Dream office.

Je voudrais juste ajouter ces observations :

- les actifs d’Artis sont en majorité sur des emplacements ou des marchés secondaires : ils ne se battent pas pour investir sur des trophy assets ou du CBD à tout prix.

- Artis a une longueur d’avance en matière de certification environnementale LEED : cela fait partie intégrante de leur business model. On peut penser que cela jouera favorablement à l’avenir, y compris en termes de relocation et donc d’impact financier.

- Leur programme de développement/redéveloppement interne leur permet d’ajouter des actifs récents et de bonne qualité à leur portefeuille : environ 1% (en terme de GLA) en 2014 puis à nouveau en 2015.

- Je trouve la présentation de leur endettement un peu trop favorable, à 41,3%. Si on y ajoute toutes les dettes long terme et les actions de préférence, on est tout de même à 54,3% de debt to GBV.

- C’est un portefeuille d’actifs qui coûte relativement cher à entretenir et surtout à louer : de l’ordre de 13% des FFO. C’est le problème des bureaux…

Je suis rentrée sur Artis hier à 13.15 aux fins de diversification…

libelule a écrit :

Quelqu’un connait une reit très axée sur Toronto ?

Je ne sais pas si vous avez trouvé une réponse depuis, mais il y a au moins un REIT ici qui investit énormément dans des bureaux à Toronto, avec une faible exposition à l’Alberta.

Si vous ne l’avez pas déjà fait, jette un coup d’oeil à Allied Properties :
- Toronto représente 43% de leur portefeuille.
- Montréal 28%
- Calgary (Alberta) 10%

Son P/AFFO de 19.7 peut-être considéré élevé comparé à d’autres REITs. Mais il est en dessous de sa moyenne à 5 ans (autour de 21).
Elle a une croissance médiane en AFFO par unité de 4.40% par an depuis 2010.
Payout ratio en dessous des 80%.
Debt to total assets à 35%.
Le taux d’intérêt moyen de leurs prêts est à 4.8% sur 6.2 ans. La durée des contrats de location est de 5-6 ans.

99% de taux d’occupation sur la partie US. :-)

Cela compense l’Alberta qui descend franchement par rapport T2-2015.

Fiscalement ça peut aussi être avantageux : certains pays n’ont pas de convention fiscale avec les USA mais avec le Canada…

Bonjour,

Je rejoins votre interrogation sur le maintien du DRIP et je suis inconfortable avec cette décision qui m’amène à m’interroger sur le niveau du management de cette REIT.
Je connais peu cette REIT, avez vous un avis sur son management

@corsaire00 Je n’ai pas d’information particulière sur le management d’Artis. Lorsque j’ai investi, il me paraissait dynamique et compétent. Sa stratégie de diversification aux Etats-Unis a été très bien menée. Aujourd’hui, effectivement, sa réaction face à la crise me semble inappropriée. Il faudrait capitaliser un max sur la hausse du dollar américain pour racheter des actions et, surtout, cesser d’en émettre à des cours si bas.

Toutefois, si mes calculs sont bons, le DRIP a un impact moindre pour Artis que pour d’autres foncières. Il est utilisé à moins de 20%, alors que c’était 30% chez Cominar et 36% (!) chez Dream Office. Ensuite, il ne donne pas droit à un bonus alors que Cominar offrait une prime de 5% et Dream Office de 4%.

Bonjour,

Artis REIT a annoncé l’acquisition pour US$260 million de bureaux de classe A dans le Wisconsin :

- 1.7 sq. ft + 8.3 hectares de terrain
- 130 locataires
- 87.7% de taux d’occupation
- 7.75% de taux de capitalisation

Pour financer l’achat, Artis va émettre 7.6 million d’actions à $13.20 (avec option sur une 2e tranche de 1.3 million d’actions) et souscrire à un prêt à taux variable de US$106.7 million (Libor + 210 bps).
elle a également vendu trois actifs immobiliers pour $77.6 million.

Madison Acquisition and the dispositions disclosed in this press release, including its proportionate share of properties held in joint venture arrangements, would be approximately 21.8% retail, 54.3% office and 23.9% industrial.

Artis anticipates the adjusted Property NOI by geographical region, including its proportionate share of properties held in joint venture arrangements, would be approximately 4.8% in British Columbia, 31.1% in Alberta, 5.8% in Saskatchewan, 12.1% in Manitoba, 9.9% in Ontario and 36.3% in the U.S.

Bonjour à tous,
Avec un peu de retard, voici le Q2 2016 d’Artis.
- Communiqué : http://www.artisreit.com/files/2016/08/ … -r31-1.pdf
- MD&A : http://www.artisreit.com/files/2016/08/ … DA-r85.pdf (aussi disponible en français ce qui est toujours plaisant).

Tout d’abord, concernant Fort McMurray, les feux de forêt devraient avoir une incidence limitée. Comme Kapitall l’avait signalé à l’époque, les locataires bénéficient d’une assurance appropriée et Artis indique 46 de ses 52 locataires situés à Fort McMurray ont repris leurs activités.

Le management annonce que, fort du succès de sa diversification aux US, il fixe un nouvel objectif cible : 40% du NOI réalisé aux États-Unis. On est aujourd’hui autour de 30%. Le cap rate des nouvelles acquisitions est d’ailleurs donné pour 7,75% (tandis que celui des immeubles vendus est donné pour 6,61%). Avec une émission de 8,7 millions de parts à 13,20$, l’opération ne devrait pas être trop pénalisante pour les actionnaires, même si on pourrait rêver mieux.

Le point le plus préoccupant reste l’Alberta. Pour l’instant, l’impact n’est aussi pas « dramatique » que chez Dream Office, mais Artis fait peu ou prou les mêmes commentaires négatifs que Dream Office sur la situation dans la région. L’économie y est préoccupante - les taux d’occupation baissent, les loyers avec - et devrait continuer à le rester quelque temps.

Cela conjugué à l’émission de nouvelles parts, le résultat par action n’est pas terrible.


C’est principalement le segment des bureaux à Calgary qui pose problème (presque -15% sur un an !). Le management publie donc également les résultats sans les prendre en compte (!).


Le taux d’occupation confirme ces difficultés, mais il n’y pas d’écroulement pour l’instant.


Il serait intéressant de comparer ces chiffres à ceux de Dream Office, malheureusement je n’ai pas vu de données détaillées par région chez Dream (edit : Les chiffres détaillés sont bien présents dans le Q2 de Dream Office : en Alberta le taux d’occupation est de 84% en incluant les surfaces commited, contre 88% en mai…). On peut tout de même affirmer que le portefeuille d’Artis résiste plutôt bien, car Dream Office a un taux d’occupation, au global, de 87,7% et 90,1% en incluant les surfaces réservées. Sur ce dernier point, Artis présente des chiffres très encourageants en Alberta (ce qui ne préjuge pas des baisses de loyers consenties).


En résumé, ces résultats me laissent une impression mitigée. Les difficultés sont loin d’être finies en Alberta, mais le management semble gérer la situation de manière satisfaisante. L’exposition aux États-Unis me rassure, car elle a jusqu’à présent joué un rôle modérateur. Lorsque les prix du pétrole baissent, le dollar canadien baisse aussi, ce qui augmente les revenus issus des États-Unis, mais cela ne jouera malheureusement plus si la crise en Alberta se prolonge alors que le prix du pétrole se stabilise sur des niveaux assez bas (comme il semble le faire).

Dernière modification par PierreQuiroule (12/08/2016 16h20)