Dream Global REIT : analyse d'une discussion sur son investissement
Cette discussion, s'étalant sur plusieurs années, porte sur l'investissement dans Dream Global REIT (anciennement Dundee International REIT), une société d'investissement immobilier cotée au Canada, mais dont le portefeuille est principalement situé en Allemagne. Les membres partagent leurs analyses, expériences et points de vue sur le potentiel de croissance à long terme de ce REIT, ainsi que sur les risques associés. Le fil de discussion met en lumière des aspects importants liés à la gestion du risque, à la diversification du portefeuille et au rendement des investissements immobiliers internationaux.
Un des points centraux de la discussion concerne le rendement du dividende de Dream Global, souvent présenté comme un argument majeur en faveur de l'investissement. Cependant, les participants débattent également de la soutenabilité de ce rendement élevé, compte tenu du payout ratio, parfois supérieur à 100%, et de l'impact du programme de réinvestissement des dividendes (DRIP) sur la valorisation de l'action. Des analyses financières détaillées, incluant le calcul de l'AFFO (Adjusted Funds From Operations) et du FFO (Funds From Operations), sont fournies et discutées, ainsi que la question de la décote ou surcote par rapport à la valeur nette d'actif (NAV).
La discussion aborde aussi l'impact des taux de change (CAD/EUR) sur la performance du titre, ainsi que les aspects fiscaux liés à l'investissement dans une REIT canadienne détenant des actifs en Allemagne. Les membres s'interrogent sur la complexité fiscale liée aux retenues à la source en Allemagne et au Canada, et sur les avantages et les inconvénients par rapport à un investissement direct dans des foncières allemandes. L'évolution de la composition du portefeuille de Dream Global, notamment la réduction de sa dépendance à un locataire majeur (Deutsche Post) et sa diversification géographique (avec l'ajout de propriétés aux Pays-Bas), est également un sujet de discussion.
Enfin, la discussion documente l'acquisition de Dream Global par Blackstone en 2019 pour 16,79$ CAD par action, ce qui met un terme à la discussion et souligne le potentiel de croissance et la réussite à long terme pour les investisseurs ayant pris position depuis les premières années.
Plusieurs aspects liés à la liquidité du titre sur différentes places boursières (Toronto, Francfort) sont également soulevés. Les participants partagent leurs expériences avec différents courtiers en ligne et mettent en avant les problématiques liées à l'achat et à la réception des dividendes.
Je parle de Dream Global, dont c’est la file.
Je n’ai mentionné Dream Office que pour rappeler la grande qualité du management (Dream Unlimited : qui gère les deux REITs).
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Hall of Fame Bonsoir,
Publication hier du dernier quarter.
DREAM GLOBAL REIT COMPLETES 600,000 SQUARE FEET OF LEASING INCLUDING A MAJOR RENEWAL WITH DEUTSCHE POST AS GERMAN OFFICE MARKET CONTINUES STRONG PERFORMANCE
Q2 2015 HIGHLIGHTS
Improving operating metrics
‐ Strong leasing performance with the completion of approximately 600,000 square feet of new leases and renewals in Q2 2015. Leasing momentum remains strong, buoyed by solid economic performance in Germany and declining vacancy rates in the Big 7 office markets;
‐ High retention ratio of 85% in Q2 2015, including the early renewal of approximately 251,000 square feet of space with Deutsche Post;
‐ Rising in‐place rents with average in‐place rents up 6.0% year‐to‐date to €9.39 in Q2 2015 from €8.86 at the end of 2014;
‐ Improving leasing spread with market rents exceeding in‐place rents by 3.7% as at Q2 2015;
‐ NOI in euros increased by 3.7% in Q2 2015 compared to Q1 2015.
Investment highlights
‐ $63 million increase in the value of investment properties and investments in joint ventures resulting from leasing activity and cap rate compression, reflecting strong investor demand for German office properties;
‐ Acquisition pipeline remains active with approximately $129 million of acquisitions under contract or exclusivity, subject to due diligence review, at an average cap rate of 5.8% and an expected average borrowing rate of approximately 1.9% for a 10‐year term. These high quality, multi‐tenant office buildings are centrally located in the German cities of Berlin, Essen and Erfurt;
‐ Continued capital recycling program during Q2 with the sale of 16 properties from the Trust’s Initial Portfolio for gross proceeds of $24 million. Including 20 additional properties currently under contract, the 2015 yearto‐date dispositions total approximately $103 million.
Successful lease negotiations with Deutsche Post leading to renewal of majority of space subject to 2016 termination rights
‐ Proactive negotiations resulting in the retention of 84% of the gross rental income (“GRI”) relating to the space subject to 2016 early termination rights. Direct lease negotiations with Deutsche Postbank (“Postbank”) in eight buildings, or 26,000 square feet of subleased space, could further increase GRI retention to almost 100%.
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Bonjour et désolé si la question a déjà été posé maus je ne trouve la réponse nulle part.
Les REIT telles Dream Global sont elles éligibles à l’abatement fiscal pour durée de détention?
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Le truc qui me freine un peu sur DRG, c’est le payout ratio :
Q2 2015 Q1 2015 Q2 2014
Per unit amounts
Distribution $ 0.20 $ 0.20 $ 0.20
Basic:
FFO $ 0.20 $ 0.19 $ 0.24
AFFO $ 0.18 $ 0.18 $ 0.22
Diluted:
FFO $ 0.20 $ 0.19 $ 0.23
C’est, au mieux tout juste couvert, sinon sur-distribué.
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Il n’y a pas pourtant pas de souci à avoir de ce côté là. Comme le souligne souvent notre hôte, il faut prendre en compte l’impact du programme de réinvestissement en actions proposé par les REITs, particulièrement au Canada.
Concernant Dream Global, 14% des actionnaires adhèrent au DRIP.
Ainsi, le dividende est largement couvert :
Q2 2015 a écrit :
For the quarter ended June 30, 2015, distributions declared amounted to $22.4 million. Of this amount, $3.2 million was reinvested in additional units pursuant to the DRIP, resulting in a cash payout ratio of 85.6%. Distributions declared for the six months ended June 30, 2015 were $44.8 million. Of this amount, $6.5 million was reinvested in additional units pursuant to the DRIP, resulting in a cash payout ratio of 85.4%
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Kangoorico a écrit :
Le truc qui me freine un peu sur DRG, c’est le payout ratio :
Q2 2015 Q1 2015 Q2 2014
Per unit amounts
Distribution $ 0.20 $ 0.20 $ 0.20
Basic:
FFO $ 0.20 $ 0.19 $ 0.24
AFFO $ 0.18 $ 0.18 $ 0.22
Diluted:
FFO $ 0.20 $ 0.19 $ 0.23
C’est, au mieux tout juste couvert, sinon sur-distribué.
Bonjour,
L’AFFO qui passe de 0.22 à 0.18 dollars n’est-ce pas inquiétant ?
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Kapitall a écrit :
Quant à l’impact des devises… c’est ce qui vient pimenter ce dossier. A vous de passer les différents scénarii en revue et de voir si ça peut coller à votre stratégie !
Dream Global ayant ses biens en Allemagne, elle doit encaisser ses loyers en €. Elle est cotée en CAD. Donc toute chose égale par ailleurs (c’est-à-dire à multiple de FFO constant) , si le CAD baisse, le cours devrait dans un monde de marché efficient s’ajuster proportionnellement à la hausse. Est-ce que je fais une erreur de raisonnement quand je dis ça ?
J’ai l’impression que Dream Global finit par être emportée avec la vague qu’on voit sur les foncières canadiennes, offrant la décote sur NAV* qui va avec amplifiée par l’effet devise, alors qu’elle n’est en fait pas exposée à l’économie du Canada ni à sa devise.
*Rajoutons que la valeur des biens commerciaux/bureaux a moins monté en Allemagne qu’au Canada ces 15 dernières années, donc une potentielle évaluation trop optimiste de cette NAV (qui annihilerait la décote et la marge de sécurité associée) semble avoir une probabilité moins élevée.
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Concernant les loyers en €, je me demande si le phénomène n’est pas déjà anticipé et donc dans les cours car le AFFO payout est supérieur à 100%.
Pour le reste, je vous rejoins et j’ai l’impression que Dream Global est dans la même galère que les REIT canadiennes même si ses actifs ne sont pas au Canada.
Dernière modification par okavongo (16/01/2016 13h24)
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Bonjour julien,
En effet la macro l’emporte sur le micro pour les reit canadiennes.
julien a écrit :
*Rajoutons que la valeur des biens commerciaux/bureaux a moins monté en Allemagne qu’au Canada ces 15 dernières années, donc une potentielle évaluation trop optimiste de cette NAV
Ce n’est pas certains pour l’allemagne.
J’ai recu l’année dernière 2 prospectus (barclays, hsbc) vantant leur investissement dans l’immobilier allemand (argument : en retard, économie dynamique, etc etc) avec des termes nouvel eldorado.
Sur un autre site j’ai vu le même discours avec comme argument "tout le monde y va" …
Est ce qu’une impression ?
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Hall of Fame Bonjour,
Dream Global pâtit aussi du fait de faire partie de la galaxie Dream Unlimited.
Si on fait un comparatif dans les grandes masses du parcours boursier de l’immobilier allemand et de Dream & co on voit que DRG est un peu entre 2 eaux.
DRG sur 1 an fait -10% quand un Vonovia fait -7.7% et Deutsche Wohnen +15% (TEG, GIB et LEG sont à +7/10%) contre un Dream Unlimited à -33% et Dream Office à -46%.
DRG est tout de même le titre qui s’en sort le mieux sur toute cette galaxie Dream Unlimited.
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francoisolivier a écrit :
Bonjour julien,
En effet la macro l’emporte sur le micro pour les reit canadiennes.julien a écrit :
*Rajoutons que la valeur des biens commerciaux/bureaux a moins monté en Allemagne qu’au Canada ces 15 dernières années, donc une potentielle évaluation trop optimiste de cette NAV
Ce n’est pas certains pour l’allemagne.
J’ai recu l’année dernière 2 prospectus (barclays, hsbc) vantant leur investissement dans l’immobilier allemand (argument : en retard, économie dynamique, etc etc) avec des termes nouvel eldorado.
Sur un autre site j’ai vu le même discours avec comme argument "tout le monde y va" …
Est ce qu’une impression ?
L’eldorado concerne surtout surtout l’immobilier résidentiel et avec l’afflux d’1.5m de réfugiés en un an, ca ne devrait pas cesser. Ces gens vont devoir se loger. En Irlande quand les prix a l’achat de l’immobilier résidentiel ont baissé de 60%, les loyers n’ont baissé que de 25%. Dans une perspective de rendement, le résidentiel allemand semble toujours attractif.
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Hall of Fame Bonsoir,
Publication du dernier quarter pour DRG offrant une belle progressions sur le marché ce jour au delà de 4%.
DREAM GLOBAL REIT REPORTS 2015 YEAR-END RESULTS, 13.5% INCREASE IN IFRS EQUITY VALUE PER UNIT TO $11.41 AND STRONG LEASING MOMENTUM
HIGHLIGHTS
Improving cash flow from operations and continued high-grading of portfolio
- 13.5% year-over-year growth in IFRS book equity per unit through the addition of high quality assets that benefitted from continued cap rate compression in Germany, and a 7% currency appreciation of the Euro against the Canadian dollar since Q4 2014;
- Continued strong leasing momentum and tenant retention of 79% resulting in 1.3 million square feet of leasing in 2015, including approximately 479,000 square feet of new leasing and renewals in Q4 2015;
- Signed a 20-year lease in December 2015 with the City of Hamburg for the entire 172,000 square feet of space at Hammer Strasse 30-34 in Hamburg to replace vacating tenant, Imtech Deutschland GmbH & Co. KG (“Imtech”);
- Improved occupancy reflecting the Trust’s active leasing and asset management program; in-place and committed occupancy of the overall portfolio increased by 70 basis points to 87.5% quarter-over-quarter and by 220 basis points since the end of 2014;
- Refinanced term loan credit facility with new $370 million facility in Q4 2015, resulting in interest savings expected to add incremental AFFO of approximately $6 million, or $0.05 per unit, on an annual basis;
- Completed over $500 million of high quality office property acquisitions in 2015, including the Trust’s expansion into Vienna, Austria with the acquisition of Rivergate, a jointly owned asset with an Asian sovereign wealth fund. Subsequent to year end, the Trust completed the acquisition of a multi-tenant office building in Essen, Germany, for $41.5 million;
- Continued progress in the execution of the Trust’s Initial Properties disposition strategy with the sale of 11 properties during Q4 2015 for gross proceeds of $40.9 million, increasing total sales of the Trust’s Initial Properties in 2015 to 51 properties for gross proceeds of $110.9 million at an average cap rate of 7.5%. In addition, the Trust held 12 properties for sale at December 31, 2015 for an approximate aggregate sale price of $32.5 million, increasing the number of Initial Properties sales since 2012 to over $300 million.
German real estate fundamentals remain favourable
- Record-low vacancy in Germany’s seven largest office markets with vacancy rates declining by 120 bps year-over-year to 6.4% at the end of 2015, representing the lowest vacancy rate since 2002;
- Low unemployment of 4.5% among lowest in Europe at the end of 2015;
- Moderate new supply in Germany’s seven largest markets with limited availability of new office space coming to market, representing less than 1% of the existing office stock;
- All-in mortgage rates near historic lows as evidenced by the Trust’s most recent financing
Toujours un payout ratio plus que limite !
Distributions
Declared distributions $22,578 $22,500 $22,263
DRIP participation ratio 14% 15% 16%
Per unit amounts
Distribution $0.20 $0.20 $0.20
Cash Distrib (net of DRIP) 0.17 0.17 0.17
Basic:
FFO 0.19 0.20 0.21
AFFO 0.18 0.18 0.20
Diluted:
FFO 0.19 0.20 0.21
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Quel est l’intérêt sur le long terme de ce genre de REIT canadien investissant en Allemagne, puisqu’on cumule les frottements fiscaux :
- l’entité allemande de ce REIT n’a certainement pas le statut fiscal de G-REIT en Allemagne, donc paie de l’IS en Allemagne, ce qui déjà la désavantage par rapport aux G-REITs allemands, qui ne paient l’IS allemand ni sur leurs loyers ni sur leurs plus-values de cession quand ils vendent un actif immobilier
- Quand ils veulent remonter les gains issus des loyers et des plus-values de cession vers la maison-mère au Canada, cela se fait j’imagine via des dividendes. Avez-vous vérifié le % du frottement fiscal éventuel (retenue à la source) pratiqué par l’Allemagne sur cette remontée de dividende?
- Ensuite, y a-t-il de l’IS canadien sur les gains du REIT ou avez-vous vérifié que c’est totalement exonéré au Canada?
- Enfin, il y a bien sûr la retenue à la source sur le dividende canadien remontant vers le France.
N’est-on pas en train d’additionner les frottements fiscaux, par rapport à acheter directement une foncière allemande, de préférence avec un statut G-REIT?
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parisien a écrit :
N’est-on pas en train d’additionner les frottements fiscaux, par rapport à acheter directement une foncière allemande, de préférence avec un statut G-REIT?
Malheuresement, je le crains sauf pour la partie dividende canadien remontant vers la France car la retenue à la source allemande est plus importante (15% vs 26.375%).
Dernière modification par Narzould (19/02/2016 16h53)
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Vous posez là une excellente question, parisien.
Dream Global est structuré avec des FCP luxembourgeois (qui détiennent les immeubles) et dans le souci d’optimiser les frottements fiscaux. DRG acquitte environ 0,5% de ses revenus bruts en IS sur le dernier exercice et a une provision à hauteur de 15 millions d’euros, de mémoire, pour un IS à acquitter ultérieurement (montant stable depuis 2 ans).
Il n’est pas évident qu’un G-REIT allemand soit plus favorable à un investisseur français d’un strict point de vue de la rente générée (en prenant en compte le prélèvement à la source allemand, très pénalisant). Par contre, je vous accorde volontiers qu’il y a un risque fiscal : il suffit d’une nouvelle législation allemande adverse pour affecter le business-model de DRG.
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Pour Information, le Service RISK de Binck bloque tout achat sur ce titre sans en donner la raison.
Y a t-il anguille sous roche ?
Je ne trouve pas d’info particulière sur le titre
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Hall of Fame Bof, simplement Binck n’est pas toujours cohérent dans les foncières canadiennes référencées et accessibles sur sa plateforme.
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coyote a écrit :
Pour Information, le Service RISK de Binck bloque tout achat sur ce titre sans en donner la raison.
Il faut contacter Binck.fr
Il se peut que les ordres doivent être fractionnées. Cela m’est arrivé il y a un mois, simplement parce que je dépassait 10 % de la moyenne des transactions des derniers jours.
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2 #69 17/11/2016 19h01Dream Global va maintenant être cotée a Frankfort à partir de maintenant ce qui devrait normalement réduire sa décote par rapport aux foncières allemandes.
J’ai un peu de cominar mais je suis de moins moins impressionné par leur stratégie et je pense à terme switcher sur DG pour bénéficier du boom Allemand et du rendement de 9% !
article seeking alpha
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Danke pour l’info mais en quoi le fait d’être coté à Franckfort devrait réduire la décote?
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Klaus a écrit :
Danke pour l’info mais en quoi le fait d’être coté à Franckfort devrait réduire la décote?
Cela va toucher un public plus large, donc plus d’acheteur.
En théorie cela veut dire un prix qui monte.
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1 #73 18/11/2016 09h49ballotph a écrit :
Décote oui mais, en distribuant près de 115% de son AFFO, je doute que le dividende (8.8%) puisse tenir ?
Nous le soulignons souvent, en tenant compte du programme de réinvestissement en actions (qui permet donc d’économiser du cash en émettant de nouvelles actions), le payout ratio est soutenable.
Quant à la cotation à Francfort, le but est clairement de créer un effet de comparaison favorable avec les autres foncières opérant en Allemagne. Comme le souligne très bien l’article lié par Queenstown (j’y découvre Jussi Askola qui m’a l’air de produire du bon contenu pour SA !), les foncières dans le même secteur évoluent généralement avec un premium, alors que Dream Global subit une importante décote. En résumé, ils espèrent que Dream Global sera valorisée comme une foncière allemande et non comme une foncière canadienne. C’est intelligent. D’autant que la structure tant financière qu’opérationnelle s’est bien améliorée, même si le niveau de dette justifie encore à mon sens une partie de la décote.
Dernière modification par PierreQuiroule (18/11/2016 10h06)
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La société est semble-t-il cotée à Francfort depuis le 15/11 (selon l’annonce faite il y a quelques jours), mais les échanges sont pour le moment faméliques sur ce marché. Pour ceux intéressés, le marché de Toronto est autrement plus liquide.
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Dream Global se diversifie en achetant 135 propriétés (bureaux et industries) aux Pays-Bas : les détails de l’opération.
Le marché n’apprécie pas : - 5,5%
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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