Achat d'un immeuble de rapport : cas concret !

Bonjour,

Projet magnifique. Vous avez trouvé en direct via LeBonCoin ou vous avez fait du porte à porte? Je suis surpris que sous la pression du nombre de demande le vendeur n’ait pas augmenter le prix !

Je suis dubitatif de la perte sèche de 185ke subie par le vendeur. Quelle raison motive cette vente ?
Quid des créanciers ?
Sinon, vous risquez simplement un petit redressement sur les droits d’enregistrement, calculés sur la valeur vénale (=réelle), mais rien sur les émoluments du notaire.

Bonjour,
Je n’arrive pas à comprendre pourquoi le fisc vous demanderais de régler le delta des droits de mutation par rapport au prix d’achat initial…
A moins qu’il considère que le prix n’est pas réel et sincère ( une belle grosse enveloppe avec des billets de 500 € pour le vendeur par exemple )
A plusieurs reprise j’ai acheté des biens moins cher que le vendeur ne les avait acheté, on ne m’a jamais rien demandé en ce sens.
Ce n’est quand même pas de votre faute si le vendeur avait fait une mauvaise affaire lors de son acquisition…et vous une excellente aujourd’hui !

Les bonnes affaires sont pour les chanceux qui les trouvent !

C’est dans quelle ville, c’est secret ? étant dans le sud je connais sans doute

Bonjour,

Méfiez vous de Patito, en "OFF" il m’a dis qu’il allait faire une contre offre supérieure à la votre pour vous "griller"

Y’a plus de gentlemen quand on parle de rendements supérieurs à 20% ! Tous les coups sont permis

Bonjour à tous , quelques nouvelles du projet. Le compromis est signé , je ne pensais pas y arriver ! A la lecture des différents contrôles obligatoires il y a bien sur de l’électricité à refaire , mettre un compteur d’eau pour chaque appartement , quelques tuyaux d’aération et d’écoulement amianté ainsi qu’un peu de plomb sur 3 portes y compris les cadres. Concernant le diagnostique énergétique , pas fait à 80% car pas de facture d’EDF présentée par le locataire. Pour les 2 lots ayant pu être fait on est entre f et e avec des grilles pain… En ayant visité tous les lots , je me dis qu’il y a du boulot , pas de gros œuvre mais le potentiel est là . J’avoue que quelque fois le doute m’envahit un peu sur ce projet mais je pense que c’est déjà arrivé à beaucoup d’entre vous , non ?( si vous avez des témoignages là dessus ça mettra un peu de baume ….) Actuellement 2 T1 sont inoccupés, j’ai donné devant le notaire l’autorisation au propriétaire  de relouer, mais je voulais qu’il incluse une GRL sur les prochains baux , mais cette garantie est elle transmissible en cas de vente?
Concernant le crédit je constate que certains d’entre vous arrivent à ne pas payer les frais de dossier. Quelle est votre technique , ou alors vous êtes de bons clients . Pour information ma banque actuelle est le CA et pour le crédit cela passera par la société générale. Dois je leur proposer de domicilié mes comptes chez eux? Pour info mon remboursement de crédit est de 800E/mois pour 2400E de rentrée locative .
Je suis preneur de tous conseils et expériences

Bonjour,

En l’occurrence ce serait l’absence de doute qui serait inquiétante sur un gros projet immobilier ! Tirez en du positif et creusez bien chaque aspect de votre investissement afin d’en limiter le risque.

Lors de mon acquisition d’un immeuble de 6 lots en mai dernier, un ancien de l’immobilier m’avait prédit 6 mois de galères à gérer suite à l’acquisition du bien, au fur et à mesure que les soucis sont découverts. Avec du recul je ne peux acquiescer, ayant découvert pas mal de défauts historiques de l’immeuble (toiture, chaudière, assainissement, antenne TV notamment) que je continue encore à régler aujourd’hui. Au final ce seront près de 3 ans de provisions pour travaux budgétisés dans mes calculs de renta qui vont être consommés, ainsi que beaucoup de temps et d’énergie. Un moindre mal compte tenu que l’investissement dépasse pour le moment mes objectifs sur le cœur du projet : la demande locative est là, j’ai eu le luxe de pouvoir choisir des bons locataires et de louer un peu plus cher que prévu.

Bonsoir,

super projet. Plutôt qu’une GRL je ne peux que vous encourager à prendre plutôt des locataires avec caution solidaire. La caution doit être faite dans les formes (voir les exemples sur internet) et écrite de la main de la caution. La caution se transmet valablement au nouveau propriétaire, sauf si la caution inclut une clause disant qu’elle ne s’engage que vis à vis du propriétaire actuel, ce qu’il faut bien sûr veiller à éviter.

La caution (solvable) est l’une des rares solutions pour se garantir contre un locataire qui ferait une procédure de sur-endettement et bénéficierait de l’annulation des dettes sur décision du juge (cas rare mais ça existe) ; comme je l’ai expliqué dans un autre fil.

Bonsoir , fait nouveau j’ai jusqu’au 24 novembre pour signer la vente définitive,  sinon je devrais régler les frais de publicité.  En effet le bien partait aux enchères . Problème pour obtenir le crédit dans les temps ( montage de l’offre ,délai de rétractation ..) mais le banquier va faire le forcing . Le cas échéant en attendant l’acceptation du crédit,  je peux régler sur mes fonds propres mais comme le crédit ne sera pas effectif le jour de la vente je ne pourrais pas déduire les intérêts. …
Autre question, étant donné  que le bien est prévu pour donner 2400€ de revenus mensuel quand tout est loué,  je dépasse donc le plafond de 15000€ et je passe donc les frais au réel obligatoirement . Le maximum déductible  est de 10900 € ? Pour l’immeuble  ou par appartement ?
Si je fais des travaux et que dans l’année je passe certains lots en meublé quid de la fiscalité  , je suis un peu perdu . Dois je rester 3 ans au réel ?

triple10 a écrit :

Le cas échéant en attendant l’acceptation du crédit,  je peux régler sur mes fonds propres mais comme le crédit ne sera pas effectif le jour de la vente je ne pourrais pas déduire les intérêts. …

Je ne comprends pas votre remarque, vous voulez dire que vous ne pourrais jamais déduire les intérets de votre crédit si celui-ci n’est pas concomitant à la vente ?
A quel articles du CGI vous référez vous pour cela ?