Achat de sa résidence principale à 23 ans…

Bonjour,

Concernant l’apport, le financement par un prêt ne présentant aucun avantage fiscal (à l’inverse du locatif avec la déduction des intérêts)
il vaut mieux mettre le maximum. (conserver quand même une épargne de précaution suffisante, de quoi changer de voitures…)

Mais emprunter le maximum à taux fixe (vu qu’on est a priori dans le creux de la vague) peut-être judicieux si vous arrivez
à faire grossir l’apport non investis dans la RP à un taux net supérieur au coût du crédit sur les 20 / 25 du crédit.
Suivant vos autres projets d’investissement, ça peut pénaliser votre taux d’endettement mais vous aurez du cash…

Mais de toute façon vous n’aurez pas un pouvoir totale de décision sur cette question puisque c’est surement les banques qui vous diront quelles sont leur prétentions en apports.

Sur le financement, pensez à regarder si inclure un prêt PEL (s’il atteint les 4 ans) de 5k€ sur 24 mois est rentable (prime d’état > intérêts).

Au vu de votre patrimoine et des faibles taux actuels, j’essaierai d’emprunter un maximum  et de faire fructifier votre épargne sur de l’assurance vie ou d’autre support + rentable que le taux de votre prêt. Après le banquier demandera probablement un apport + ou - conséquent (15% me semble raisonnable).

A envisager également une future paternité où le T3 sera peut être trop petit, serez vous en mesure d’assumer un remboursement de crédit + un loyer d’un appartement + grand? Je vois tellement de jeunes couples autour de mois tout fier d’acheter un T3 et obligé de le revendre 3 ans après pour cause de naissance et perdre des milliers d’euros dans l’opération que je préfère vous mettre en garde.

N’oubliez pas aussi qu’en tant que propriétaire vous allez goûter à un impôt pour lequel vous étiez épargné : celui de la taxe foncière à ne pas oublier d’intégrer dans vos calculs sur votre capacité d’épargne mensuelle, tout comme des charges et éventuelles provisions en cas de travaux de copropriété ainsi que l’assurance habitation que vous évitiez en vivant chez vos parents.

Bonne signature en tout cas, c’est une très belle première étape, surtout à votre âge

Je rejoins Stinky.
Et je me poserais la question sur que faire en cas de besoin de déménager : Vendre ou louer ?
Si louer vous semble envisageable, évitez de souscrire un prêt PAS. Ils sont peu compatibles avec la location (critère très sociaux, limité dans le temps, …)

A savoir que maintenant, la délégation d’assurance peut être réalisé dans les 1 ans suivants la souscription (loi Hamon).

Au passage, avez vous regardez les banques en lignes ?
J’ai eu un emprunt récemment chez la filiale en ligne de la SG.
Et le taux fut très intéressant, mais surtout la délégation d’assurance était réalisé d’office. (donc énorme écart par rapport à l’emprunt suivant : assurance 6 fois moins cher)
Pour un cas classique tel que le votre (investissement simple dans une RP, sans crédit dans tout les sens), la banque en ligne est particulièrement efficace.

Edit, je réponds à vos questions sur l’autre sujet
Tout d’abord j’aurais tendance à mettre le PEL dans l’achat de la résidence principale.
L’emprunt étant un coût à ce niveau là, il me semble important de tout faire pour le réduire.
Néanmoins, il vous faudra solder les crédits actuellement en cours afin d’éviter des refus de prêt, et un taux d’intérêt plus élevé.

Pour l’endettement, en ne prenant aucun apport et un financement 110% par la banque, sur 20 ans, je suis au alentour de 600€.
Ce qui touche sérieusement votre capacité d’emprunt.
Néanmoins, en insérant le montant du PEL, je reviens à moins de 500€ mensuel, ce qui laisse de la marge pour un investissement. Sous condition de trouver un investissement rentable.
Le 1% patronal aura aussi un impact sur la mensualité.
D’ailleurs, pourquoi ne pas faire l’emprunt PEL pour avoir la prime d’état en prenant le minimum d’emprunt ? (là je connais le principe, pas la rentabilité de l’opération)

Concrètement, je vous conseillerai d’y aller par étape.
Un achat avec emprunt est déjà complexe la première fois pour ne pas cherché à en faire trop d’un coup.
Au passage, les frais d’agence ne sont pas déductible pour les frais de notaire pour un mandat de vente.
Par contre ils semblent l’être dans le cas d’un mandat de recherche (à confirmer, c’est un AI qui me l’a indiqué, et le notaire à confirmé pour le 1er point)

Pour finir ne stressez pas, 100.000€ n’est pas un gros achat.
Pour relativiser, regardez vos revenus : entre 1.500 et 2.100 soit de 18.000 à 25.000 annuel.
Vous touchez donc tout les ans entre 18 et 25% du coût du logement.

Voilà, en espérant vous avoir aidé !

Dernière modification par gunday (17/08/2015 12h06)

Bonjour , je viens donné des nouvelles de mon projet , je vais donc signé le compromis de vente Vendredi prochain normalement , j’attends la confirmation…

J’ai donc fais déjà pas mal de démarche pour les offres de prêt , j’ai commencé par un courtier qui ma proposé des offres sur 25 ans avec des mensualités basse mais avec des intérêts énorme…

Je suis donc ensuite aller à ma banque , la caisse d’épargne et après quelque jours ils m’ont proposer comme simulation : 25k€ sur 12 ans à 2.150 % et une assurance a 0.51% et le reste du prêt à 2.5 % avec une assurance de 0.41 % ce qui donne 502.80 € par mois (sans prendre en compte le possible 1% patronal + 0.56 % d’assurance) donc mieux que le courtier mais décevant…

J’ai donc recontacter le courtier qui m’a fais une nouvelle simulation avec un prêt de 15 ans et un prêt de 25 ans avec des mensualités à 429 € par mois mais 38k€ d’intérêt et sans utiliser mon possible % patronal ! Elle ne m’était jamais les taux et j’étais énervé par ses propositions , j’ai donc fais un mail en expliquant point par point ce qui n’allais pas , ce qui ne me plaisait pas et que ses proposition ne me donnais pas envie d’investir !

Ce Vendredi je reçois une nouvelle offre , le taux est à 2.24% sur 20 ans et 0.21 % d’assurance , je suis passé de 38k€ d’intérêt à 28.9k€ d’intérêt et 495,21 € par mois mais si le % patronal passe je descend à 414.99 € par mois !

Voici toutes les options de ce prêt :

-Les avantages de ce prêt, vous pouvez moduler votre prêt, augmenter ou diminuer de 30% vos mensualités.
-Si vous augmentez votre mensualité( en cas d’augmentation de salaire), vous diminuez votre durée de prêt,
-Si vous la diminuez la mensualité, vous pouvez augmenter votre durée de prêt de maximum 3 ans(en cas de coup dur).
-En cas de projet conso d’une durée de un an(voiture, travaux etc..), vous pouvez diminuer votre échéances de moitié.
-Exonération de pénalités de remboursement anticipé immédiate en cas de revente, en cas de remboursement anticipé(ou donation, gain d’argent etc…).

Je trouve que c’est une offre qui commence à devenir intéressante !

Maintenant j’ai dans la tête de retourné à ma banque et de leurs montrer sa , de demander un taux à 2% sur la totalité du prêt avec une assurance à 0.21 % comme le courtier et l’intégralité des options proposé ou sinon je clos mes comptes…

J’aimerais vos avis sur l’avancement de mon projet , si le prêt est correct ? et ce que vous penser de mon intention au près de la Caisse d’épargne !

Merci d’avance !

Dangarcia a raison, il faudrait comparer des prêts de même durée.

Toutefois votre raisonnement n’est pas non plus inutile, tant que vous avez la capacité de remboursement il est intéressant de voir le prêt qui vous fera payer le moins d’intérêt. C’est d’autant plus vrai sur l’investissement de sa résidence principale où on ne recherche pas un cash flow positif mais le remboursement le plus rapide en fonction de ses capacités de remboursement et de préférence le moins cher.

Le prêt que propose le courtier est donc intéressant (je pense toutefois que le remboursement sans pénalité n’est pas valable en cas de rachat par la concurrence, mais il est quasiment impossible sans levier de négociation important de supprimer cette clause).

Vous pouvez demander à votre banque de s’aligner mais ils ne le feront probablement pas. Donc il faut vous assurer que la banque qui vous propose le prêt est une banque qui vous intéresse (frais bancaires en particulier).

Votre taux d’assurance à 0,20 doit être avec l’assurance chômage incluse (avec uniquement décès et incapacité totale le taux devrait être à votre âge de 0,07 ou 0,08%). Il faudrait aussi regarder avec un courtier assurance quel taux vous pourriez obtenir. Ne braquez pas votre banquier sur le taux vous pouvez changer d’assurance dans l’année suivant l’obtention de votre prêt, donc vous pouvez accepter et changer le mois suivant pour un autre courtier avec la loi Hamon.

Bon courage dans vos recherches.

Point important soulevé par Jef56, votre taux d’assurance est très élevé. Demandez une assurance sur le capital restant du en ne prenant que le décès et incapacité totale, vu votre âge et si vous n’avez pas de problèmes de santé particuliers et que les risques sont limités de vous retrouver au chômage, vous devriez facilement descendre à moins de 0.10% du montant du prêt. De +, votre assurance diminuera tous les ans (car moins de capital à rembourser). Dans tous les cas ne vous brusquez pas avec le banquier sur ce point, vous pouvez changer d’assurance sans aucun problème au bout d’un an donc essayez de négocier un meilleur taux sur le prêt en lui disant que vous prenez son assurance, et vous changez d’assurance au bout d’un an ^^

Joli projet à 23 ans, attention cependant, car vu la durée du prêt, il faut être sur de ne pas avoir à revendre le bien (ou être sur de pouvoir le louer facilement) au minimum dans les 5 ans à venir donc à méditer si projet bébé et concubinage dans les années à venir car cela nécessitera probablement un changement de logement et possible perte de capital à la revente. De +, l’achat de votre RP va limiter votre capacité d’épargne, augmenter votre taux d’endettement et réduire vos prochains investissements, sans compter un nouvel impôt : la taxe foncière et d’éventuels frais à sortir pour des travaux dans la copropriété. C’est le prix à payer pour pouvoir se dire " Je suis chez moi", enfin plutôt "je serai chez moi dans 20 ans" ^^

francoisolivier a écrit :

Si je peux me permettre, l’achat d’une résidence principale n’est pas un investissement comme le croit le commun des mortels.
Car si vous vendez vous serez bien obliger de vivre quelque part.

Pas un investissement ? Quelles sont les autres alternatives ? Payer un loyer, donc faisons une petite comparaison.

L’achat d’une RP va vous couter chaque mois 20% (environ) de plus qu’en location (mensualité, impôts locaux, entretiens divers et variés). Cependant vous êtes libre de faire ce que vous voulez dans votre logement (peindre vos murs, ouvrir une cuisine, etc.).

Si vous êtes locataire, vous allez payer un loyer (qui va augmenter chaque année) à vie. Loyer + Entretiens courants + taxe d’habitation.
Si vous êtes propriétaire, vous rembourserez votre emprunt pendant 15/20/25 ans et après ? Entretiens courants + taxe d’habitation + foncière.

Une fois que vous serez en retraite, il ne faut pas oublier que vos revenus (retraites) seront presque divisés par 2 (voir plus…), votre loyer ne va cesser d’augmenter.

Pour en revenir au sujet initial, je pense qu’il faut mettre le maximum d’apport dans une RP pour diminuer la durée du prêt (ainsi que les intérêts). Un banquier (ex-dirigeant de la filiale française d’une grande banque anglaise *mystère mystère*) me conseillait d’emprunter sur 14 ans maximum.

Bonjour à tous et merci de votre participation !
Alors pour l’assurance je m’étais déjà renseigné pour faire une délégation d’assurance et en faisant une simulation chez un courtier en assurance j’arrive a 0.11 % avec la MACIF chez qui j’assure aussi ma voiture !
Pourtant je trouve de perdre sur 5 ans perdre 10k€ d’intérêt c’est plutôt intéressant après je me trompe peut-être…
Vous pensez donc que ma banque ne voudra pas descendre plus bas dans les taux et avec toutes les options que me propose le courtier ?
C’est sur que mon niveau d’épargne sera plus limité mais je trouve que je suis dans des mensualités peu élevé entre 400 et 500 € par mois… Après je ne connais pas tous et j’en suis désolé c’est pour sa que je viens partagé mon projet pour éviter toute bêtise !

Merci encore d’avance !

Dooffy a écrit :

L’achat d’une résidence principale à seul but de se loger constitue un investissement dans un passif.

Pourquoi alors certains économistes ont-ils suggéré (bien que ça ne passera jamais en France) la taxation des loyers fictifs ? Parce que la RP permet de profiter d’un service (le fait de se loger) et ce service a un coût aisément quantifiable, celui des loyers des biens équivalents.

Il y a des pays où cette idée est déjà appliquée….

perecastor a écrit :

Dooffy a écrit :

L’achat d’une résidence principale à seul but de se loger constitue un investissement dans un passif.

Pourquoi alors certains économistes ont-ils suggéré (bien que ça ne passera jamais en France) la taxation des loyers fictifs ? Parce que la RP permet de profiter d’un service (le fait de se loger) et ce service a un coût aisément quantifiable, celui des loyers des biens équivalents.

C’est le cas pour la Suisse…et ce loyer fictif s’appelle "valeur locative".

Je trouve que cela n’est pas top, car en Suisse on conserve la dette pour déduire les intérêts hypothécaires de la valeur locative, pour ainsi réduire le revenu imposable.

Le seul avantage que j’y vois c’est que la dette, avec le temps, se fait "manger" par l’inflation …mais pendant tout ce temps le propriétaire aura payé beaucoup d’intérêts à sa banque.

Ce système de " valeur locative" profite surtout aux banques et assurances qui encaissent plus d’intérêts.

Il est également possible que, comme le propriétaire n’a pas un grand intérêt d’amortir sa dette il utilise son argent pour faire des achats…..et donc consomme et fait tourner l’économie….

perecastor a écrit :

@Dooffy : Mon point était surtout en réponse à votre affirmation qu’un achat de RP est un investissement dans un passif. Cette affirmation me semble fausse tant sur le fond que sur la forme.

Comptablement, la RP est un bien que possède son propriétaire, c’est donc clairement un actif.

Sur le fond vous estimez probablement que la RP est un passif car elle ne vous enrichit pas directement, ne produit pas d’intérêts, nécessite des frais d’entretien, de payer des charges… d’où mon rappel que la RP vous permet une économie équivalente à la valeur locative du bien, que vous auriez dû payer en monnaie sonnante et trébuchante si vous aviez été locataire.

Tout à fait d’accord avec ceci. Hors impact fiscal, acheter sa RP (et devenir propriétaire) revient au même qu’acheter un bien locatif… qu’on se loue à soi même.