Comparaison des garanties possibles pour un emprunt ?

Christof · #1

Bonjour à tous,

commencant à envisager un (gros) prêt, la question des garanties pour la banque devient cruciale.

Après quelques rapides recherches, il me semble qu’il y en a, en tout et pour tout, quatre possibles :
1.) L’hypothèque
2.) Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
3.) Le cautionnement
4.) Le nantissement

Voir, par exemple (premiers résultats google) :
- Les garanties d’un crédit immobilier
- Hypothèque - crédit logement - nantissement ou caution bancaire et frais, que choisir?
- Prêt Immobilier En Toutes Garanties ! - Immonot.com
- Les différentes garanties d'un prêt immobilier ? Objectif Tune

Beaucoup d’information sont déjà disponibles tant sur internet que sur ce forum, cependant j’aurais aimé :
- avoir vos retours d’expérience et vos avis sur chacune de ces garanties et sur leurs éventuelles combinaisons ?

En particulier, lesquelles sont les moins chères, les plus faciles d’accès, les plus flexibles en cas de remboursement avancé, les plus compatibles avec une revente du bien, les plus englobantes (frais de notaires…), etc…

Merci à vous,
Christophe

Dernière modification par Christof (18/09/2015 11h25)

Mots-clés : emprunt, hypothèque, nantissement, ppd, prêt

pierre007 · #2

Personnellement, je préfère le cautionnement parce que c’est la seule solution qui vous permet de disposer du bien presque librement. En pratique, sous certaines réserves, avec un cautionnement, vendre pour acheter un autre bien ou , donner la nue-propriété aux enfants est possible.

ZeBonder · #3

Il y a d’un côté la libre jouissance du bien, moins de paperasse en cas de vente et surtout quand vous aurez remboursé votre emprunt, vous pourrez récupérer une partie de la commission versée à l’organisme de caution.

Dernière modification par ZeBonder (18/09/2015 13h45)

xazh · #4

pierre007 a écrit :
Personnellement, je préfère le cautionnement parce que c’est la seule solution qui vous permet de disposer du bien presque librement. En pratique, sous certaines réserves, avec un cautionnement, vendre pour acheter un autre bien ou , donner la nue-propriété aux enfants est possible.

Bonjour,

Je crains qu’il n’y ait une petite coquille dans votre réponse, par rapport é la donation de nue-propriété du bien concerné par le cautionnement. Si vous donnez la NP aux enfants, la caution ne peut plus mettre en place d’hypothèque pour se rembourser à terme de son intervention, comme cela est prévu au contrat initial. Cela constitue une rupture du contrat.

Tssm · #5

Je préfère la caution, pas pour la pièce que vous rendra l’assureur à la fin du contrat même si c’est sympathique, mais tout simplement car en cas de revente du bien, vous pouvez conserver le solde du prêt sans le rembourser (à vos risques et périls..). Je l’ai fait en vendant ma RP par exemple

Malheureusement, les organismes de caution sont souvent plus strictes que les banques, et consolident les prêts des différentes banques, il est donc impossible d’y recourir passé un certain stade d’endettement. Je suis désormais au PPD …

xazh · #6

Tssm a écrit :
vous pouvez conserver le solde du prêt sans le rembourser (à vos risques et périls..)

Techniquement, vous pouvez enfreindre le contrat de cautionnement, le contrat de prêt et la loi, parce que ca n’empeche pas le notaire d’acter (alors qu’une hypothèque ou un PPD bloque l’acte, et que la levée nécessite le remboursement, donc l’information de la banque).

Mais vous le faites effectivement à vos risques et périls.

pierre007 · #7

@xa. Je suis d’accord que vendre ou donner, sans rembourser le crédit, un bien acquis avec un prêt garanti par une caution est un peu risqué. Toutefois, cela est possible. C’est un net avantage par rapport aux autres solutions.

xazh · #8

Perso, je ne trouve pas qu’on puisse considérer une facilité à tricher comme un avantage, parce que ca me donne l’impression qu’on ne peut gagner qu’en trichant. Or je pense qu’il est parfaitement possible d’investir efficacement sans recourir à ce genre d’artifices.

pierre007 · #9

Avec un cautionnement, l’organisme tient compte de l’ensemble de votre patrimoine et revenus pour assurer le prêt.
Avec les autres formules : PPD, hypothèque, nantissement, le prêt est garanti par le bien acquis.
C’est totalement différent.
Tant que vous ne changez pas votre structure patrimoniale, vous ne modifiez pas le risque pris par celui qui vous garantit le prêt.
Personnellement, il m’est arrivé d’acheter/vendre ma résidence principale puis valider a posteriori l’opération auprès de l’organisme de caution. Cela n’a pas posé de problème.
Actuellement, j’envisage la donation de nue-propriété de SCPI acquises avec un prêt sous caution. Je ne pense pas le signaler parce que mon endettement est devenu très important mais, avec cette opération, je ne lèse en rien l’organisme prêteur puisque mes revenus n’étant pas modifiés, le risque de non remboursement est inchangé.
A mon avis, la malhonnêteté consisterait à vendre le bien, ne pas rembourser le prêt et partir dépenser l’argent à l’étranger. Dans les autres types d’opération, je ne vois pas vraiment le problème.

Notariat76 · #10

Christophe,

Vous avez deux grandes familles de garanties :
-les garanties dites ‘’hypothécaires’’ prises par acte notarié, qui grèvent le bien acquis.
-les garanties dites ‘’sous seing privé’’ qui ne grèvent pas le biens que vous achetez.

Dans les garanties hypothécaires vous avez principalement deux type :
-le privilège de prêteur de deniers, quand on vous prête des fonds pour payer le prix, le prêteur peut obtenir un PPD, c’est une bonne garantie car le coût en est faible, il n’y a pas de taxe hypothécaire dessus, simplement l’émolument du notaire et un prélèvement pour l’état de 0,05% du montant (ça reste modique).
-l’hypothèque elle permet de garantir des sommes qui dépassent le prix de vente.
Par exemple vous achetez un terrain pour 50K€, vous empruntez 200K€ pour payer le terrain et y édifier des constructions, si la banque veut une garantie hypothécaire elle va prendre un PPD à hauteur du prix, donc 50K€ et une hypothèque pour le solde, soit 150K€.
L’hypothèque est plus couteuse car vous avez à payer l’émolument du notaire + une taxe hypothécaire de 0,715% du montant de l’hypothèque + un prélèvement d’état de 0,05%.

Ces garanties grèvent le bien, ça veut dire qu’elles ‘’bloquent’’ le bien, vous ne pouvez pas vendre sans avoir l’accord du créancier inscrit.

Vous souhaitez faire un ‘’Gros emprunt’’, d’expérience, la banque va vous demander une garantie hypothécaire sur le bien. De ce que je peux voir en pratique dès que l’on dépasse 400K€ et qu’il s’agit d’un investissement locatif, la banque prend une garantie hypothécaire.
Pourquoi ? => simplement car le coût est à votre charge et elle est certaine que vous ne pouvez pas vendre le bien sans son accord. Le risque que vous vendiez le bien et que vous partiez sous les tropiques avec le prix de vente sans rembourser la banque est nul.

En ce qui concerne les garanties non hypothécaire, le plus souvent vous avez :
-cautionnement par un organisme financier, souvent ‘’Crédit Logement’’ ou un organisme équivalent. Ce type d’organisme couvre souvent les petits dossiers, sauf exception.
Je sais que la société de cautionnement de la Caisse d’Epargne accepte des dossiers d’un plus gros montant, à titre perso j’avais obtenu un accord de cautionnement pour un montant à sept chiffres mais le coût de l’organisme était très important et il était moins couteux de prendre un PPD même en comptant les frais de mainlevée.

-le nantissement : on le résume souvent comme un gage sans dépossession. En garantie du prêt vous ‘’bloquez, nantissez’’ au profit de la banqu un placement, une assurance vie, un portefeuille de titres, des parts de société….
De ce que je vois au quotidien, ce type de garantie est rarement demandé mais parfois la banque demande un nantissement en complément d’une garantie hypothécaire.
Actuellement j’ai un client qui achète un bien à 3M€, la banque lui prête 3M€, elle prend un PPD sur 3M€ mais en plus elle demande le nantissement d’un contrat d’assurance-vie pour 1M€.

Ensuite, la banque peut faire un peu son marché : si par exemple vous achetez en SCI pour opter à l’Impôt sur les Sociétés, il y a de grande chance pour que la banque demande un PPD sur le bien acquis et qu’en plus elle vous demande en votre qualité d’associé de la SCI, de vous porter caution.
Le cautionnement que vous allez fournir à la banque peut être également hypothécaire, par exemple la banque va demander une hypothèque sur votre résidence principale pour garantir votre cautionnement en qualité d’associé de la SCI qui achète.

D’une manière générale, retenez que lorsque le montant prêté est important, c’est-à-dire qu’il dépasse la délégation du directeur d’agence et que la décision d’accorder ou non le prêt passe par le siège, il y a de grande chances pour que la banque demande une garantie hypothécaire.

Au quotidien, le plus souple et le plus rapide c’est le cautionnement par un organisme financier (crédit logement…) car lorsque vous vendez le notaire vous adresse les fonds, à charge pour vous de rembourser la banque (libre à vous de ne pas le faire mais je vous invite à lire les conditions générales de votre prêt).
Pas besoin de faire de mainlevée. Et vous pouvez récupérer une partie des frais après remboursement complet du prêt.

Le souci de ces organismes de cautionnement c’est que pour les gros montants ça passe difficilement et quand ça passe le coût demandé est (de ce que je peux voir) plus élevé qu’une garantie hypothécaire.

Pour réponse à vos questions sur le coût il faudrait savoir quel est le montant de ce ‘’gros emprunt’’ ?

Pour un PPD l’émolument du notaire est de 0,45% du montant (TVA comprise) + 0,05% pour l’état.
Le coût d’une mainlevée est de 0,25% du montant (TVA comprise).

Pour un cautionnement par un organisme financier, ça dépend des banques.

Pour le nantissement, ça dépend si la banque le fait en interne, par acte sous seing privé ou si elle exige un acte authentique (notarié).

Espérant avoir répondu à vos interrogations.

Maxime

xazh · #11

pierre007 a écrit :
Avec un cautionnement, l’organisme tient compte de l’ensemble de votre patrimoine et revenus pour assurer le prêt.
…
Personnellement, il m’est arrivé d’acheter/vendre ma résidence principale puis valider a posteriori l’opération auprès de l’organisme de caution. Cela n’a pas posé de problème.

Techniquement, vous pouvez nantir, mettre une hypothèque et donner un privilège sur autre chose que le bien acquis. Ce n’est pas la pratique bancaire pour le cas du ppd et de l’hypothèque, mais pour le nantissement, ce n’est pas le bien que vous nantissez, mais plutôt un AV, un compte titre, un PEA, etc …

Lorsque vous faites un nantissement avec un produit financier externe à la banque prêteuse, vous êtes dans la même situation qu’un cautionnement : vous vous engagez personnellement à respecter certaines règles que la banque ne peut pas vérifier par elle même. Elle ne peut pas techniquement vous empecher de vendre des titres pour d’autres, mais elle peut contractuellement vous interdire d’arbitrer les titres sans son accord. Ensuite si vous ne respectez pas, vous assumez les conséquences en cas de découverte.

Sur le cautionnement, le plus classique est la présence d’une clause prioritaire permettant à la caution d’exiger la mise en place d’une hypothèque de premier rang en cas d’intervention de sa part pour assumer les échéances. Si vous vendez ou donner la NP du bien, vous empêchez l’organisme d’exercer ce droit fondamental dans la formation contractuelle. Vous lui donnez donc la possibilité de dénoncer la validité du contrat.

Les conséquences dépendent de l’incident : pour une mensualité, ca ne devrait pas poser de soucis. Mais techniquement, si la caution "s’énerve", la perte de la garantie entraine la non prise en charge des mensualités, donc l’incident de crédit. Pire, l’annulation de la sûreté est une clause d’exigibilité anticipé du prêt.

Donc potentiellement, vous prenez un risque qui s’avérer coûteux.

"Cela n’a pas posé de problème."

Pas d’incident de paiement, donc pas de problème. Mais l’argument est du style "j’ai déjà pris cette route à 110 au lieu de 90, et cela n’a pas posé de problème".

Réfléchissez à votre cas : si pour un raison que vous n’avez pas anticipé, vous vous retrouvez dans l’impossibilité d’assurer vos échéances, que peut-il se passer ?

J’ai un ami qui aime bien gérer ses finances au plus juste. Comme il s’occupe complètement du sujet, son épouse ne connait que les grandes lignes, le reste ne l’intéresse pas. Un truc idiot dont on a parlé récemment, parce qu’il se déplace exclusivement à moto et qu’un de ses "collègues" de ballade est dans le coma suite à un accident : si un tel accident lui était arrivé, personne ne pourrait gérer les flux financiers pour que les comptes liés aux emprunts soient alimentés avant les échéances.

Libre à vous de faire comme vous l’entendez. Conseiller de prendre le risque en est une autre.

pierre007 · #12

Notariat76 a bien expliqué le principe des différentes garanties. C’est très intéressant.

Xa, je n’ai pas conseillé à quiconque de prendre de risque.
J’ai posté dans cette file pour communiquer mes retours d’expérience.
J’ai simplement indiqué que parmi les différents types de garanties, le cautionnement est celui qui me semble le meilleur. A titre personnel, j’ai 3 crédits en cours : 1 pour la résidence principale, 2 pour des SCPI; tous sont garantis avec caution Credit logement. Je sais pourquoi j’ai fait ces choix.

Comme je n’apprécie pas les leçons de morale, je vais m’abstenir de continuer à poster sur ce sujet.

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