Christophe,
Vous avez deux grandes familles de garanties :
-les garanties dites ‘’hypothécaires’’ prises par acte notarié, qui grèvent le bien acquis.
-les garanties dites ‘’sous seing privé’’ qui ne grèvent pas le biens que vous achetez.
Dans les garanties hypothécaires vous avez principalement deux type :
-le privilège de prêteur de deniers, quand on vous prête des fonds pour payer le prix, le prêteur peut obtenir un PPD, c’est une bonne garantie car le coût en est faible, il n’y a pas de taxe hypothécaire dessus, simplement l’émolument du notaire et un prélèvement pour l’état de 0,05% du montant (ça reste modique).
-l’hypothèque elle permet de garantir des sommes qui dépassent le prix de vente.
Par exemple vous achetez un terrain pour 50K€, vous empruntez 200K€ pour payer le terrain et y édifier des constructions, si la banque veut une garantie hypothécaire elle va prendre un PPD à hauteur du prix, donc 50K€ et une hypothèque pour le solde, soit 150K€.
L’hypothèque est plus couteuse car vous avez à payer l’émolument du notaire + une taxe hypothécaire de 0,715% du montant de l’hypothèque + un prélèvement d’état de 0,05%.
Ces garanties grèvent le bien, ça veut dire qu’elles ‘’bloquent’’ le bien, vous ne pouvez pas vendre sans avoir l’accord du créancier inscrit.
Vous souhaitez faire un ‘’Gros emprunt’’, d’expérience, la banque va vous demander une garantie hypothécaire sur le bien. De ce que je peux voir en pratique dès que l’on dépasse 400K€ et qu’il s’agit d’un investissement locatif, la banque prend une garantie hypothécaire.
Pourquoi ? => simplement car le coût est à votre charge et elle est certaine que vous ne pouvez pas vendre le bien sans son accord. Le risque que vous vendiez le bien et que vous partiez sous les tropiques avec le prix de vente sans rembourser la banque est nul.
En ce qui concerne les garanties non hypothécaire, le plus souvent vous avez :
-cautionnement par un organisme financier, souvent ‘’Crédit Logement’’ ou un organisme équivalent. Ce type d’organisme couvre souvent les petits dossiers, sauf exception.
Je sais que la société de cautionnement de la Caisse d’Epargne accepte des dossiers d’un plus gros montant, à titre perso j’avais obtenu un accord de cautionnement pour un montant à sept chiffres mais le coût de l’organisme était très important et il était moins couteux de prendre un PPD même en comptant les frais de mainlevée.
-le nantissement : on le résume souvent comme un gage sans dépossession. En garantie du prêt vous ‘’bloquez, nantissez’’ au profit de la banqu un placement, une assurance vie, un portefeuille de titres, des parts de société….
De ce que je vois au quotidien, ce type de garantie est rarement demandé mais parfois la banque demande un nantissement en complément d’une garantie hypothécaire.
Actuellement j’ai un client qui achète un bien à 3M€, la banque lui prête 3M€, elle prend un PPD sur 3M€ mais en plus elle demande le nantissement d’un contrat d’assurance-vie pour 1M€.
Ensuite, la banque peut faire un peu son marché : si par exemple vous achetez en SCI pour opter à l’Impôt sur les Sociétés, il y a de grande chance pour que la banque demande un PPD sur le bien acquis et qu’en plus elle vous demande en votre qualité d’associé de la SCI, de vous porter caution.
Le cautionnement que vous allez fournir à la banque peut être également hypothécaire, par exemple la banque va demander une hypothèque sur votre résidence principale pour garantir votre cautionnement en qualité d’associé de la SCI qui achète.
D’une manière générale, retenez que lorsque le montant prêté est important, c’est-à-dire qu’il dépasse la délégation du directeur d’agence et que la décision d’accorder ou non le prêt passe par le siège, il y a de grande chances pour que la banque demande une garantie hypothécaire.
Au quotidien, le plus souple et le plus rapide c’est le cautionnement par un organisme financier (crédit logement…) car lorsque vous vendez le notaire vous adresse les fonds, à charge pour vous de rembourser la banque (libre à vous de ne pas le faire mais je vous invite à lire les conditions générales de votre prêt).
Pas besoin de faire de mainlevée. Et vous pouvez récupérer une partie des frais après remboursement complet du prêt.
Le souci de ces organismes de cautionnement c’est que pour les gros montants ça passe difficilement et quand ça passe le coût demandé est (de ce que je peux voir) plus élevé qu’une garantie hypothécaire.
Pour réponse à vos questions sur le coût il faudrait savoir quel est le montant de ce ‘’gros emprunt’’ ?
Pour un PPD l’émolument du notaire est de 0,45% du montant (TVA comprise) + 0,05% pour l’état.
Le coût d’une mainlevée est de 0,25% du montant (TVA comprise).
Pour un cautionnement par un organisme financier, ça dépend des banques.
Pour le nantissement, ça dépend si la banque le fait en interne, par acte sous seing privé ou si elle exige un acte authentique (notarié).
Espérant avoir répondu à vos interrogations.
Maxime
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