Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse…

Bonjour,
Je ne suis pas un grand spécialiste mais quand même :
Plus de 6000€ du m2 à Toulouse !?!?!
Pensez vous vraiment faire une bonne affaire ?
Cordialement

Bonjour,

Je pense que vous faites une énorrme erreur avec votre hypothèse

myroad a écrit :

On suppose que l’on vend le bien au même prix HT (que le prix d’achat).

Vous oubliez avec cette hypothèse qu’avant de revendre le bien vous aurez à payer pour des travaux afin de le remettre en état (les travaux viennent en général lors du renouvellement du bail), que l’acheteur ne bénéficiera pas d’une fiscalité favorable et demandera un rendement en ligne avec le marché d’alors (actuellement, il demanderait pas loin de 5% sur son prix net acheteur, c’est à dire frais de notaire et d’intermédiaire inclus, et payerait donc un prix environ 40% inférieur à votre hypothèse), et qu’il ne sera même pas pas facile de trouver un acheteur (il n’y a que si votre exploitant bénéfciie d’une super réputation que vous trouverez des acheteurs…).

Peut-être faites-vous par ailleurs une autre erreur, en basant vos calcul sur la réduction Censy-Bouvard, alors dans la plupart des cas il est plus avantageux de renoncer à cette déduction pour faire simplement du LMNP au réel (on en a souvent parlé sur ce forum).

Je vous conseille de commencer à lire les échanges sur ce forum sur la location meublée, et sur la location meublée à un exploitant de résidence (sachant que certains exploitants ont fait vivre des calvaires à leurs bailleurs, en cessant de payer les loyer, en révisant le montant des loyers à la baisse, voire en cessant simplement d’exploiter leur résidence, cf. les nombreux cas évoqués sur divers forum). A défaut (et sans doute même après ces lectures) préférez votre "autre stratégie" et investisssez dans un T1 et votre RP.

Bonjour,

n’y aurait-il une "légère" erreur de calcul sur votre TRI (Taux de rentabilité interne ?)

Au sens propre, le TRI est le taux d’actualisation qui annule la VAN au bout du nombre d’années considérées. On ne tient pas compte de l’emprunt. La signfication du TRI est : si le TRI est supérieur au taux de l’emprunt, le projet est rentable.
Avec vos hypothèses, on a donc :
flux négatif au départ : - 205 k€
flux positif chaque année 10140 € (loyer + avantage fiscal), flux négatif chaque année 996 € (charges)
flux positif au bout de 9 ans = revente au prix du neuf : 200820 €

Le résultat dépend un peu si on met l’investissement initial sur une année 0 ou sur l’année 1 ; de même, si on met la revente sur l’année 9 ou sur l’année 10. Mais, en gros, je trouve un TRI de 3,9 %.

Autrement dit :
- avec un emprunt à 3%, le projet est à peine rentable.
- cette rentabilité repose en grande partie sur la valeur de revente. L’hypothèse de revente NETTE au prix du neuf n’est pas réaliste. Si on vend "normalement", et que le marché est resté constant, il faut déduire de cette valeur neuve une diminution de la valeur pour cause de vétusté + le coût des travaux avant vente + des frais d’agence + des frais de notaire. A supposer que la valeur de revente NETTE soit 70 % du prix du neuf, on tombe à un TRI de l’ordre de 1%. Vu que ce taux est nettement inférieur au taux de l’emprunt, globalement, vous allez perdre de l’argent sur ce projet.
- enfin, il faut regarder à qui vous louez, et sous quel forme de bail. Si c’est vous qui louez directement à l’étudiant, c’est une chose. Si c’est un bail commercial envers le gestionnaire de la résidence, attention, très risqué : le loueur est en droit de vous réclamer des indemnités à la résiliation du bail : ça fait encore baisser la rentabilité ! Cf le fil sur Natixis, le problème est bien expliqué.

Cela dit, il est possible que je me sois trompé aussi (je suis débutant dans ce domaine), et je suis donc preneur de toute remarque ou correction sur les calculs et arguments ci-dessus.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2015 18h11)