Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport à certes l’avantage de vous éviter le statut de copropriétaire.

Mais, sur l’autre blocage qui vous empêche de passer le cap, "la gestion du bien", un immeuble c’est sensiblement + de gestion et + de difficultés potentielles (donc + chronophage) qu’un lot en copropriété.

Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Et l’immeuble de rapport, ce sera bien mais dans un 2de temps, plutôt comme 2ème étage de la fusée quand vous vous serez fait la main sur ce 1er lot…

Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Merci.
J’ai raisonné comme ça mais j’aurai du indiquer un autre de mes problèmes : j’habite en région parisienne….
Ça me parait très compliqué de trouver une bonne affaire sur un seul appartement. C’est pour ça que je suis un peu découragé.
Je me suis dit que je pouvais regarder pour des appartements en province, mais dans ce cas rien qu’un aller / retour par an tuera ma rentabilité.
C’est comme ça que j’en suis arrivé à l’idée d’un immeuble de rapport dans une ville que je connais et où de la famille habite.

Essayer de trouver un immeuble avec un rendement permettant de créer suffisamment de cash-flow pour parer à toutes éventualités.

Y a-t-il pour vous un minimum de cash flow à prévoir (en %) ?

julien a écrit :

"la gestion du bien", un immeuble c’est sensiblement + de gestion et + de difficultés potentielles (donc + chronophage) qu’un lot en copropriété

Bonjour Julien,

Au contraire, je trouve qu’un petit immeuble de rapport c’est beaucoup plus simple à gérer qu’un lot de copro.
Si vous avez déjà assisté à des réunions de copro, vous savez qu’il  y a toujours un vieux grincheux radin qui bloque toutes décisions !
De même si demain vous voulez aménager le grenier au dessus de votre lot, bon courage pour obtenir l’accord des autres copropriétaires….alors même que ce grenier vous appartient peut être !
Bref je préfère être seul maître à bord pour prendre mes propres décisions sans subir celles des autres !

En effet vous pouvez oublier l’IDF pour sortir du cashflow…
Habitant Sartrouville, vous pouvez allez "traîner" dans les petites villes du 27 et 28.
Vous y trouverez du 10% brut et ça reste accessible dans l’après midi en voiture.

Acheter un immeuble pour un 1er investissement, il faut en avoir ! C’est effectivement beaucoup plus confortable de gérer seul un bien plutôt que de participer à des réunions de copropriété souvent fastidieuses (et chronophages). Mais gérer seul c’est également être seul à faire face aux dépenses : il faut donc penser à avoir une épargne disponible assez importante, sinon c’est le risque de noyade.

Comme Guillaume33 l’a dit, déjà sortir de Paris / région parisienne. Les bonnes affaires sont en province ! Et si vous dégagez un rendement fort, vous pouvez faire gérer votre bien, ce qui nécessitera peu de déplacements de votre part.

Et pourquoi pas une maison de ville ou de bourg ? La mise est moins importante et vous êtes pleinement propriétaire. Il y a de bons rendements à réaliser.

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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Bonjour,
J’avais déjà des appartements mais entre le prix, le cout du syndic, les petits travaux le rendement final n’est pas terrible.
Un syndic me prend pratiquement 2 mois de loyer ….
Les travaux (même petit) pour un seul appartement coute cher et pas forcément fait de suite.
Je n’étais pas un "vrai" investisseur, je plaçais juste mon argent (cela aurait très bien pu être dans une assurance vie).

Avec l’immeuble ma philosophie a changé. Je fais plus attention à tous les couts (même si on en découvre tous les jours,).
J’ai calculé pour la première fois un rendement, estimer des travaux mais surtout le temps de vacance du à ces derniers (mais faut rajouter 1 à 2 mois car il y a des imprévus) pour estimer mon cashflow. Je m’étais renseigné sur le rendement local, et à partir de là j’ai donné un prix.
J’ai pu bien baisser car le prix était élevé (pour la région) et donc le nombre d’investisseur intéressé moindre (pour preuve la personne faisant les travaux pour moi voulait l’acheter mais trop cher pour eux).

Donc l’important est de savoir jusqu’ou on peut aller (capacité d’emprunt, reste à vivre, taux d’endettement, cash flow positif ou pas ….) en terme d’emprunt pour pouvoir acheter au maximum de ses possibilités pour être en concurrence avec moins d’investisseur.
A partir de là on peut commencer ses recherches et cibler les appartements que l’on souhaite.
Pour mon premier achat j’ai visité 3 immeubles (mais j’avais vite fait mon choix, un trop cher pour moi, un autre trop de travaux sans rentrée d’argent (grosse maison à transformer) et la dernière moitié des appartements à refaire, donc déjà des loyers qui rentraient)

Le prix de l’achat doit être en relation avec le rendement local (minimum recherché) et le cash flow souhaité tout en restant avec des loyers compétitifs pour la zone (même si appartement refait à neuf sinon on ne loue pas) Et si moins de concurrence on peut espérer un meilleur prix et donc meilleur rendement (mais on ne va pas doubler son rendement pour autant).
Le plus dur est donc de savoir s’il y a plusieurs personnes sur l’immeuble ou pas. (il faut donc savoir être patient et voir si l’annonce reste longtemps ou pas, pendant la visite discuter avec les locataires,…)

Avec un immeuble j’ai de bonne relation avec les entreprises (dépannage rapide, travaux de réfection rapide) donc même sur les travaux je suis gagnant et le locataire est content aussi car voit ma réactivité. Par contre il faut avoir des liquidités en réserve (façade, toiture, cage d’escalier ,… des travaux qui peuvent arriver n’importe quand) C’est le problème de l’immeuble

Je ne suis pas sur qu’il y est une plus grosse défiscalisation.
Par la force des choses il y a plus d’appartements donc plus de travaux, les travaux sur les communs sont aussi défiscalisés (mais comme pour un appartement avec un syndic,  en proportion des tantièmes du logement).
Mais qui dit grosse défiscalisation dit gros travaux aussi et donc grosse dépense…..

Le gros avantage c’est que normalement les travaux ne se font pas tous en même temps donc il y aura toujours des loyers qui tombent (pas de mois sans rien) sauf peut être les premiers mois suivant l’état de l’immeuble à l’achat.
Et pour les gros travaux (commun, façade ,…) on peut généralement choisir quand on veut les faire (mais sans trop tarder non plus) ce qui n’est pas le cas avec un syndic