Achat d'un immeuble de rapport à un emprunt à 100%…

J’ai fait la visite aujourd’hui.

Appartements en état nickel. Aucun travaux intérieur à prévoir, ravalement de façade dans quelques temps.
Compteurs électriques + eau individuels pour chacun + 1 pour les communs.
Présence d’une cave et d’un garage.

Au niveau chauffage 1 appartement équipé pompe à chaleur + électrique
un tout électrique
2 avec chauffage gaz avec un compteur chacun

Le bien est situé à 10 minutes à pied d’une gare tout accès, 10 min à pied d’un grand centre commercial, 2 min d’une supérette et d’une école.

Pour le motif de la vente : le propriétaire actuel a une opportunité de bon emploi dans une autre région. Donc il demenage et ne souhaite ni gérer un bien a grande distance ni passer par une agence.

Pour ceux qui est des travaux j’ai 30000 euros de liquidités disponibles et une capacité d’épargne de 1000euros par mois. 1200 apres cet achat.

J’ai demandé la date de construction au propriétaire mais il l’ignore. Les derniers documents et témoignages datent a 1945 mais le bâtiment était deja construit. Donc avant 1945.

J’ai recontacté le proprio pour une offre a 260.000 qu’il a accepté.
Dans le cadre d’une vente en direct il souhaiterait eviter de passer par un notaire pour la signature du compromis de vente. Est ce un problème ?

Bonjour,

il y a toute une floppée de diagnostics qui sont obligatoires et à la charge du vendeur : Diagnostics techniques immobiliers - Ministère du Développement durable

Je ne peux que vous conseiller de les demander et les obtenir avant le compromis de vente. Ca peut contribuer à éviter les mauvaises surprises et/ou à négocier le prix.

Une seconde visite avec un professionnel du bâtiment (par exemple une entreprise tous corps d’état) est utile aussi pour éviter toutes les surprises, en accédant si possible de partout (voir la structure, la toiture, les tableaux électriques, l’assainissement, etc.) De l’ancien sans rien à faire dessus, c’est rare.

D’ailleurs, vous dites : toiture à repeindre. Vous êtes sûr ? Il n’y a pas beaucoup de types de toiture qui se repeignent pour l’entretien !

J’ai déjà signé un compromis sous seing privé sans notaire ; peu après, la venderesse à voulu se désister "votre papelard ça vaut rien" ; sauf qu’en 3 exemplaires dont 1 enregistrés aux hyppothèques (70 euros à l’époque), ben oui "ça vaut"…

Il veut économiser des frais de notaire.

Les émoluments du compromis de vente étant effectivement payés par l’acheteur, je ne vois pas de raison non obscure pour le vendeur de vouloir se passer de notaire.
Un truc à cacher que vous ne verriez pas forcément dans les diags ? Soucis d’urbanisme comme une parcelle frappée d’alignement ?

L’enregistrement d’une promesse ne vous protègera pas en réalité.
Personnellement, je me méfierais d’un propriétaire qui me propose ça
pour une raison financière (étant donné que pour lui cela ne change rien).

J’ai tendance à penser qu’il y a autre chose derrière.

Je jetais justement un coup d’œil sur un immeuble à rénover quand je suis tombé sur celui la. un bref calcul m’a poussé à regarder d’avantage et à creuser un peu.

Je n’ai pas encore vu les baux, il doit me les ramener à la contrevisite samedi. Pour le Borloo faudrait effectivement que je vérifie les conditions. Peut-être que j’y ai droit. ça serait la cerise sur le gateau

Pour le compromis je pense effectivement passer par un notaire, quitte à payer un peu plus, ça sécurisera l’échange.

Pour mon 2eme investissement je viens de renégocier le taux du crédit de 3.2% à 2%. J’ai gagné 50€ sur es mensualités et surtout près de 15 mois de mensualité. le crédit est modulable à 20% donc je peux augmenter la durée si nécessaire, comme celui pour la SCPI également.

J’ai eu le vendeur au téléphone . Alors que je voulais lui demander de passer par un notaire pour le compromis il m’a devancé et m’a demandé la même chose. Il était pas trop a l’aise de le faire sous seing privé. Ca c’est réglé

Contre visite samedi avec mon beau pere pour etudier plus en detail le bâtiment et les documents.

Contre visite effectuée aujourd’hui avec mon beau père  :

J’ai vérifié les baux ils incluent bien l’augmentation annuelle des loyers et les charges. Les baux sont sous loi 1989

Le bâtiment ne semble pas avoir de gros travaux a prévoir. Il y a une légère fissure sur un des murs extérieurs et un leger affaissement datant d’il y a plusieurs années d’un côté de la batisse.

Les menuiseries sont rénovées depuis 5 ans environ et de qualité întermediaire (ni premier prix ni bas de gamme)

Le bâtiment n’est pas divisé au cadastre mais l’est au niveau fiscal. Chaque locataire recoit sa taxe d’habitation après que le proprio ai rempli un formulaire pour les impôts.

J’ai vérifié les quittances de loyers il n’y a pas d’impayés au cours des 6 derniers mois. Par contre il me les a juste montré je pense lui demander un extrait de compte au cas où c’était falsifié.

Le propriétaire installe un portail electrique et des radiateurs neufs dans un des logement avant de vendre.

Je n’ai toujours pas pu visiter un des 4 apparts. Le locataire est en grand déplacement depuis 1 an. Il paie son loyer en temps et en heure mais est dur a joindre.

La toiture est propre mais je n’ai pas vu la charpente. Je n’ai d’ailleurs pas vu d’accès.

Sinon les apparts sont impeccables.
La location doit être facile je pense. Le bien est a 10 min a pied de la gare et d’une grande surface. 5 min d’une supérette boulangerie et boucherie. 2 min d’une école primaire. Plusieurs colleges lycées et universités dans la ville .accès facile aux autres villes de la région par la gare. Proximité egalement (environ 7 min en voiture) de l’entrée d’autoroute

Je ne connais pas ces documents, qu’est-ce exactement et je dois les demander aux impôts ?