Achat d'un immeuble de rapport de 390 m2 et 8 appartements…

Bonjour,

Voici des éléments de réponses à vos questions :

-Achat en mon nom propre.

-l’immeuble est (très) proche de la fac, d’où mon idée de faire du meublé pour le studio et les T2. Pour le T3, je ne suis pas sur qu’en meublé ça intéresse, d’où l’idée d’une location nue, à voir. Pour l’idée du T4 je voulais diversifié l’offre de l’immeuble. J’attends de voir avec l’agent immobilier, mais je pense que la vacance locative actuelle peut peut-être s’expliquer en partie pour ça…

-Les calculs présentés dans mon post précédent sont issus de rendement-locatif, donc l’amortissement du mobilier et tutti quanti sont bien pris en compte. Le TMI serait à 14 %…pour les premières années.

Pour la colocation, je ne pense pas faire un bail unique, tout simplement parce que sur le marché, des étudiants peuvent trouver un T4 à bien moins cher que 3*320 €=960 €.

A+

Bonjour

"Pour la colocation, je ne pense pas faire un bail unique, tout simplement parce que sur le marché, des étudiants peuvent trouver un T4 à bien moins cher que 3*320 €=960 €."

Je suis de l’avis de rollingstone sur ce point. Je n’ai aucun mal à trouver des colocataires. La question n’est pas tant le prix global du loyer, mais la possibilité ou non pour chaque coloc d’avoir une prestation comparable pour moins de 320 euros. Et la comparaison n’est alors pas que financière, la place intervient aussi, même lorsqu’elle est partagée (c’est tout de même plus facile d’organiser une soirée avec quelques amis dans le salon commun d’un t4, que de faire venir le meme nombre d’amis dans un t1)

Disons le différemment.

Cas 1 : c’est vous qui choisissez qui sera colocataire, les personnes en place n’ont pas leur mot à dire. Si quelqu’un part, c’est à vous de trouver un nouveau colocataire (éventuellement au partant de trouver un remplacant).

Cas 2 : vous annoncez dès le départ que l’appart est en location pour 960 euros, et que vous acceptez les colocations. Vous avez 3 personnes qui se sont mises d’accord pour louer en coloc ce bien, et qui sont solidaires de l’intégralité du loyer. En cas de départ, les restants ont le choix entre assumer le loyer à 2, ou choisir un nouveau coloc à leur convenance.

En collocation, il me semble que pour faire des baux individuels il faut impérativement des chambres de 14 m2 minimum (merci Alur !) sinon c’est bail collectif obligatoire.

Bonjour,

Même si le projet risque de ne pas voir le jour, il est toujours intéressant d’échanger pour envisager un autre projet !

Achat seul (sans mon épouse), nous sommes mariés sous le régime de la communauté de biens limités aux acquêts. Après une pré-visite chez le notaire concernant mon souhait d’investir, il y a la possibilité d’utiliser les fonds en "remploi" (c’est-à-dire d’utiliser des fonds issu d’un héritage qui date d’avant le mariage avec Madame, j’espère être clair dans cette explication, et là, je viens de dévoile que je ne suis pas un self-made-man mais beaucoup l’auront deviner).

Pour les loyers annoncés je me base sur les loyers actuels pratiqués sur la ville (et le quartier si possible), j’applique une décôte de 20 à 50 € pour faire les calculs et éviter de me faire prendre au jeu du "c’est hyper rentable quand c’est loué très cher et jamais vide". Pour le T4, c’est bien 3*320€…

J’habite à 35 km de cette ville et j’y travaille. Donc, ce n’est pas un handicap. Je ne veux pas investir dans un immeuble loin de chez moi, je pense que c’est une contrainte que je ne suis pas encore capable de gérer.

@ flipflp = Attention, le fait qu’il y ait financement par emploi ou remploi de fonds propres a certes une incidence sur la propriété du bien, mais ne préjuge pas d’une éventuelle récompense en cas de dissolution de la communauté conjugale.

On peut se demander d’ailleurs s’il est possible de déroger conventionnellement à l’article 1436 sur le caractère commun d’un bien majoritairement financé par des fonds propres.

Si cela était possible, subsisterait néanmoins la difficulté posée par le fait que les revenus procurés par un bien propre sont réputés communs. Dès lors, s’ils servent à rembourser le prêt qui a servi à financer l’acquisition de ce bien, il est considéré que c’est la communauté qui a financé le bien (selon les proportions apports / emprunt, mentionnées dans l’acte authentique), et qu’elle a droit à une récompense à ce titre (calculée selon 1469 cc).

Je prends des données simples et non réelles.

Je finance un bien de 100K€ à 50% grâce à un remploi et 50% à crédit.
Suis-je propriétaire à 75% et madame 25% ? ou alors un 50/50 en cas de séparation ?
Si par la suite je fais 50K€ de travaux le pourcentage change-t-il ?

Si je finance ce même bien avec 100% de remploi, j’en suis propriétaire à 100% et madame ne peut pas me demander de dépenser autrement le fruit de cet investissement car elle n’en est pas propriétaire ?

flipflap a écrit :

Si je finance ce même bien avec 100% de remploi, j’en suis propriétaire à 100% et madame ne peut pas me demander de dépenser autrement le fruit de cet investissement car elle n’en est pas propriétaire ?

Les revenus sont communs même s’ils proviennent d’un bien propre. Donc madame aura son mot a dire au sujet des revenus locatifs, mais pas au sujet du bien lui même.

Sont considérés comme des biens communs tous les biens créés ou acquis pendant le mariage. Exemples : une voiture, un appartement, des Sicav, etc. Et cela même si le bien a été acheté et financé par un seul des conjoints.

Les revenus des activités professionnelles sont également des biens communs. Tout comme les revenus tirés des biens eux-mêmes (produits d’obligations, revenus locatifs, etc.). Et cela même s’il s’agit de revenus provenant d’un bien propre ou même s’il s’agit de produits bancaires au nom d’un des époux.

xa a écrit :

@pierrejacques

"La doctrine n’est pas unanime (cf le memento "patrimoine", par exemple, qui considère qu’il est possible de déroger). "

J’aimerais bien un exemple un peu plus précis d’aménagement d’un texte que la cour de cass confirme comme étant impératif selon l’arrêt que vous citez. Sachant que pour contredire la Cass, il n’y a que la loi, la cassation à nouveau et la CEDH.

Personnellement, je n’ai pas connaissance d’une décision contraire de la cass ni d’une décision de la cedh me contredisait. Mais je suis toujours ouvert à des points de législation que j’aurai raté.

Pardonnez moi mais je ne comprends pas ce que vous voulez dire.

Je reprends néanmoins.

La première question porte sur le caractère propre ou commun des biens acquis en communauté. Vous expliquiez qu’en communauté un acquêt ne pouvait être propre que s’il était intégralement financé par des fonds propres (post de 3h54). C’est une erreur, mais je crois que vous vous en êtes rendu compte depuis, puisqu’un bien peut être propre même s’il est partiellement financé par la communauté, pour peu que le financement propre soit supérieur au financement commun. C’est le premier point.

La seconde question est de savoir si les époux peuvent convenir d’attribuer un statut différent de celui prévu par le Code civil, à savoir considérer par exemple que pour un bien à 200000 financé par un apport propre à un époux de 50000 et par un emprunt à hauteur de 150000, le bien serait propre à l’époux, à charge de récompense.

Pour répondre il convient d’interpréter l’article 1436, anciennement article 1434 alinéa 3. C’est ce dernier article qui a donné lieu à la jurisprudence que je vous ai cité et qui abonde dans votre sens puisqu’elle considère que la disposition était impérative, et que dès lors les parties ne pouvaient y déroger. J’aurais également tendance à pencher pour cette analyse, l’arrêt ne paraissant pas spécialement ambigu, même s’il se rapporte à un autre article que le 1436.

Ceci étant, le Memento, qui n’écrit généralement pas n’importe quoi, se prononce différemment, je cite : "la règle de l’article 1436 du Code civil paraît pouvoir être écartée par une stipulation conventionnelle expresse permettant de "forcer" le caractère propre ou commun d’un bien, sauf l’incidence de la récompense naturellement".

Personnellement, je ne dispose pas des compétences nécessaires pour affirmer de manière catégorique qu’il est possible ou qu’il n’est pas possible de déroger à cet article, donc je pose simplement la question de la validité d’une disposition contraire et demande à savoir ce qu’en pense le notaire qui conseille l’acquéreur, puisque c’est ce dernier qui pourrait être amené à croire qu’il va se retrouver avec un bien propre.

Rebonjour,

La discussion a glissé vers un autre sujet, mais reste très agréable à lire et enrichi mes connaissances !

Quoiqu’il advienne, si achat il y a, emprunt il y aura. Madame va donc se retrouver proprio’. Je pense qu’elle sera heureuse de le savoir. L’avantage est qu’elle attendra un peu plus si elle désire partir ! (à prendre sur le ton de l’humour, on est d’accord !).

Merci en tout cas.

Bonjour,

C’est confirmé le bien est vendu…
Il sera resté qu’une huitaine de jours en ligne.

Tant pis pour moi, tant mieux pour l’acheteur…