Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

On commence par louer (en tant que locataire) un petit studio (quand célibataire) ou 2P ou 3P (un peu plus tard), puis on achète le 4P ou 5P ou la maison pour la famille, puis on achète des studios ou 2P pour les louer (comme propriétaire). Le tout avec des emprunts sur 15 ans, voire 12 ans seulement. Enfin, c’est comme ça que les cinquantenaires (ou soixantenaires) d’aujourd’hui ont du faire.

Depuis l’explosion des prix de l’immobilier il y a une quinzaine d’années, ceci ne semble plus que rarement possible.

J’ai beaucoup de mal à comprendre ceux qui achètent de l’immobilier d’habitation pour le louer avec un rendement de 2-3% et tous les soucis potentiel qui vont avec…. Eux ont encore plus de mal à comprendre que je veuille acheter des actions, en baisse depuis une douzaine d’années, et qui encaissent crise après crise. Chacun son incompréhension !

bricoleurs = futurs rentiers, bien joué !

Philippe30 fait ce que tout investisseur doit faire: se spécialiser dans un domaine particulier et acquérir un savoir particulier, ce qui lui permettra de trouver son avantage compétitif et ainsi de battre le commun des mortels.

Le commun des mortels est fait de chair et de sang comme Philippe; le commun des mortels peut donc apprendre à retaper des appartements lui aussi si ça lui chante. Jusqu’à preuve du contraire, cette activité n’est pas réservée à l’élite intellectuelle et scientifique.

Mais hélas (ou heureusement plutôt), le commun des mortel "rit bien".

Heureusement qu’il y a encore moyen que l’immobilier locatif reste rentable…

Mais je rejoins Myrtilles pour dire que dire c’est tout de même une exception de faire tous les travaux soi-même, avec les efforts et contraintes qui s’imposent à vous et à votre famille.

Sur le principe d’ailleurs, je calculerai la rentabilité en intégrant mes coûts non rémunérés à comparer avec des rendements plus classiques "sans rien faire", au moins pour comparer ce qui est comparable.

Et d’ailleurs pour rebondir sur la remarque de Job, j’avoue être toujours surpris que l’on assimile rentier à propriétaire-bailleur. Pour moi, dans le coté "rentier" il y a quelque chose d’oisif…
Si on veut générer un véritable revenu avec des appartements, ou il faut beaucoup de biens pour en déléguer totalement la gestion, ou il faut s’en occuper et c’est un métier!

Myrtilles a écrit :

Philippe30 : oui enfin tu me fais bien rire à citer ton cas comme une généralité alors qu’il s’agit du seul cas où l’immobilier classique est intéressant en investissement locatif. Il ne me semble pas que tout le monde soit un expert en travaux du bâtiment comme dans ton cas. Le commun des mortels n’a pas cette possibilité donc doit se rabattre sur autre chose.

Myrtilles pour information je n’ai aucune formation dans le bâtiment.
Je suis chef de projet informatique dans une SSII.
Ce que j’ai appris c’est par internet , les livres et la pratique aussi bien dans la rénovation que dans la gestion locative et la fiscalité.

Je ne connais pas votre profil mais si vous saviez la facilité pour bricoler aujourd’hui avec le nombre de magasins de bricolage , les évolutions techniques qui facilitent les choses alors vous comprendriez qu’une rénovation n’a rien de compliqué , il faut juste se lancer.

Je l’ai fait la première fois sans grande connaissance sur un T2 , j’ai été aidé par une personne qui connaissait , une fois cette rénovation terminée , je me suis débrouillé seul.

J’avais indiqué dans un précédent fil le fait que le ratio entre un artisan et une intervention personnelle allait de 5 à 10. 
J’ai du faire changer un chauffe eau de 75 litres en urgence cela m’a coûte 500 € , ce type de chauffe eau coûte environ 120 €.
Que faut il pour changer une chauffe eau ?
- Deux clés à molette
- un tournevis électrique
- Du téflon pour les pas de vis.
Voilà c’est tout , durée d’intervention 30 minutes à 1 heure ( si tout va bien ….)

Il est toujours facile de railler , de dire à oui mais vous savez faire , simplement j’ai cherché à apprendre maintenant acheter un bien neuf , vous le paierez 2 à 3 fois le prix de l’ancien , mettez le dans une agence pour la gestion et revendez le dans 20 ans.
Effectivement vous ne gagnerez rien sauf des emmerdements  sur une période de 20 ans et au final il aura perdu de sa valeur car il ne sera plus neuf mais ancien voir à rénover …..
Je vous le rachèterais à ce moment …..

Philippe

Pit a écrit :

Heureusement qu’il y a encore moyen que l’immobilier locatif reste rentable…
Mais je rejoins Myrtilles pour dire que dire c’est tout de même une exception de faire tous les travaux soi-même, avec les efforts et contraintes qui s’imposent à vous et à votre famille.

C’est rentable à ce prix et c’est un choix familiale assumé avec ma femme
Ne pensez pas que c’est contraignant car cela représente 10 jours par an de gros travaux
Ma femme est enseignante donc elle dispose de temps et moi j’utilise mes RTT pour les travaux.

Pit a écrit :

Sur le principe d’ailleurs, je calculerai la rentabilité en intégrant mes coûts non rémunérés à comparer avec des rendements plus classiques "sans rien faire", au moins pour comparer ce qui est comparable.

J’ai pas compris votre phrase

Pit a écrit :

Si on veut générer un véritable revenu avec des appartements, ou il faut beaucoup de biens pour en déléguer totalement la gestion, ou il faut s’en occuper et c’est un métier!

Non ce n’est pas le nombre qui assure la rentabilité et encore moins la délégation car cela coute 6 à 7 % des sommes perçues , c’est un bon achat avec une bonne rentabilité ( 10 % ) permet de s’assurer un bonus de trésorerie et permet de reprendre un investissement ensuite sans problème avec la banque.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Pit a écrit :

Sur le principe d’ailleurs, je calculerai la rentabilité en intégrant mes coûts non rémunérés à comparer avec des rendements plus classiques "sans rien faire", au moins pour comparer ce qui est comparable.

J’ai pas compris votre phrase

Je voulais juste dire que votre travail de rénovation et de gestion permet de dégager une rentabilité plus importante (puisque vous ne payez pas l’artisan, une agence, …), et que cela pouvait être intéressant d’identifier la part de rentabilité dégagé par votre travail, voire votre coût horaire caché.

Ce n’est surement pas votre cas, mais on pourrait imaginer que votre temps étant limité, vous pourriez faire une autre activité plus lucrative, ou tout simplement en arriver à la conclusion que c’est beaucoup d’emmerdes (temps passé) pour peu de rentabilité…

Philippe30 a écrit :

Pit a écrit :

Si on veut générer un véritable revenu avec des appartements, ou il faut beaucoup de biens pour en déléguer totalement la gestion, ou il faut s’en occuper et c’est un métier!

Non ce n’est pas le nombre qui assure la rentabilité et encore moins la délégation car cela coute 6 à 7 % des sommes perçues , c’est un bon achat avec une bonne rentabilité ( 10 % ) permet de s’assurer un bonus de trésorerie et permet de reprendre un investissement ensuite sans problème avec la banque.
Philippe

Je ne parlais pas de rentabilité mais de revenu. Avant de sortir 2 smics nets par mois (pour reprendre l’objectif d’IH), il faut tout de même plus d’1 logement… c’est certain que plus vos investissement sont rentables plus cela ira plus vite. Et inversement moins c’est rentable, plus il faudra de biens.
D’où ma phrase alambiquée sur le fait que pour être rentier "oisif" = délégation totale, il faut beaucoup de biens, puisqu’effectivement cela va obérer votre rentabilité.

Et n’y voyez pas une critique, je pense que ce que vous faites est dans une véritable logique d’investissement (plus sensé que d’acheter un scellier à l’autre bout de la France sans rien savoir du marché locatif). Il me semble juste illusoire de croire que l’immobilier locatif cela sort 8% net les "doigts dans le nez". Il est tout de même nécessaire d’y passer du temps pour sélectionner le bien, monter le dossier, le négocier, de rénover, de louer, de faire le suivi… et d’avoir les compétences financières, juridiques, de bricoleur … même si tout peut s’acquérir.

Bref le "mythe" immobilier = "rentier glandouille", je n’y crois pas une seconde. Les quelques personnes que je connais qui ont un complément de revenus avec, cela devient finalement une passion… et j’ai l’impression que vous rentrez dans cette catégorie.

Pit a écrit :

Je ne parlais pas de rentabilité mais de revenu. Avant de sortir 2 smics nets par mois (pour reprendre l’objectif d’IH), il faut tout de même plus d’1 logement… c’est certain que plus vos investissement sont rentables plus cela ira plus vite. Et inversement moins c’est rentable, plus il faudra de biens.
D’où ma phrase alambiquée sur le fait que pour être rentier "oisif" = délégation totale, il faut beaucoup de biens, puisqu’effectivement cela va obérer votre rentabilité.

Ce n’est pas le nombre qui généré la rentabilité , je ne suis pas d’accord avec vous si vous avez de nombreux biens qui vous rapportent voir même vous coûtent alors quand un se trouve non loué cela est pénalisant.
J’aime loué des choses propres en considérant que loué un bien propre incite le locataire à en prendre soin et facilite la location mais cela prend aussi du temps si il faut faire un coup de peinture.
Actuellement en phase d’acquisition , les biens me rapportent peu donc je m’en occupe mais croyez bien que je passerais en agence ensuite car sinon on ne profite de rien et ce n’est pas le but.
A ce jour je suis largement au dessus de 2 smic mais je travaille un peu pour moi et beaucoup pour la banque car il faut rembourser le crédit….

Pit a écrit :

Et n’y voyez pas une critique, je pense que ce que vous faites est dans une véritable logique d’investissement (plus sensé que d’acheter un scellier à l’autre bout de la France sans rien savoir du marché locatif). Il me semble juste illusoire de croire que l’immobilier locatif cela sort 8% net les "doigts dans le nez". Il est tout de même nécessaire d’y passer du temps pour sélectionner le bien, monter le dossier, le négocier, de rénover, de louer, de faire le suivi… et d’avoir les compétences financières, juridiques, de bricoleur … même si tout peut s’acquérir.

Bref le "mythe" immobilier = "rentier glandouille", je n’y crois pas une seconde. Les quelques personnes que je connais qui ont un complément de revenus avec, cela devient finalement une passion… et j’ai l’impression que vous rentrez dans cette catégorie.

Oui cela demande du temps mais ensuite on devient efficace et le fait de bricoler permet de voir des défauts sur des biens ce qui peut éviter des achats avec des déconvenues.
J’ai pris un scellier local à 15 kms de chez moi , cela fait plaisir de baisser ses impôts mais cela coûte autant  à l’achat et à la revente que le gain scellier mais j’ai fait cela pour me dégager de la trésorerie par une baisse d’impôt.

Oui c’est vrai cela devient une passion mais aussi j’envisage un changement d’activités pour travailler dans le domaine de l’immobilier , en cours de reflexion.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Pit a écrit :

Je ne parlais pas de rentabilité mais de revenu. Avant de sortir 2 smics nets par mois (pour reprendre l’objectif d’IH), il faut tout de même plus d’1 logement… c’est certain que plus vos investissement sont rentables plus cela ira plus vite. Et inversement moins c’est rentable, plus il faudra de biens.
D’où ma phrase alambiquée sur le fait que pour être rentier "oisif" = délégation totale, il faut beaucoup de biens, puisqu’effectivement cela va obérer votre rentabilité.

Ce n’est pas le nombre qui généré la rentabilité , je ne suis pas d’accord avec vous si vous avez de nombreux biens qui vous rapportent voir même vous coûtent alors quand un se trouve non loué cela est pénalisant….
A ce jour je suis largement au dessus de 2 smic mais je travaille un peu pour moi et beaucoup pour la banque car il faut rembourser le crédit….

Une dernière précision : encore une fois je parlais de revenu et non de rentabilité. Je me suis peut être mal exprimé. En gros le principe que je voulais évoquer c’est revenu = rentabilité moyenne x nombre de biens. Donc si je veux un gros revenu, c’est indispensable d’avoir une grosse rentabilité mais je ne couperai pas à multiplier le nombre de biens…

Et quand je dis 2 smics nets, c’est net à savoir après avoir remboursé vos emprunts, sinon c’est pas être (encore) rentier

Pit a écrit :

Une dernière précision : encore une fois je parlais de revenu et non de rentabilité. Je me suis peut être mal exprimé. En gros le principe que je voulais évoquer c’est revenu = rentabilité moyenne x nombre de biens. Donc si je veux un gros revenu, c’est indispensable d’avoir une grosse rentabilité mais je ne couperai pas à multiplier le nombre de biens…

Et quand je dis 2 smics nets, c’est net à savoir après avoir remboursé vos emprunts, sinon c’est pas être (encore) rentier

D’accord je vous avais mal compris  , c’est le principe des ruisseaux qui font les grandes rivières.

Oui plus vous avez de biens plus vous gagnez en trésorerie
MAIS ….
je pose une restriction à ce principe  , car un bien vous coute en crédit mais ça c’est couvert par le  calcul de revenu par contre a cela il faut ajouter le foncier , les charges de copropriété ( c’est fou comme ça monte ) donc il faut mieux plusieurs lots mais qui rapporte chacun une bonne somme.

Comme évoqué un revenu net d’un immeuble pour un montant de 400 à 500 €uros est intéressant.
Par contre un 40 euros par mois sur un studio dans une copropriété est plus problématique car il peux vite être annulé par des travaux voté en AG.

J’en suis arrivé à la conclusion qu’il faut une dizaine d’immeuble qui rapporte en trésorerie 400 €uros soit un 4.000 mensuel ce qui laisse un reste à vivre de 2 smics et le reste sert à la couverture de travaux , remise en état , foncier , assurance , impayés , vacances locatives.
Sur ce principe vous arrivez à environ 40 à 50 lots.
Un quart du chemin est fait en 6 ans

Philippe

Pour rappel, les travaux , se déduisent des revenus fonciers (donc c’est un faux débat)
Bravo à philippe, arrêtons de chercher des excuses et passons à l’action.
L’immo locatif reste l’un des 3 moyens de s’enrichir .

L’immobilier en France rattrapé par la crise le 29/11/2011
Le marché du logement neuf a intégré au troisième trimestre la perspective d’une rechute en récession de l’économie française avec un fléchissement des ventes et des mises en chantier, selon les données publiées mardi par le ministère du Logement. Plus de 26.400 logements ont été vendus au troisième trimestre, soit près de 2.700 de plus qu’au deuxième trimestre mais 12,9% de moins que pour la période correspondante de 2010. Sur les quatre derniers trimestres, le nombre de ventes s’élève à 101.300 soit 10,7% de moins qu’au cours des quatre trimestres précédents.

Le titre est racoleur car il s’agit en fait d’une baisse des ventes de la neuf.

Ca ne surprendra personne étant donné qu’en 2010, 56% des ventes de logement neuf c’était du Scellier et sur 2011 on est à 40%.

C’est sidérant de voir que près de la moitié de l’immobilier neuf est sponsorisé par nos impôts (ou plutôt ceux des générations futurs), mais avec les rabots successifs sur les dispositifs fiscaux, ça sent la fin.