LMNP : optimiser sa fiscalité en location meublée
Cette discussion, initiée en 2011, porte sur l'optimisation fiscale du régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en régime réel simplifié. Les participants, majoritairement des investisseurs, échangent sur les déductions possibles, les méthodes d'amortissement et les subtilités du régime. Un premier message récapitule les déductions possibles lors de l'achat (frais de dossier, hypothèque, travaux inférieurs à 500 €) et annuellement (intérêts d'emprunt, assurances, charges). La discussion souligne l'importance de distinguer les charges récupérables sur le locataire des charges non récupérables, à prendre en compte pour le calcul du bénéfice imposable.
Un point central du débat concerne les amortissements. Les membres discutent des différentes durées d'amortissement applicables aux divers composants du bien (gros œuvre, second œuvre, mobilier) et des frais annexes (frais d'agence, frais de notaire). Des divergences apparaissent quant au traitement des frais d'agence, certains privilégiant leur imputation en charge immédiate, d'autres leur amortissement sur plusieurs années. Le débat s'enrichit de contributions de membres ayant des expériences différentes et une expertise variable, souvent appuyées sur des références à des comptables ou des ouvrages spécialisés. L'absence de texte officiel définissant certaines pratiques, comme le seuil de 500 € pour les dépenses déductibles, est soulevée.
La discussion aborde également des questions pratiques liées à la déclaration fiscale, notamment le choix entre le régime réel et le micro-BIC, l'impact des travaux, les implications de l'acquisition cash et le traitement des déficits. Des questions pointues concernant la cession d'usufruit et l'incidence sur l'amortissement, ainsi que la gestion d'un patrimoine immobilier mixte (location meublée et location nue), sont abordées. L'opportunité d'adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) est examinée, en fonction des bénéfices et du coût de l'adhésion. Enfin, la discussion s'étend sur la gestion locative, la fidélisation des locataires, et les risques liés à l'endettement important.
Des questions récurrentes émergent concernant l'interprétation des règles fiscales, soulignant la complexité du régime LMNP et l'importance de recourir à un expert-comptable pour une gestion optimale. La discussion met en lumière la nécessité de bien documenter les dépenses, d'utiliser des factures nominatives à l'adresse du bien, et d'anticiper les possibles contrôles fiscaux.
Le fil de discussion souligne l'évolution de la législation fiscale et les nuances dans l'interprétation des règles, mettant en avant la nécessité d'une expertise comptable pour une application correcte et une gestion sécurisée de l'activité LMNP.
D’après ce que j’avais compris depuis peu le résultat était le même surtout s’agissant de petit loyers (cohérent avec le LMNP qui concerne de petites surfaces).
OK…
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En faisant le calcul sur le site de la CAF, j’ai vu que :
- le montant des allocations en location nu était basé sur une formule à partir du loyer HC.
- le montant des allocations en location meublée était basé sur une formule partant du loyer CC, qui est une formule différente (qui a l’air de prendre une décote pour les meubles si j’ai bien compris)
Du coup, ça doit dépendre du montant des charges, mais pour mon cas T1 loué à un étudiant avec des charges représentant 14% du loyer, la CAF était sensiblement plus avantageuse en nu (175 €) qu’en meublé (135 €)
Dernière modification par julien (29/05/2015 11h25)
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Hall of Fame Link182 a écrit :
Si je dois passer de nu à meublé alors je perds cette déduction possible des frais de notaire, donc pas vraiment avantageux…
Notez bien qu’en nu vous ne déduirez pas non plus ces frais de notaire (y a t-il donc vraiment perte ?)
Certes le mieux était d’acheter l’appartement vide, mais on a pas toujours le choix 
A mon opinion un locataire recherche soit un logement nu (parce qu’il a ses meubles) soit un logement meublé (car il veut éviter de les acheter maintenant). Ce ne sont pas les éventuels 5 ou 10 € de la CAF qui seront suffisant à le motiver à changer d’approche… tenez nous au courant.
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Bonjour à vous,
Merci DDtee pour votre retour.
Je vous fais retour, je suis allé consulter un cabinet spécialisé dans le meublé voilà ce que j’ai finalement fais pour ma déclaration IR 2014 :
On est partis sur une déclaration Micro BIC avec 50% d’abattement, pas de tenu spécifique de comptabilité car il s’avère que malgré 14k de travaux il était plus intéressant de faire ainsi.
Pourquoi ? Dans mon cas j’ai fais l’acquisition d’un immeuble fin 2012 qui avait deux appartements, j’ai aménagé un studio au RDV courant 2014, donc l’amortissement des travaux ne peut se faire sur 10 ans mais doit se faire à la valeur "commerciale" actuel sur 25 ans environ 35k, et dans mon cas vu le peu de charge de la copro et faible prorata de crédit cela était moins intéressant et moins contraignant.
Si j’avais fais les travaux d’aménagement dès l’achat de l’immeuble, j’aurais pu les amortir sur 10ans dixit le cabinet.
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L’amortissement des travaux doit se faire à la valeur commerciale? C’est quoi ce charabia?!
Les travaux s’amortissent sur une durée qui dépend du type de travaux. Une quinzaine d’années pour de l’electricité, 5 à 7 ans pour de l’aménagement intérieur (parquet…) au prix payé selon facture.
Ce qui s’amortit à la valeur commerciale, c’est la valeur de l’immeuble au jour du passage en meublé si ca ne suit pas immédiatement l’achat.
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Hall of Fame Comme le dit ZX-6R les travaux s’amortissent sur des durées différentes selon leur nature et non pas globalement sur 10 ans.
Vous pouvez faire des travaux à n’importe quel moment et les amortir, pas uniquement au moment de l’achat.
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Mon comptable refuse de tenir compte des travaux en début d’activité car elle dit que c’est déjà pris en compte par la revalorisation de l’appartement.
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1 #233 09/06/2015 22h13Oui elle propose d’amortir le bien à sa valeur lors du passage en meublé. Le bien a été acheté il y a quelques temps, les travaux sont déjà faits, elle propose une solution logique.
Si par contre vous décidiez de faire une déclaration rectificative (une création du statut meublé en retard), dans ce cas il serait possible de prendre en compte les travaux.
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Je profite du sujet : comment justifier de la valeur commerciale?
Perso j’ai fait une seule estimation par une agence. Cela suffit-il?
Merci!
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J’ai fait appel à un expert de PAP, ça coûte 300 € mais c’est à faire une seule fois au démarrage de l’activité.
L’évaluation est très importante dans la mesure ou l’abattement dépend en grande partie de ce nombre. Mon comptable me fait un amortissement de 2,8 % de la valeur du bien.
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Hall of Fame Une double expertise notaire+agence n’est généralement jamais remise en cause (source : mon expert comptable)
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Bonjour à tous,
Je souhaite poser une question à laquelle j’ai du mal à trouver une réponse dans la file.
La question est la suivante :
Dans le cas d’un immeuble mixte avec des apparts meuble LMNP 50% / nu 50%
Est-ce que le déficit crée par le meublé grâce à l’amortissement notamment est reportable sur les revenus du non meublé et également sur l’impôt sur le revenus des salaires. je précise que j’achète en nom propre.
En résumé est-ce que l’amortissement du meublé peut venir réduire les impôt hors des revenus du LMNP.
merci pour vos réponse qui vont m’éclairer j’en suis sûr
Dernière modification par duke552 (24/08/2015 13h17)
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1 #238 24/08/2015 15h06Bonjour,
Les deux activités sont fiscalement distinctes : civile pour la location nue et commerciale pour la location meublée.
La première se déclare sur une 2044 et se reporte sur votre 2042 §4, la seconde se déclare sur les liasses 2031, 2033 et se reporte sur votre 2042 C pro §LMNP.
Il n’y a donc aucune compensation fiscale entre les deux activités.
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Bonjour à tous,
Sur le point d’acquérir un LMNP en seconde main,la lecture de l’ouvrage de Me Le Boulc’h a fait naître des questions pour lesquelles je ne trouve pas réponse !
Il s’agit d’un invest en résidence étudiante dans une ville avec une demande avérée, que je connais bien. J’aurai un rendement de 5% net sur le prix de vente + frais de notaire. Mes questions sont :
Lors de la transaction je vais payer de la TVA sur les frais d’agence (environ 1500€) : puis-je prétendre à la récupérer ?
Un point gênant,le bail qui précise que c’est le gestionnaire qui prend à sa charge le renouvellement des meubles (risque de requalification en location non meublée) : quelqu un a t’il déjà eu à faire à ce genre de problématique ?
Dernier point, la déclaration de tva, s’agit-il d’une opération simple ou fastidieuse ?
Vu de l’extérieur ça fait un peu peur , j’envisage de passer par le site jedeclaremonmeuble.com.
D’avance merci à ceux qui pourront me conseiller.
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Bonjour à tous,
Je récupère mon premier studio mi decembre que je compte exploiter sous lmnp en réel.
Ma question porte sur les charges, principalement pour mon cas EDF.
Pour la déclaration aux impôts concernant les recettes, on garde donc le loyer ainsi que les charges locatives.
Pour ma part, elle représentent environ 80 euros\mois.
Composees par eau chaude eau froide et chauffage…
Pour l’edf j’aimerai garder le contrat à mon nom. Cela devrait tourner aux alentours de 20 euros.
J’aimerai ne pas l’imputer dans les recettes, mais en charges déductibles.
Est-il posséder de procéder ainsi ?
Bien à vous.
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Je ne comprends pas trop pourquoi vous voulez passer les charges en recettes…
Les recettes sont les loyers.
Les charges sont les dépenses.
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Recettes pour lmnp réel égale à loyer plus charges locatives donc récupérables ou j’ai faux ?
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Il n’y a que les charges que vous payez qui peuvent être récupérable pas les recettes.
Les charges locatives en plus du loyer sont une charge pour le locataire et non pour vous.
Mais effectivement vous pouvez déduire certaines charges que vous payez de vos revenus lmnp.
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Hall of Fame Les premières questions auxquelles vous devez répondre sont :
- allez vous déclarer au réel (BIC) ou en micro-BIC ?
- si vous déclarez au réel : qui fera la comptabilité (à priori pas vous, cf vos questions qui indiquent que vous ne maitrisez pas la comptabilité)
Dans tous les cas, vous initier un minimum à la compta (en lisant, sur la compta en général, comme sur son application au contexte "location meublée", largement développé sur ce forum par ex.) sera utile.
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Autant pour moi.
Donc les recettes uniquement les loyers brut.
Fiscalement on ne s’occupe pas des charges récupérables, donc ma question sur l’ EDF n’a plus de sens, puisque s’en est une…
Oui après toutes les charges déductible, pno, intérêts, charges irrécupérables, Taxe fonciere…
Pour le fonctionnement sous forme de forfait pour les charges comment cela s’articule ?
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Pour le forfait, en meublé, vous mettez sur le bail forfait de charges de xx euros. Et vous ne vous embêtez plus avec les reguls. Je fais ca sur tous mes baux.
Attention, rajoutez une limite de consommation d’eau, genre 4m3/ mois inclus. En cas de fuite, vous refacturez au locataire.
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Ah super merci en tout cas.
Merci pour vos contributions, le temps que je percute des fois…
Vous laissez l’edf à vos locataires ?
Vous faites des baux à l’année ou fractionné étudiant et saisonnier ?
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Oui l’edf aux locataires bien sur, je crois que c’est interdit de refacturer l’électricité non?
Pour les baux, à l’année uniquement. Le saisonnier faut voir si la ville s’y prete.
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En fait je vois des annonces ou on voit des tout compris avec edf c’est pour cela je m’interroge ?
Villeneuve loubet entre Nice et cannes.
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Bonjour,
Est ce que la liste en début de post est toujours aussi complète qu’en 2012 ?
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