LMNP : les déductions possibles en régime réel

En faisant le calcul sur le site de la CAF, j’ai vu que :
  - le montant des allocations en location nu était basé sur une formule à partir du loyer HC.
  - le montant des allocations en location meublée était basé sur une formule partant du loyer CC, qui est une formule différente (qui a l’air de prendre une décote pour les meubles si j’ai bien compris)

Du coup, ça doit dépendre du montant des charges, mais pour mon cas T1 loué à un étudiant avec des charges représentant 14% du loyer, la CAF était sensiblement plus avantageuse en nu (175 €) qu’en meublé (135 €)

Dernière modification par julien (29/05/2015 11h25)

Bonjour à vous,
Merci DDtee pour votre retour.

Je vous fais retour, je suis allé consulter un cabinet spécialisé dans le meublé voilà ce que j’ai finalement fais pour ma déclaration IR 2014 :
On est partis sur une déclaration Micro BIC avec 50% d’abattement, pas de tenu spécifique de comptabilité car il s’avère que malgré 14k de travaux il était plus intéressant de faire ainsi.

Pourquoi ? Dans mon cas j’ai fais l’acquisition d’un immeuble fin 2012 qui avait deux appartements, j’ai aménagé un studio au RDV courant 2014, donc l’amortissement des travaux ne peut se faire sur 10 ans mais doit se faire à la valeur "commerciale" actuel sur 25 ans environ 35k, et dans mon cas vu le peu de charge de la copro et faible prorata de crédit cela était moins intéressant et moins contraignant.

Si j’avais fais les travaux d’aménagement dès l’achat de l’immeuble, j’aurais pu les amortir sur 10ans dixit le cabinet.

Comme le dit ZX-6R les travaux s’amortissent sur des durées différentes selon leur nature et non pas globalement sur 10 ans.
Vous pouvez faire des travaux à n’importe quel moment et les amortir, pas uniquement au moment de l’achat.

Oui elle propose d’amortir le bien à sa valeur lors du passage en meublé. Le bien a été acheté il y a quelques temps, les travaux sont déjà faits, elle propose une solution logique.

Si par contre vous décidiez de faire une déclaration rectificative (une création du statut meublé en retard), dans ce cas il serait possible de prendre en compte les travaux.

J’ai fait appel à un expert de PAP, ça coûte 300 € mais c’est à faire une seule fois au démarrage de l’activité.
L’évaluation est très importante dans la mesure ou l’abattement dépend en grande partie de ce nombre. Mon comptable me fait un amortissement de 2,8 % de la valeur du bien.

Bonjour à tous,

Je souhaite poser une question à laquelle j’ai du mal à trouver une réponse dans la file.

La question est la suivante :

Dans le cas d’un immeuble mixte avec des apparts meuble LMNP 50% / nu 50%

Est-ce que le déficit crée par le meublé grâce à l’amortissement notamment est reportable sur les revenus du non meublé et également sur l’impôt sur le revenus des salaires. je précise que j’achète en nom propre.

En résumé est-ce que l’amortissement du meublé peut venir réduire les impôt hors des revenus du LMNP.

merci pour vos réponse qui vont m’éclairer j’en suis sûr

Dernière modification par duke552 (24/08/2015 13h17)

Bonjour à tous,
Sur le point d’acquérir un LMNP en seconde main,la lecture de l’ouvrage de Me Le Boulc’h a fait naître des questions pour lesquelles je ne trouve pas réponse !
Il s’agit d’un invest en résidence étudiante dans une ville avec une demande avérée, que je connais bien. J’aurai un rendement de 5% net sur le prix de vente + frais de notaire. Mes questions sont :
Lors de la transaction je vais payer de la TVA sur les frais d’agence (environ 1500€) : puis-je prétendre à la récupérer ?
Un point gênant,le  bail qui précise que c’est le gestionnaire qui prend à sa charge le renouvellement des meubles (risque de requalification en location non meublée) :  quelqu un a t’il déjà eu à faire à ce genre de problématique ?
Dernier point, la déclaration de tva, s’agit-il d’une opération simple ou fastidieuse ?
Vu de l’extérieur ça fait un peu peur , j’envisage de passer par le site jedeclaremonmeuble.com.

D’avance merci à ceux qui pourront me conseiller.

Je ne comprends pas trop pourquoi vous voulez passer les charges en recettes…

Les recettes sont les loyers.

Les charges sont les dépenses.

Il n’y a que les charges que vous payez qui peuvent être récupérable pas les recettes.
Les charges locatives en plus du loyer sont une charge pour le locataire et non pour vous.
Mais effectivement vous pouvez déduire certaines charges que vous payez de vos revenus lmnp.

Autant pour moi.
Donc les recettes uniquement les loyers brut.

Fiscalement on ne s’occupe pas des charges récupérables, donc ma question sur l’ EDF n’a plus de sens, puisque s’en est une…

Oui après toutes les charges déductible, pno, intérêts, charges irrécupérables, Taxe fonciere…

Pour le fonctionnement sous forme de forfait pour les charges comment cela s’articule ?

Ah super merci en tout cas.
Merci pour vos contributions, le temps que je percute des fois…

Vous laissez l’edf à vos locataires ?

Vous faites des baux à l’année ou fractionné étudiant et saisonnier ?

En fait je vois des annonces ou on voit des tout compris avec edf c’est pour cela je m’interroge ?

Villeneuve loubet entre Nice et cannes.