Est-il rentable d'investir dans un viager ?

Comment le savez vous que le bien en question sera moins chère ?

Bonjour,

Je suis un peu étonné de ce que je lis.

Je ne sais pas si le système belge est différent du système français, mais les quelques maisons en viager que j’ai regardé avaient toutes une durée maximale de paiement, alors qu’en lisant vos postes, j’ai l’impression qu’en France, c’est d’office jusqu’au décès du "vendeur".

Toutes les annonces se composaient d’un bouquet + rente mensuelle sur x années maximum (20 ans généralement).

@Koldoun effectivement j’avais trouvé quelques textes sur le sujet et il y a quelques grosses différences entre les pratiques francaise et belge.

1) Je ne retrouve pas de source a l’instant, mais de mémoire le fisc francais considere qu’une limitation de la durée de paiement conduit a limiter le caractere aléatoire du contrat (art 1964 du code civil, le contrat viager est défini aux 1975 et suivant). Il y a un impact fiscal sur la rente, et cela fait que la limitation de durée est l’exception en France - et la règle en Belgique,  comme vous le soulignez.

2) un autre point important est qu’en France un débitrentier qui arrête de payer ne perd pas tout (article 1978 du code civil), tandis qu’en Belgique on ne trouve rien de tel dans la législation ; dans les contrats que j’ai lu (dont un que j’ai signé) un défaut de paiement permet au vendeur de récupérer le bien sans compensation pour le bouquet et les rentes déja versés.

@darkvadehors :

J’ai tout de même plus l’impression de lire l’opinion partisane d’un trentenaire qui souhaite acheter sa résidence principale qu’une argumentation objective.

Oui, nous avons connue des crises plus violentes aussi bien dans la durée et que dans l’intensité. Pas besoin de remonter très loin. Il suffit de prendre la crise de 91.

Ensuite vous prenez un prix de 2000 pour modèle. Ce qui me semble délirant. Le contexte n’a rien à voir.
Aujourd’hui, le financement n’est pas le même. Les crédits sont plus longs et les taux (beaucoup) plus faible. L’inflation est également passée par là. De plus, 2000 c’est des prix poste crise (de 98 justement).
D’autres parts parler d’immobilier en général ne veut pas dire grand-chose. De quel marché parlez-vous ?

Il y a d’autres arguments que je ne comprends pas du tout. Exemple : « Augmentation des couts de possession liée à la rénovation énergétique »

Vous me rassurez quand même en ajoutant « en euros constant ». Oui, donc en gros, ca ne veut rien dire. Si l’inflation est de 15% sur 10 ans, une baisse de 15% à euros constants donne une stabilité.
Pour information, selon l’INSEE les salaires dans le tertiaire ont augmenté de 12% (et non 0% comme on peut l’entendre dans des conversations de bar) ces 6 dernières années (de 2009 à 2015).

Je ne sais pas comment les prix de l’immobilier vont évolués mais si l’immobilier ne monte pas jusqu’au ciel il ne descend pas non plus jusqu’en enfer.

La probabilité que les prix augmentent sur 10 ans ne me semble pas plus faible que la probabilité qu’ils baissent. Je vous trouve donc bien tranché.

Après, évidemment, si vous écoutez friggit….

Il me semble que, sauf cas particulier, investir en viager est dangereux et peu rentable.
Je me suis amusé à faire qqs simulations avec des exemples pris sur le site de René Costes. Pour que l’opération soit rentable, le plus souvent, il vaut mieux que les personnes qui vendent vivent plutôt un peu moins longtemps qu’escompté.

Un exemple pris au hasard :
- appartement à Dijon estimé à 400 000€ occupé par un homme de 74 ans (horizon de 10 à 14 ans indiqué)
- bouquet 100 000€
- rente mensuelle : 1135€
- frais : 1030€ de charges par trimestre + 2200€ de taxe foncière (les deux à la charge de l’acheteur si je ne fais pas d’erreur ?).
L’acheteur verse 19940€ la première année, qui seront réévalués progressivement. Mettons 20000€/an pour simplifier. Sur 10 ans il aura versé au moins 300000€ (sans compter les frais d’achat). Sur 15 ans on arrive aux 400000€ évalués. Si le vendeur vit au delà de 88 ans on perd de l’argent. Tout cela sans compter l’entretien qu’il faudra fournir sur 15 ans. En prenant tout en compte, on doit devenir perdant bien avant, sans doute vers les 85-86 ans du vendeur.
Si le vendeur est une femme c’est bien sûr encore plus risqué… Mon avis est que de toute façon, en viager, il ne faut surtout pas que le vendeur soit une femme ! Elles sont désormais trop nombreuses à dépasser 95 ans !
Je ne prend pas trop en compte une éventuelle plus value sur le logement à laquelle je ne crois guère vu les prix actuels. Une hausse de 10% du bien le valoriserait à 440 000, une hausse de 20% du bien le valoriserait à 480 000€. Mais c’est un calcul théorique et risqué, à nouveau vu les prix actuels, je ne compterais pas trop dessus (on a en effet aussi un risque de baisse sur les années à venir).

Si, au lieu d’acheter en viager, nous plaçons notre argent. Mettons à 3% pour rester réaliste et prudent. En versant la même somme que pour le viager, c’est à dire 100000€ de départ placés sur 10 ans à 3% en versant là aussi 20000€ par an. 
Qu’obtenons nous ?
- sur 10 ans 363 670€
- sur 15 ans 527 775€ (vive les intérêts composés !).
Et si vous êtes brillant et que vous parvenez à avoir du 5% tous les ans sur 15 ans vous arrivez même à près de 640 000€ !
Nous sommes donc avec une probabilité importante d’être plus riches, sans entretenir le bâtiment sur 15 ans et sans risque sur l’éventuelle excès d’espérance de vie du vendeur. Nous avons alors plus de latitude pour acheter à ce moment là un logement, un gros capital, la possibilité d’acheter le logement à crédit, de continuer à placer le reste…etc.
Bref, je pense que je préfèrerais faire ce choix.

@ Smad
C’est vrai mais dans l’immense majorité des cas il s’agit de viagers occupés.

@darkvadehors :

Si vous avez pris mon poste comme une attaque personnelle, j’en suis désolé.
Je sais très bien que vous n’êtes pas un trentenaire non plus (j’ai lu votre présentation). Je parlais de votre discours. Il me fait penser au discours de Pierre Sabatier.

Le premier problème c’est que c’est trop vague. Vous ne parlez pas d’un cas en particulier mais de l’immobilier en général. Ce qui pour moi ne veut rien dire.

Malgré le fait que l’immobilier baisse depuis 4-5 ans, vous avez des zones qui montent et des zones qui descendent. Tout n’est pas homogène.

Le deuxième problème est que vous raisonnez de manière statique. C’est-à-dire que vous pensez que la situation actuelle sera identique dans 10 ans. De manière statique vous avez raison. Le risque déflationniste est plus fort que le risque inflationniste concernant l’immobilier en général.

De plus, si vous prend les dernières données, il y aura une baisse pour 2015 mais nettement moins importante que celle de 2014. Et plus ca baisse, moins cela a de chance de baisser (car plus il y a de gens qui deviennent solvables).

Et surtout, 10 ans c’est long. Si je prends celui qui a acheter en 96 par exemple (donc 5 ans après le début de la crise 91-98), s’il a revendu en 2006, il a gagné beaucoup d’argent.

Entendons nous bien. Je ne dis pas que cela sera pareil en 2025. Beaucoup de chose ont changé. Mais je trouve que vous avez un avis trop tranché pour quelque chose qui me semble incertains.

Comme "investissement collaboratif" pour investir en viager (en mutualisant les risques) il y a (sous réserve que j’ai bien compris ce que vous entendez par "investissement collaboratif") 123Viager ou Virage-Viager ou d’autres, listés par exemple ici ou dans le message #50 de cette discussion.

guizmaille a écrit :

Par ailleurs, c’est un marché sur lequel existe un vrai déséquilibre entre offre et demande (25000 biens à vendre / 4000 transactions annuelles). C’est donc l’un des seuls secteurs du marché immobilier ou les acquéreurs tiennent la queue de la poêle!

Je ne suis pas spécialiste du viager, mais observateur (et parfois acteur) du marché immobilier.

J’ai constaté que les prix demandés pas les vendeurs sur ce marché spécifique sont totalement délirants et très éloignés de ceux du marché. J’imagine que ces prix peuvent être discutés comme ailleurs, mais la spécificité de l’attache affective du bien occupé laisse imaginer la difficulté des négociations…

Je vous rejoins totalement : les valeurs libres sont très souvent surévaluées, mais restent négociables comme dans une vente classique.

Le tout étant de faire comprendre au vendeur qu’il s’agit d’une marché quasi-exclusivement composé d’investisseurs, et que pour vendre, il faut trouver l’ACQUEREUR prêt à payer le prix demandé.

Mais après négociation, et la mise en lumière du ratio 25000/4000 transactions par an, les positions s’assouplissent sans trop d’efforts ;-)

Avez vous envisagé le viager via un fonds commun comme 123 viager par exemple ?

guizmaille a écrit :

Mais après négociation, et la mise en lumière du ratio 25000/4000 transactions par an, les positions s’assouplissent sans trop d’efforts ;-)

Avez vous une(des) expérience chiffrée de ce qu’il est possible d’obtenir par rapport au prix du marché ?