L'effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l'immobilier locatif…

carpediem · #1

Au cours des études patrimoniales ou de validation de projet d’investissement que j’ai réalisées, je me suis rendu compte que l’effet ciseau des prêts à échéances constantes étaient souvent sous-estimé voire complètement ignoré par mes clients.

Le but de ce post est de donner des moyens d’anticipation pour vérifier la pertinence financière d’un projet d’investissement immobilier soumis aux revenus fonciers qu’il s’agisse d’immobilier direct ou de SCPI.

Les prêts à échéances constantes ont la particularité d’avoir une variation de leur part d’intérêts et de capital à rembourser. La part d’intérêts va diminuer tandis que la part de capital va augmenter inversement pour arriver au même total en euros annuellement.

La grande différence est que les intérêts ne sont pas fiscalisés alors que le capital remboursé subira pleinement la fiscalité. Ce qui revient à payer de l’impôt sur de l’argent que l’on a plus puisque parti à la banque.

L’effet ciseau se caractérise par le fait que la fiscalité augmente le besoin de trésorerie pour rembourser le capital. Il faudra que le loyer net du projet couvre le besoin en capital+fiscalité si l’on souhaite un investissement qui s’autofinance. Donc que L (loyer net annuel) soit > à C (capital annuel à rembourser)

Par loyer net, on entend loyer perçu moins les charges de copropriété et diverses, la taxe foncière, les travaux et les intérêts d’emprunt (qui sont une sortie de trésorerie même s’ils impactent la fiscalité). Bref, ce que vous avez en poche avant de rembourser le capital.

C est connu, il suffit de prendre le tableau d’amortissement de la banque et de totaliser le capital remboursé chaque année du projet.

Avec des PS à 15.5% et en fonction de la TMI, on obtient les multiples suivants:
TMI 14% : L > 1.418 x C
TMI 30 %: L > 1.834 x C
TMI 41% : L > 2.298 x C

Un tableau excel qui indique C e chaque année et le coef ci-dessus peut vous donner une indication sur l’autofinancement ou non de votre projet et les mesures préventives à adopter pour mener à bien le projet (effort d’épargne plus important en début de projet pour les années plus tendues).

On le voit, les dernières années d’un emprunt lourdement chargée en capital à rembourser entraînent une forte hausse du besoin de trésorerie car même si le loyer net augmente du fait de la diminution des intérêts, cette diminution est de facteur 1 alors que la hausse du capital+fiscalité est de selon les facteurs ci-dessus.

L’effet est d’autant plus marqué lorsque les loyers nets amènent à un changement de tranche à la hausse.

En espérant que cela vous sera utile.

Carpediem

Message édité par l’équipe de modération (02/01/2016 14h35) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cash-flow, emprunt, immobilier, scpi

M07 · #2

Bonjour !

Juste un détail ; évident pour vous, mais c’est toujours mieux de le rappeler, c’est que l’effet ciseaux ne s’applique pas aux prêts in-fine.

Sinon, il y a un autre intérêt, pour les banques, à cet effet ciseaux : en cas de défaillance de l’emprunteur au milieu de la période de remboursement, la banque pourra encore réclamer la plus grosse partie du capital. Ce qui augmente beaucoup le rendement pour la banque.

Jef56 · #3

Il me manque une étape pour comprendre l’effet ciseau.

À quel moment paye t’on des impôts sur le capital à rembourser?
Je ne comprends pas cette étape.

Lorsque je rembourse 100 tous les mois, que ce soit 50 d’intérêts ou 10 d’intérêts et le complément en capital, je ne paye pas de taxes ni impôts sur le capital.

Ou alors c’est parce qu’il y a moins d’intérêts déductibles que l’on paye plus d’impôts? Ce phénomène est connu des investisseurs immobiliers, d’où les commentaires qu’il faut régulièrement créer du déficit.

Est-ce l’étape qu’il me manque pour comprendre?

Gog · #4

Oui, Jef, vous avez compris.

Quand vous remboursez 100 tous les mois
* si vous payez 50 d’intérêts, vous déclarer 50 de bénéfice (100 € de loyer - 50 déduit)
* si vous payez 10 d’intérêts, vous déclarer 90 de bénéfice (100 € de loyer - 10 déduit)

Dans le second cas, votre impôt sera donc plus élevé… or effectivement, du point de vue cash-flow, les 100 du loyer, vous ne les avez plus, ils sont parti à la banque… donc au fur et à mesure du remboursement, votre cash-flow net diminue (et votre rentabilité net aussi), d’où la nécessité d’avoir une réserve.

Un petit graphique :

Cela représente le cashflow annuel :
* hypothèse 1, c’est au régime forfaitaire (30 % de déduction quoiqu’il arrive tous les ans)
* hypothèse 2, c’est au régime réel (déduction uniquement des intérêts d’emprunts)

Si le régime réel permet de déduire plus au début, c’est de moins en moins le cas avec le temps car plus le capital est remboursé, moins on peut déduire d’intérêt.

carpediem · #5

@M7 c’est bien pourquoi j’ai précisé échéances constantes dans le titre, le prêt in fine amène lui la problématique de la constitution du capital à rembourser in fine, notamment si cette constitution se fait via les loyers perçus.

@Jef56 comme l’indique Gog, pour rembourser le capital il faut payer des impôts sur les loyers perçus et il faut que les loyers nets moins les impôts soient supérieurs au capital à rembourser annuellement si vous voulez être en autofinancement.

Soit vous dîtes j’ai L - TMI - PS > C par exemple pour un TMI à 30% :
L - 30% - 15.5% = 0.545*L > C pour être en autofinancement.

Soit vous prenez C qui est connu dès la proposition de prêt afin d’estimer si le L futur permettra un autofinancement chaque année.

Carpediem

julien62 · #6

On paye peut etre plus d’impôts car on ne peut plus déduire les interets mais en meme temps le but du crédit est quand même de remboursé le capital.

Je préfère payer 1000€ de pret avec 50€ d’intérêt et donc etre imposable sur 950€ que payer 1200€ dont 300€ d’interet et etre imposable sur 900€…

Les intérêts sont certe déductible mais le but reste d’en payer le moins possible!

Vous payer toujours 100€ d’intérêt pour économiser 30 a 60€ d’impôts, c’est pas non plus rentable!

Eldoradoimmo · #7

C’est cet effet qui, il me semble, nous entraîne tous dans un cercle (vicieux ou vertueux, à vous de voir), qui pousse à acheter régulièrement que régénérer du déficit. En vendant si possible avant échéance du prêt.

Sinon, le déficit foncier en location nue et l’amortissement du bien en location meublée permettent (si c’est bien calculé au départ), de générer tellement de déficit que les revenus ne sont pas imposables pendant toute la durée du prêt.

carpediem · #8

@julien62

Je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il est plus intéressant de payer le moins d’intérêts possibles mais ce n’est pas le but de ce post.

Le but de ce post est de prévenir les membres de cette communauté qui envisage un investissement immobilier à crédit avec des loyers à peine supérieurs à leur échéance de prêt et qui se disent "cette opération s’autofinance!" sauf que après quelques années cela n’est plus du tout le cas et du coup ils refont une nouvelle opération pour regagner de la trésorerie mais les opérations se cumulant, il arrivera un moment où la chute sera plus dure.

C’est juste une remontée de ce que j’ai pu constaté lors d’étude patrimoniales que j’ai pu faire.
J’ai vu des situations au même le total des salaires + loyers nets ne couvraient pas le capital+impôts dans 3 ans, alors autant faire un tableau excel pour voir les besoins futurs plutôt qu’une revente en catastrophe.

Faire un tableau récapitulant tous les remboursements annuels en capital, surtout lorsqu’il y a plusieurs prêts avec des durées différentes, permet vraiment d’anticiper.

@Eldoradoimmo

Pour le meublé cous avez raison, l’amortissement réduit bien le coef multiplicateur fiscal sur le remboursement de capital mais pour le déficit foncier cela correspond quand même à une sortie de trésorerie (vous avez bien payé vos travaux un moment donné) et vos devrez quand même avoir des loyers fiscalisés pour rembourser le capital à l’extinction du déficit.

rocambole · #9

Bonjour,

Je suis tenté de dire que cela met en évidence que la viabilité d’un investissement locatif repose sur un avantage fiscal qui est le meublé au réel.

Et donc du bon vouloir des députés et d’un lobby en face. Aujourd’hui le niveau des prix ne permet plus du tout de dégager de la rentabilité satisfaisante au regard du risque associé avec un régime micro foncier classique, sauf peut être dans certaines zones de province bien spécifiques avec des immeubles de rapport. Ceci si je me réfère aux primes de risque historiques de l’immobilier vs ce qu’on appelle le taux sans risque, mettons l’OAT 10 ans dans ce cas. On peut aussi bien gonfler son loyer mais cela implique de la rotation potentielle.

Certaines locations dans ces zones de province (pas toutes) reposent également sur les aides au logement et de la CAF. Je vous laisse juste imaginer un scénario ou l’on doit couper dans les aides (et qui est corrélé, au fait que l’on potentiellement pourra supprimer l’avantage fiscal du meublé/réél au même moment pour augmenter les rentrées fiscales).

Jef56 · #10

Concernant la remise en cause du fonctionnement du LMNP ou micro-foncier, je ne suis pas inquiet. Il y a beaucoup trop de personnes qui le pratiquent (nos députés en premier lieu, beaucoup de retraités en second lieu. On connaît le poids politique des retraités) pour qu’il soit remis en cause aussi facilement. Cela prendra du temps si cela doit arriver un jour.

Par contre pour les aides, c’est une autre histoire.

carpediem a écrit :
J’ai vu des situations où même le total des salaires + loyers nets ne couvraient pas le capital+impôts dans 3 ans

On peut s’interroger une fois de plus sur le rôle de conseil du banquier qui a accordé le prêt.

Pour ceux qui ne sont pas des serial-investisseurs immobilier, il est en effet fréquent de penser que l’augmentation des salaires permettra de couvrir l’augmentation de l’impôt sur le capital restant dû.
C’est le pari que nous prenons tous et d’ailleurs dans un autre domaine non fiscalisé, certains choisissent des échéances croissantes lors de l’achat de la RP sur la même hypothèse de croissance des revenus.

Mais il vaut mieux en effet le faire en connaissance de cause.
Et un serial-investisseur immobilier qui l’ignore fait une faute.

Eldoradoimmo · #11

Le statut de LMNP au réel n’est pas une niche fiscale à proprement parler.

L’intérêt repose sur la possibilité d’amortir son bien, ce qui est une règle comptable de base.
Il semble donc difficile de remettre en cause ce principe, à moins peut être d’obliger tout le monde à louer en nu en supprimant purement et simplement le meublé. C’est tout de même assez peu probable.

Par ailleurs, la location meublée ne représenterait que 5% environ des locations totales.
Même si elle est en augmentation.
Du coup les rentrées d’argent liées à la suppression de ce statut sont quelque peu limitées.

rocambole · #12

Bonjour,

Avez vous une source pour le chiffre de 5% ? cela me parait peu…

Je ne suis pas de votre avis sur la niche fiscale, car bien que l’amortissement soit un principe comptable, l’exonération de l’obligation de payer l’IS en pouvant en // amortir et déduire et en ne payant pas un impot sur la valeur avec déduction des amortissements du bien à la revente est un beau meccano fiscal !

Et c’est pas parceque plein de députés le font et des retraités que ca ne sera pas remis en cause, si il n’y a plus d’argent pour payer et trop de dettes, on a vu dans d’autres pays que des totems pouvaient tomber. Juste mon humble avis..

Nek · #13

Eldoradoimmo a écrit :
Le statut de LMNP au réel n’est pas une niche fiscale à proprement parler.

[…]

Même si l’amortissement est un mécanisme comptable basique, le LMNP est quand même
un régime qui permet à la fois d’amortir et d’avoir la fiscalité des particuliers en sortie
(non réintégration des amortissements dans le calcul de la PV).

D’ailleurs le LMNP était pointé du doigt dans un rapport récent de bercy, ce qui prouve qu’ils ont
bien identifié ce dispositif comme "trop" avantageux. Mais après, dans le dit rapport ils remettaient
également en cause les APL etc.. donc ça ne présage pas d’une quelconque action.

Eldoradoimmo · #14

Vous avez la liste des niches fiscales sur ce fil
https://www.investisseurs-heureux.fr/t10265

Pour ce qui est de la part du meublé dans le parc locatif total privé, je pense que le chiffre exact n’a pas vraiment d’importance.
Un ordre d’idée un peu précis peut se faire à partir de ce rapport du Sénat

Il y avait 335 000 meublés pour un parc locatif total privé (hors HLM) de 5 076 000 unités
soit 6.6%
Si on inclus les HLM, on tombe à 3.7%

Bien à vous

GoodbyLenine · #15

roudoudou a écrit :
Et c’est pas parce que plein de députés le font (…/… que ca ne sera pas remis en cause …/…).

Avez vous une source quelconque pour cette affirmation ?

(…. comme vous demandez des sources pour les "5%" évoqués avec un "environ" et un verbe au conditionnel par Eldoradoimmo, avant qu’il ne cite des sources confirmant l’ordre de grandeur).

rocambole · #16

Bonjour,

@GoodbyLenine : En lisant votre message - et le ton/politesse qui y sont associés - je n’avais pas très envie de vous répondre, mais comme je suis respectueux du débat et d’autrui, je ne faisais que citer Jef56 :

Jef56 a écrit :
Concernant la remise en cause du fonctionnement du LMNP ou micro-foncier, je ne suis pas inquiet. Il y a beaucoup trop de personnes qui le pratiquent (nos députés en premier lieu, beaucoup de retraités en second lieu. On connaît le poids politique des retraités)

Le point est juste que le meublé réel est un meccano fiscal qui combine avantages comptables et fiscalité attrayante qui peut (-pourrait- puisque vous êtes pointilleux avec la conjugaison) être remis en cause.

Ceci qu’il soit dans une liste de niche fiscale ou pas…

Bien cordialement

carpediem · #17

L’objet de ce post est juste un retour de constat et une action préventive pour que les membres de ce forum évite de se faire surprendre par un manque de trésorerie en fin de crédit.

Si possible, évitez de partir sur un débat fiscal ou un débat nu vs meublé. Ces débats ont déjà leur file dédiée.

Carpediem

gunday · #18

Bonjour,
il y a en effet un risque fiscal à prendre en compte.
Une option est de mettre de côté le cash flow des premières années de côté pour financer des travaux importants (ravalement, …) permettant de déduire de forte somme sur les dernières années d’emprunt.

Une solution aussi à analyser : la gestion de différentes durées d’emprunts dans le portefeuille immobilier d’une personne.
Actuellement comme durée d’emprunt, j’ai à peu près  : 7,11,15,16 et 19 ans. En sachant que les plus important sont le 19 et le 15 ans.

Le fait de prendre plusieurs durées pour un emprunt démarrant à la même période permet d’esquiver en partie l’effet ciseau.
Car lorsqu’un emprunt est en effet ciseau, les autres ne le sont pas.

DDtee · #19

Si on tente de faire une synthèse des moyens qui permettent de réduire ou d’annuler l’effet ciseau décrit par @carpediem (merci à chacun de compléter cette liste)

- Cash Flow très positif @carpediem donne le calcul à effectuer
- Choisir le bon statut fiscal, LMNP nous proposent @eldoradoimmo et @roudoudou
- Echelonner les durées d’emprunt (voir message @gunday)
- Le prêt in fine évite cet effet ciseau nous précise @M7
- Faire des travaux au moment opportun en réinvestissant par exemple une part de CF (@gunday)
- Echelonner les achats de biens (mais il faut bien s’arrêter un jour)
- Investir en nu (foncier) et basculer en meublé (BIC/LMNP) au moment opportun, avec estimation supérieure du bien suite à des travaux d’amélioration ?

Gog · #20

DDtee a écrit :
- Cash Flow très positif @carpediem donne le calcul à effectuer

Un CF annuel = 0 sur la dernière année de l’échéancier du crédit suffit (du coup oui, priori positif pour les années précédentes).

DDtee a écrit :
- Echelonner les achats de biens (mais il faut bien s’arrêter un jour)

Certes, mais au bout d’un moment, le premier bien fini par être remboursé et les mensualités dégagées peuvent couvrir l’effet ciseau des suivants. Après oui, si on fait de l’achat-revente en permanence, c’est la fuite en avant mais il suffit de revendre suffisamment tôt avant d’arriver au point ciseau.

Autre possibilité, passer du réel au forfait : sur mon graphique, on voit qu’à partir de la 14ème année, on passe au foncier et on continue de pouvoir déduire 30% plutôt que de voir sa capacité à déduire des intérêts. Après oui, si plusieurs biens, faut que ça colle (ça peut être une optimisation pour un bien mais le contraire pour un autre)…

rentier69 · #21

Bonjour

Merci pour vos explications, mais je ne suis pas spécialiste ne la matière.

Pour prendre un cas d’école, un immeuble qu’on achète à 130000 € (acquisition, frais d’acte et travaux) avec un taux de 2,3 sur 20 ans donne une mensualité de 710 €. Si mes loyers sont de 1235 €, il y a un différentiel de 525 € mensuels.
Autre exemple : un immeuble à 187000 € (acquisition, frais d’acte et travaux) donne sur 20 ans (taux 2.4% et assurance 0.36%) une mensualité de 1040. Si les loyers encaissés sont de 2000 il reste environ 1000.

En ayant pris la précaution d’englober dans les travaux les gros travaux (toiture et façade notamment) est ce que cela est cohérent ?

carpediem · #22

@rentier69

Vous dîtes :"Si mes loyers sont de 1235 €" ça c’est le brut mais le net après taxe foncière et charges de propriétaire est de combien?

Vous dîtes :"un taux de 2,3 sur 20 ans donne une mensualité de 710 €" Avez-vous fait la ventilation intérêts/capital des 20 ans à venir dans un tableau excel et utilisé le coeff multiplicateur indiqué plus haut en fonction de votre TMI pour déterminer le besoin en loyer net de tout y compris les intérêts du prêt?

Vous dîtes :"il y a un différentiel de 525 € mensuels." Si ce différentiel est basé uniquement sur les chiffres bruts, vous risquez de pleurer dans 15 ans.

Donc, vous posez tous les chiffres des 20 ans du crédit pour avoir du net de tout, c’est à vous de déterminer si c’est cohérent puisque vous seul avez les éléments en détail.

Carpediem

gunday · #23

rentier69 a écrit :
Pour prendre un cas d’école, un immeuble qu’on achète à 130000 € (acquisition, frais d’acte et travaux) avec un taux de 2,3 sur 20 ans donne une mensualité de 710 €. Si mes loyers sont de 1235 €, il y a un différentiel de 525 € mensuels.
Autre exemple : un immeuble à 187000 € (acquisition, frais d’acte et travaux) donne sur 20 ans (taux 2.4% et assurance 0.36%) une mensualité de 1040. Si les loyers encaissés sont de 2000 il reste environ 1000.

Vous ne prenez pas l’imposition en compte.
Je reprend vos cas et zappe volontairement les frais annexes.
Je fais une estimation grossière du ratio intérêt/capital remboursé sur les échéances.

Pour le cas 1, sur 700€, en début de remboursement, partons sur 450€ d’intérêt, soit un montant imposable de 785€ mensuel.
Donc en supposant la tranche à 30%, vous débourserez 1.460€ de PS et 2.826€ d’IRPP.
Maintenant projetons nous un peu plus tard, avec juste 100€ d’intérêt par échéance déductible, soit un loyer imposable de 1135€.
Soit 2.111e de PS et 4.086€ d’IRPP.
Donc en début d’emprunt, avec 525€ de CF mensuel, il vous faut 8 mois de CF pour les impôts, en fin d’emprunt, il vous en faut 12.

Pour le second cas, pareil.
En début d’emprunt, 7.371€ d’impôt, en fin 10k€. Soit 7 mois en début d’emprunt, 10 en fin d’emprunt.

A savoir, que dans le cas 1, le rendement utilisé dans mon hypothèse est de 11,4%, et de 13% dans le cas 2.

Avec les frais annexes, la situation pourrais devenir critique.

julien · #24

Je rajouterais bien à la synthèse dressée par DDtee : arrêter son activité principale au moment où l’effet ciseau s’intensifie pour redescendre en TMI et ainsi le réduire.

Bien sûr, cela nécessite une stratégie globale avec derrière une assise financière ayant été construite.

rentier69 · #25

Ma TMI est de 30%

@Carpediem : 1235 ce sont les loyers nets. Je n’ai pas eu le temps de faire les calculs, je n’ai pas toutes les données avec moi.
Le différentiel de 525 mensuel est net.
Les charges locatives ne sont pas comprises.
La TF est de 1000 environ

Donnée en plus : j’ai d’autres revenus meublés pour un montant net moyen de 1600 mensuel, sans prêt, avec une TF de 1200

Sachant que je suis dans cette situation aujourd’hui, mais comme je le dis dans ma présentation, je souhaite partir dans le cadre d’une rupture conventionnelle. Donc ma TMI sera au plus bas.

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carpediem a écrit :

#11 03/01/2016 15h34

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#13 03/01/2016 17h33

Eldoradoimmo a écrit :

#14 03/01/2016 17h48

#15 03/01/2016 18h19

roudoudou a écrit :

#16 03/01/2016 18h39

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rentier69 a écrit :

1 #24 05/01/2016 10h29

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