L'effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l'immobilier locatif…

Bonjour !

Juste un détail ; évident pour vous, mais c’est toujours mieux de le rappeler, c’est que l’effet ciseaux ne s’applique pas aux prêts in-fine.

Sinon, il y a un autre intérêt, pour les banques, à cet effet ciseaux : en cas de défaillance de l’emprunteur au milieu de la période de remboursement, la banque pourra encore réclamer la plus grosse partie du capital. Ce qui augmente beaucoup le rendement pour la banque.

Oui, Jef, vous avez compris.

Quand vous remboursez 100 tous les mois
* si vous payez 50 d’intérêts, vous déclarer 50 de bénéfice (100 € de loyer - 50 déduit)
* si vous payez 10 d’intérêts, vous déclarer 90 de bénéfice (100 € de loyer - 10 déduit)

Dans le second cas, votre impôt sera donc plus élevé… or effectivement, du point de vue cash-flow, les 100 du loyer, vous ne les avez plus, ils sont parti à la banque… donc au fur et à mesure du remboursement, votre cash-flow net diminue (et votre rentabilité net aussi), d’où la nécessité d’avoir une réserve.

Un petit graphique :



Cela représente le cashflow annuel :
* hypothèse 1, c’est au régime forfaitaire (30 % de déduction quoiqu’il arrive tous les ans)
* hypothèse 2, c’est au régime réel (déduction uniquement des intérêts d’emprunts)

Si le régime réel permet de déduire plus au début, c’est de moins en moins le cas avec le temps car plus le capital est remboursé, moins on peut déduire d’intérêt.

On paye peut etre plus d’impôts car on ne peut plus déduire les interets mais en meme temps le but du crédit est quand même de remboursé le capital.

Je préfère payer 1000€ de pret avec 50€ d’intérêt et donc etre imposable sur 950€ que payer 1200€ dont 300€ d’interet et etre imposable sur 900€…

Les intérêts sont certe déductible mais le but reste d’en payer le moins possible!

Vous payer toujours 100€ d’intérêt pour économiser 30 a 60€ d’impôts, c’est pas non plus rentable!

@julien62

Je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il est plus intéressant de payer le moins d’intérêts possibles mais ce n’est pas le but de ce post.

Le but de ce post est de prévenir les membres de cette communauté qui envisage un investissement immobilier à crédit avec des loyers à peine supérieurs à leur échéance de prêt et qui se disent "cette opération s’autofinance!" sauf que après quelques années cela n’est plus du tout le cas et du coup ils refont une nouvelle opération pour regagner de la trésorerie mais les opérations se cumulant, il arrivera un moment où la chute sera plus dure.

C’est juste une remontée de ce que j’ai pu constaté lors d’étude patrimoniales que j’ai pu faire.
J’ai vu des situations au même le total des salaires + loyers nets ne couvraient pas le capital+impôts dans 3 ans, alors autant faire un tableau excel pour voir les besoins futurs plutôt qu’une revente en catastrophe.

Faire un tableau récapitulant tous les remboursements annuels en capital, surtout lorsqu’il y a plusieurs prêts avec des durées différentes, permet vraiment d’anticiper.

@Eldoradoimmo

Pour le meublé cous avez raison, l’amortissement réduit bien le coef multiplicateur fiscal sur le remboursement de capital mais pour le déficit foncier cela correspond quand même à une sortie de trésorerie (vous avez bien payé vos travaux un moment donné) et vos devrez quand même avoir des loyers fiscalisés pour rembourser le capital à l’extinction du déficit.

Concernant la remise en cause du fonctionnement du LMNP ou micro-foncier, je ne suis pas inquiet. Il y a beaucoup trop de personnes qui le pratiquent (nos députés en premier lieu, beaucoup de retraités en second lieu. On connaît le poids politique des retraités) pour qu’il soit remis en cause aussi facilement. Cela prendra du temps si cela doit arriver un jour.

Par contre pour les aides, c’est une autre histoire.

carpediem a écrit :

J’ai vu des situations où même le total des salaires + loyers nets ne couvraient pas le capital+impôts dans 3 ans

On peut s’interroger une fois de plus sur le rôle de conseil du banquier qui a accordé le prêt.

Pour ceux qui ne sont pas des serial-investisseurs immobilier, il est en effet fréquent de penser que l’augmentation des salaires permettra de couvrir l’augmentation de l’impôt sur le capital restant dû.
C’est le pari que nous prenons tous et d’ailleurs dans un autre domaine non fiscalisé, certains choisissent des échéances croissantes lors de l’achat de la RP sur la même hypothèse de croissance des revenus.

Mais il vaut mieux en effet le faire en connaissance de cause.
Et un serial-investisseur immobilier qui l’ignore fait une faute.

Bonjour,

Avez vous une source pour le chiffre de 5% ? cela me parait peu…

Je ne suis pas de votre avis sur la niche fiscale, car bien que l’amortissement soit un principe comptable, l’exonération de l’obligation de payer l’IS en pouvant en // amortir et déduire et en ne payant pas un impot sur la valeur avec déduction des amortissements du bien à la revente est un beau meccano fiscal !

Et c’est pas parceque plein de députés le font et des retraités que ca ne sera pas remis en cause, si il n’y a plus d’argent pour payer et trop de dettes, on a vu dans d’autres pays que des totems pouvaient tomber. Juste mon humble avis..

Vous avez la liste des niches fiscales sur ce fil
https://www.investisseurs-heureux.fr/t10265

Pour ce qui est de la part du meublé dans le parc locatif total privé, je pense que le chiffre exact n’a pas vraiment d’importance.
Un ordre d’idée un peu précis peut se faire à partir de ce rapport du Sénat

Il y avait 335 000 meublés pour un parc locatif total privé (hors HLM) de 5 076 000 unités
soit 6.6%
Si on inclus les HLM, on tombe à 3.7%

Bien à vous

Bonjour,

@GoodbyLenine : En lisant votre message - et le ton/politesse qui y sont associés - je n’avais pas très envie de vous répondre, mais comme je suis respectueux du débat et d’autrui, je ne faisais que citer Jef56 :

Jef56 a écrit :

Concernant la remise en cause du fonctionnement du LMNP ou micro-foncier, je ne suis pas inquiet. Il y a beaucoup trop de personnes qui le pratiquent (nos députés en premier lieu, beaucoup de retraités en second lieu. On connaît le poids politique des retraités)

Le point est juste que le meublé réel est un meccano fiscal qui combine avantages comptables et fiscalité attrayante qui peut (-pourrait- puisque vous êtes pointilleux avec la conjugaison) être remis en cause.

Ceci qu’il soit dans une liste de niche fiscale ou pas…

Bien cordialement

Bonjour,
il y a en effet un risque fiscal à prendre en compte.
Une option est de mettre de côté le cash flow des premières années de côté pour financer des travaux importants (ravalement, …) permettant de déduire de forte somme sur les dernières années d’emprunt.

Une solution aussi à analyser : la gestion de différentes durées d’emprunts dans le portefeuille immobilier d’une personne.
Actuellement comme durée d’emprunt, j’ai à peu près  : 7,11,15,16 et 19 ans. En sachant que les plus important sont le 19 et le 15 ans.

Le fait de prendre plusieurs durées pour un emprunt démarrant à la même période permet d’esquiver en partie l’effet ciseau.
Car lorsqu’un emprunt est en effet ciseau, les autres ne le sont pas.

DDtee a écrit :

- Cash Flow très positif @carpediem donne le calcul à effectuer

Un CF annuel = 0 sur la dernière année de l’échéancier du crédit suffit (du coup oui, priori positif pour les années précédentes).

DDtee a écrit :

- Echelonner les achats de biens (mais il faut bien s’arrêter un jour)

Certes, mais au bout d’un moment, le premier bien fini par être remboursé et les mensualités dégagées peuvent couvrir l’effet ciseau des suivants. Après oui, si on fait de l’achat-revente en permanence, c’est la fuite en avant mais il suffit de revendre suffisamment tôt avant d’arriver au point ciseau.

Autre possibilité, passer du réel au forfait : sur mon graphique, on voit qu’à partir de la 14ème année, on passe au foncier et on continue de pouvoir déduire 30% plutôt que de voir sa capacité à déduire des intérêts. Après oui, si plusieurs biens, faut que ça colle (ça peut être une optimisation pour un bien mais le contraire pour un autre)…

@rentier69

Vous dîtes :"Si mes loyers sont de 1235 €" ça c’est le brut mais le net après taxe foncière et charges  de propriétaire est de combien?

Vous dîtes :"un taux de 2,3 sur 20 ans donne une mensualité de 710 €" Avez-vous fait la ventilation intérêts/capital des 20 ans à venir dans un tableau excel et utilisé le coeff multiplicateur indiqué plus haut en fonction de votre TMI pour déterminer le besoin en loyer net de tout y compris les intérêts du prêt?

Vous dîtes :"il y a un différentiel de 525 € mensuels." Si ce différentiel est basé uniquement sur les chiffres bruts, vous risquez de pleurer dans 15 ans.

Donc, vous posez tous les chiffres des 20 ans du crédit pour avoir du net de tout, c’est à vous de déterminer si c’est cohérent puisque vous seul avez les éléments en détail.

Carpediem

Je rajouterais  bien à la synthèse dressée par DDtee : arrêter son activité principale au moment où l’effet ciseau s’intensifie pour redescendre en TMI et ainsi le réduire.

Bien sûr, cela nécessite une stratégie globale avec derrière une assise financière ayant été construite.