Calcul des +Values en LMNP : prise en compte de frais déduits et amortissements ?

ojal · #1

Bonjour,

Je me pose la question du calcul d’une plus value pour un appartement fiscalisé en LMNP
Imaginons un bien acheté 50K€ il y a 10 ans.
Pour l’acquisition, il y avait 5.000€ d’honoraires d’agence à a charge de l’acquéreur et globalement 5.000€ de "frais de notaire".
On est bien d’accord, que les honoraires d’acquisition et les ’frais de notaire" ont été passés en charges de suite après l’acquisition et que le bien a été amorti sur par exemple 25 années pour 85% de sa valeur.

Imaginons une vente à 80K€ net vendeur et 4K€ d’honoraires d’agence à la charge du vendeur, le bien étant donc acheté par le nouvel acquéreur 84K€.

La question qui se pose est de savoir comment se calcule la plus value?

Les frais passés en charges viennent-ils bien augmenter la valeur d’acquisition du bien?
Les amortissements Sont-ils pris en compte ou pas?

Il me semblait que le calcul de la plus value est (84-4)--(50+5+5) = 20K€ mais j’ai un doute…?

Merci par avance pour vos réponses

Message édité par l’équipe de modération (06/02/2016 10h43) :
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Mots-clés : calcul, frais, lmnp, plus value

cricri77700 · #2

Il me semble que l’amortissement n’est pas prit en compte car vous l’avez déjà déduit.

Donc vous êtes imposé sur le régime des particulier sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente si tous les amortissements ont été utilisé.

Sinon il y a prorata. ..

GoodbyLenine · #3

Quand une personne physique vend un bien, le fait qu’elle ait exploitée ce bien sous le régime LMNP pendant un certain temps n’a pas d’influence sur la manière de calculer la plus-value et son imposition.

Les règles sont par exemple rappelées sur Document non trouvé (erreur 404) | De Particulier à Particulier - PAP Sur la base des infos que vous avez fournies, le calcul (84-4)-(50+5+5) = 20K€ semble exact, et comme l’acquisition date de plus de 5 ans, il y aura en plus des abattements pour durée de détention. L’impôt après 10 ans (donc dans la 11ème année) serait de (20 k€ -36%) * 19%, les prélèvements sociaux de (20 k€ - 9.9%) * 15.5%, et il faudrait payer en tout 5 225€.

ojal · #4

OK.
Si le bien était détenu par une SARL de famille, le calcul serait-il le même?

GoodbyLenine · #5

Si la SARL de famille est transparente à l’IR, c’est pareil (si aucun des associé de la SARL n’est LMP, sinon il peut y avoir des impacts sur le bénéfice pro, et les cotisations RSI en conséquence).

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