Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group

Achat d’insider pour $1,3 M le 12 juin 2015 :

Publication du Q2 hier
Légère baisse du taux d’occupation de 92.9% à 92.3% compensée par une hausse des loyers de 1.5%.
Le FFO hors élément non récurrent passe de 0.44 à 0.48 grâce notamment aux acquisitions.
Maintien de la guidance (qui avait été relevé en Q1) : 1.64 sur le FFO / 1.83 sur l’AFFO

A noter dans le transcript call :
We also have previously mentioned our willingness to issue common equity, but current pricing is far from levels that make sense for the Company to consider. Cela me semble clair et tres appréciable.

Long 325 titres en MV de 11% Position #6
J’envisage d’externaliser ma MV et de renforcer.

Cdt,

Dernière modification par Alexis92 (06/08/2015 11h55)

Commentaire bullish de David Marcus, gérant du fond Evermore Global Value Fund dans Barrons qui par ailleurs fait ses emplettes en Europe en ce moment:

David Marcus a écrit :

We own WP Glimcher ( WPG ). […] I think they overpaid for Glimcher and the market didn’t like it.

It is a great management team with good and less good assets, but they are aggressively working to refocus these assets. The market just has not understood the quality here because it is a new company in a sense.

You are buying a company with an 8.6% yield that we think it is worth just north of $20; it’s trading at $11.60 right now.

Evermore Global Value Fund, commentaire de gestion Q2 2015 a écrit :

WP Glimcher (“WPG”) is a $3 billion market capitalization U.S.-based real estate investment trust (“REIT”) whose assets consist of enclosed malls and open-air shopping centers. WPG was formed via the early 2015 merger of Washington Prime and Glimcher Realty Trust. Washington Prime was itself a new entity, having only been spun out of Simon Property Group in May 2014. We believe WPG is a classic misunderstood special situation, resulting from the complexity around WPG’s formation, concerns over the merger integration ahead, broad worries over rising interest rates, and investor pessimism around the company’s growth profile. These have combined to create what we believe is a compelling special situation. Shares, which at quarter-end traded at about 7.5 times the company’s projected 2015 adjusted funds from operations and offer what we believe is a sustainable dividend yield north of 7%, are cheap in both relative and absolute terms. We believe shares are worth at least $20 and that the discount to NAV will narrow as investors gain more clarity around this misunderstood situation. The company’s strong management team and board have significant ownership interests, and we note that insiders have made over $2.6 million in open market purchases since the merger was announced in Q1.

Dernière modification par lesson1 (16/09/2015 14h05)

Résultats du Q3

- Engagement pour un nouveau prêt de 7 ans de 320m$. La durée est une bonne surprise quand on sait que CBL a du récemment annuler un refinancement obligataire à cause du prix demandé par les investisseurs. Apparemment bien en dessous de 4% après le swap en taux fixe.
- La guidance pour l’AFFO est montée entre 1,84 et 1,88$. Les NOI baissent de manière séquentielle mais l’occupation augmente légèrement.
- WPG a fait défaut (volontaire?) sur la dette hypothécaire de Merritt Square Mall (53m$). La dette est non-recourse (le taux est passé de 5 à 10%) et les discussions sont en cours avec les représentants des créanciers. Affaire à suivre car il y 4 ou 5 autres malls qui seront dans le même cas d’ici 2017.
-  Stabilité du périmètre pour l’instant, pas de cessions envisagées.

Nouveau prêt bancaire comme annoncé précédemment:
- Montant 340m$
- Durée de 7 ans (maturité janvier 2023)
- Taux de 3,51% (après swap)

Le taux dépend de la notation de crédit même si cela n’apparait pas dans la brève. Il faudrait lire le prospectus pour avoir les conditions exactes. WPG ayant été dégradée récemment par Moody’s (29 oct 2015), cela pourrait avoir son importance. La news a été annoncée me semble-t-il après la cloture du jour sous les 10$ (9,99$)

La titre n’échappe pas au massacre et visiblement pas d’infos particulières ce qui peut nous pousser au questionnement sur la rationalité de ces ’accès de fièvres’ du marché…

MisterVix a écrit :

Si on regarde la problématique de hausse des taux, n’est elle pas justement favorable puisque les consensus tablent désormais sur une moindre hausse des taux en 2016 que ce qui était prévu en décembre.

Donc baisse en partie irrationnelle, OK, mais il se passe un truc sur les REITs qui ne colle pas.

C’est ce que nous discutons ici : Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar…

Pour faire simple, les REITs US considérées par "monsieur le marché" comme "risk-off" se portent très bien en bourse, les autres ("risk on") se font massacrer.

On peut ajouter que la Guidance 2016 est bonne et non réduite.
Que le P/AFFO est inférieur à 5.
Qu’il n’y a pas de problème pour accéder au capital et faire rouler la dette.
Que le management n’a pas fait d’augmentation de capital pour financer les nouveaux projets.

Sears et JCPenney sont des locataires occupant une surface relativement importante mais dont le montant des baux est négligeable en pourcentage du chiffre d’affaire. En cas de non reconduction du bail, il "semble" selon le management, facile de trouver un locataire et même en augmentant significativement le prix. C’est semble-t-il se qu’il c’est passé pour les premiers magasins fermés.

Le travaux d’aménagement des centres existants sont a priori très rentable. (15% de retour annuel sur investissement).

Les centres non stratégiques ou à faible potentiel de redéploiement sont revendu à des taux de capitalisation très correct.

Long WPG, renforcé récemment.

Et le raisonnement est valable aussi pour VEREIT. Les autres foncières que je visais pour diversifier (DDR [parc commerciaux

Et que pensez-vous de WPG (secteur commercial) pour lequel le marché a une vision plutôt pessimiste jusque là ?
http://seekingalpha.com/article/3965399 … p-glimcher

Après CBL & Associates Properties hier, c’est WPG qui profite aujourd’hui d’une belle hausse (+8,17%).

Les investisseurs se rendent-ils compte au NAREIT Investor Forum 2016 que la valorisation de ces REITs est faible?

Ma dernière fusion sur une REIT était un mauvais souvenir, pourtant à l’annonce le titre avait bien réagit. Il s’agissait de CSG.

Si je dois lâcher WPG, j’espère que ca sera pas avec un tel discount sur la NAV… même à 11.5 usd je ne suis pas ravi.

Ceci dit… Il restera éventuellement le dossier CBL à creuser, qui pourrait être un substitutif intéressant.

On notera dans l’article les enseignes locomotives (=anchor) posant problèmes, toujours les mêmes :

Bloomberg a écrit :

Green Street estimates that several hundred malls could shut down over the next decade, with properties reliant on Macy’s, JC Penney and Sears at the most risk.

Et ce sont les trois premières chez WP Glimcher :

AJE: Vous avez une source pour ça ? GGP n’a rien dit jusque là, je suppose qu’on pourra savoir de façon sûre lors du prochain 10Q (ils n’ont pas démenti je crois, en tout cas je n’ai rien vu passer). Après vérification, ce mall était le deuxième plus mauvais de tout leur portfolio en terme de taux d’occupation à fin 2015 (aux environs de 85%, bien en dessous de tout le reste, sauf un autre qui arrive à faire pire), donc ça pourrait avoir un sens.

Y’a par contre quelque chose qui m’intrigue sérieusement dans cette histoire, ainsi que celle des 5 malls avec lesquels WPG ferait à priori pareil d’après cet article de Bloomberg. Et je suis preneur de toute information sur le sujet: (comment) peuvent-ils faire ça ? La société n’est-elle pas responsable du remboursement du crédit ? Dans mon esprit, le bien donné en garantie n’était qu’en "dernier recours", et la responsabilité du souscripteur de crédit n’est aucunement limitée qu’à cette garantie donnée. Les créanciers ne peuvent-ils pas poursuivre la société pour obtenir le payement plutôt que d’accepter le mall ? (A moins qu’ils ne se soient entendus en amont, que les créanciers sont contents avec le mall et ils ont accepté de faire ça ?)

Je ne crois pas que chaque mall soit détenu par une filiale à responsabilité limitée, à moins que ?

Cette manoeuvre mentionnée par l’article (sous réserve qu’elle soit vraie) me fait me poser beaucoup de questions. Quid de la valeur du mall par rapport aux montants restant dû sur le crédit ? Surtout si le mall n’est pas revendu, comment est fixée cette valeur ? Ils se sont entendus (GGP / créanciers) ?

Parce que s’il suffit de donner le bien en garantie pour faire défaut sur le crédit, et que tout s’arrête là, c’est rassurant pour les autres opérateurs de malls comme WPG ou CBL. Et j’ai aussi du Seadrill (SDRL) qui a un problème de dette, mais majoritairement du crédit bancaire, donc on en reviendrait au même genre de situation.

Mes questions: Lors d’un crédit avec bien garantissant le crédit, est-ce que les créanciers sont obligés de prendre le bien en cas de défaut (si par exemple la société a du cash à coté), et si la valeur marché de ce bien n’est pas suffisante pour rembourser les montants restant dû, est-ce que le souscripteur est responsable de la somme manquante, ou non ? (est ce que ca n’est QUE le bien qui garanti le crédit, ou le souscripteur doit garantir la suite ?)