Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

GoodbyLenine a écrit :

J’aurais plutôt écrit "quand les autres SCPI sont plutôt un peu en dessous de 5%" car il y a déjà pas mal de SCPI avec une distribution 2015 en dessous de 5% du prix d’achat de la part à fin 2015, et de plus il y en a aussi pas mal qui annoncent une baisse du dividende pour 2016 (où il y aura sans doute bien plus de SCPI en dessous de 5% qu’au dessus).

Pouvez-vous citer vos sources ? Je n’ai rien vu passer pour l’instant pour la plupart des SCPI de mon portefeuille… même pas les BT 4T 2015 l

stephane a écrit :

La collecte nouvelle doit être investie avec un bon niveau de rentabilité locative, pour que le dividende puisse se maintenir à plus de 6% l’an.

Il faudra veiller à la qualité des immeubles achetées. Si cette SCPI parvient à avoir le record de rendement, au-delà de son agilité de petite nouvelle, c’est aussi parce qu’elle ne vise pas toujours du prime mais parfois du "2nd choix" ou des biens typés logistique.

Un point de vigilence sera donc de veiller à ce  qu’ils ne passent pas à du 3ème choix (j’entends par là des immeubles qui maintiendraient le rendement au delà de 6% mais dégraderaient la qualité moyenne du patrimoine constitué jusque là) juste pour rester au-dessus de cette barre symbolique des 6% et pouvoir l’afficher.

A suivre donc. Comme vous dites, l’historique est encore un peu jeune pour juger.

Merci Goodbylenine.

Je note qu’il y a encore beaucoup de spéculation.

Pour 2015, mon portefeuille de SCPI m’a offert un rendement moyen annuel de 5.4% et une augmentation moyenne du prix de la part de  3.2%. Il est certain que je ne m’attends pas à ce que les rendements progressent autant que le prix de part. Donc logiquement, les rendements devraient baissés en 2016.

Toutefois, il me semble avoir lu quelque part récemment que les demandes de bureaux étaient à la hausse pour les bureaux en RP tandis que l’offre se conctractait sur le dernier trimestre. Si cela continue, ça devrait avoir un effet positif sur les loyers pour 2016 (et aussi sur les valeurs de part accessoirement).

L’espoir d’accrocher les 5% et + n’est donc pas totalement perdu.

On n’a pas encore des données complètes pour 2015, bien malin celui qui peut prédire ce qu’il en sera à la fin de l’année. Il y a tellement de facteurs qui entrent en ligne de compte…

De plus, la collecte ayant été très importante en 2015, la rendement 2016 dépend aussi du rendement des acquisitions réalisées en 2015 et début 2016.

Quoiqu’il en soit, cela n’a pas vraiment d’importance pour celui qui investirait maintenant. Un investissement en SCPI doit s’envisager sur 10ans mini… Donc le rendement sur un an n’est pas très intéressant. Surtout que la performance globale n’est pas constituée seulement par le rendement.

Est-ce qu’il y a vraiment un intérêt pour une scpi de grossir autant ?
J’ai l’intuition que si le management était honnête, il devrait à un moment fermer les augmentations de capital en disant "on a actuellement du 7% net, donc on gère nos immeuble en bon père de famille et on s’arrête là".

Le plafond concernant les augmentations de capital est défini statutairement, y compris pour les SCPI à capital variable. Une fois, le plafond atteint, la SDG doit fermer le marché primaire.

@GM: C’est un peu plus compliqué que cela. D’une part, pourquoi s’arrêter si l’on peut toujours trouver du 7% ou plus (c’est le cas pour Corum) ? D’autre part, la gestion "bon père de famille" n’est peut-être pas dans la stratégie de cette SCPI. C’est une gestion plus active et beaucoup plus diversifiée que la majorité des SCPI, avec des biens qui n’ont pas vocation à rester ad vitam eternam propriété de la SCPI, comme le dernier trimestre l’a démontré.

Oui, c’est cela (c’est un peu expliqué dans le bulletin trimestriel), vous devriez constater que vous aurez à déclarer comme revenus fonciers bien moins que les versements effectivement reçus de cette SCPI.

Pour info, c’est la SCPI qui paye les frais de communications de la société Repeat (Art 17 pour les plus courageux)

A mon avis, il ne faut pas confondre les frais de communication (…. aux associés) que sont l’impression et l’envoi des BT, RA, convoc, … avec les frais de prospections commerciales qui sont inclus dans les 10% (environ) prélevés par la société de gestion à la souscription des parts.

C’est donc les nouveaux associés qui payent ces frais.

Pour avoir une réponse fiable (plutôt que de supputer), sur qui paie (et combien) pour faire la pub de la SCPI), ne serait-il pas plus efficace de poser la question directement, au président du CS ou à la société de gestion, soit dès maintenant, soit lors de la prochaine AG (à priori en avril 2016) ?

JMeuret a écrit :

Le dividende est élevé, mais il semble légèrement baisser. C’est le cas partout, mais ce qui me gène un peu plus est que la mise en réserve a fortement baissé, passant de 8% en 2014 à 3% en 2015. Donc j’ai un peu l’impression qu’on prends dans la réserve pour continuer à offrir un rendement qui attire de nouveaux associés.

Lorsqu’une SCPI ne possède que des locaux récents avec de bons locataires, le RAN ne représente que de l’argent qui dort. Personnellement, j’ai trouvé que le niveau était un peu élevé et je suis content qu’il baisse un peu.

JMeuret a écrit :

Le nombre élevé de nouveaux souscripteurs. Si j’ai bien compris, il est très élevé et aurait doublé la dernière année, ce qui veut dire que derrière il faut vraiment assurer pour tenir à ce rythme et trouver de bonnes affaires. Une telle augmentation de capitalisation me semble être difficile à gérer et surtout aura forcement une influence énorme sur les rendements à venir (en bien ou en mal).

Depuis sa création, la SCPI anticipe les achats. L’année dernière, l’augmentation des capitaux avait été largement anticipée. Effectivement, l’équipe de gestion assure de ce côté-là. Cela évite que l’afflux de nouveaux capitaux soient temporairement relutif pour les anciens associés.

De plus, on a vu que les achats effectués en 2015 étaient trés "prime", pour autant avec un rendement prévisionnel qui permet de maintenir les 6% (tous les rendements estimés tournent autour de 7-8%). On a vu aussi que la première cession dégage un rendement global de 9%. Plus pas mal !

Après, il n’y a pas de secret… si le rendement est supérieur à 6%, c’est que les achats portent sur des actifs trés diversifiés mais un peu plus risqués comme les hotels, les centres logistiques, … Ces actifs sont tous plus risqués que des bureaux en petite couronne, c’est sûr. La diversification aide à limiter le risque mais ne le supprime pas.

JMeuret a écrit :

Le taux de vacances. C’est probablement la même chose ailleurs, mais je remarque que le nombre de bâtiments non loués augmente. Accessoirement ceux qui n’ont pas de locataires semblent avoir du mal à en trouver.

Parles-t-on vraiment de la même SCPI ?  Je commence à avoir un doute … Quels sont les immeubles non loués ? Et depuis combien de temps ?

Bonsoir

Je suis associé de cette SCPI. J’apprécie la diversification géographique du patrimoine et la qualité environnementale des bâtiments. Quant à la surface vacante elle est de moins de 1 % . Le TOF n’a pas à rougir si on le compare  à celui d’une plus ancienne comme d’ edissimo.

J’apprécie également PFO2 pour sa prise en compte de la dimension environnementale de ses acquisitions

Toute l’info qu’il vous faut (en plus de cette discussion)  ICI

EDISSIMO

Message édité par l’équipe de modération (01/03/2016 19h07) :
- changement des liens … pour pointer vers les discussions (parfois étoffées) sur ce forum, plutôt qu’ailleurs !

Le RAN présente une certaine utilité et il est important de le constituer lorsque la SCPI peut le faire.

En effet, lorsque la SCPI en aura besoin, elle ne pourra plus le constituer. Il faut donc anticiper, car la constitution d’un RAN confortable peut prendre du temps…

Je pense également que l’allongement du délai de jouissance est une façon indirecte de protéger les intérêts des épargnants déjà en place, et de mieux cadencer les investissements à venir.

En revanche, pour moi, le versement du dividende au mois est un peu plus "gadget marketing", mis à part, peut-être, l’hypothèse d’un financement à crédit avec échéances mensuelles…