Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Bien d’accord avec vous, Stephane.

JMeuret a écrit :

Je parlais des locaux commerciaux cités dans les bulletins. Mais je pense que j’ai peut être mal interpreté les données.

Je pense que je vais quand même en mettre une louche.

Pas de soucis. C’est assurément une interprétation hazardeuse. C’est trés simple de s’en rendre compte. La SCPI possède 45 immeubles. Le TOF a dramatiquement chuté à 99,5%. Il a perdu 0.5%. La question est la suivante: cela représente combien d’immeuble inoccupés sur le trimestre ? Vous avez 1 minute !   

Cela dit, que ce ne soit pas une insitation à l’achat. Je pense que l’on prête trop d’attention au rendement immédiat. Surtout pour un premier investissement SCPI, je ne la conseillerais pas. Mais, plutôt dans un cadre de diversification lorsque l’on a déjà un porte-feuille conséquent. Je trouve cette SCPI assez risquée (mais pas pour les raisons invoquées précédemment).

Bonjour Attercap,

Première précision, je tiens à relativiser la notion de risque: c’est comparativement à d’autres SCPI. Bien évidemment, le risque est beacoup moindre qu’avec une foncière par exemple.

Les problèmes que je vois avec cette SCPI sont principalement les 2 suivantes:
- Equipe de gestion au track record  pas trés reluisant
- Diversification dans des actifs plus risqués (il n’y a pas de rendement sans risque !)

Concernant l’équipe, le résultat parle de lui-même… regarder ce qu’est devenu ATP1 (c’était la même équipe).  Maintenant, tout dépend de l’approche que vous avez par rapport à ces événements. Pour caricaturer, approche française: c’est impardonnable donc je n’investi pas. Approche américaine: ils ont du apprendre de leurs erreurs donc ils sont mieux armés pour faire face !

Concernant la diversification, par exemple, les centres logistiques sont valorisés uniquement sur leur valeur locative, toujours bien plus élevée, que la valeur patrimoniale des terrains seuls. Mais parfois, les centres névralgiques pour la logistiques changent de localisation, et la valeur d’un emplacement est réquite à une peau de chagrin. Les batiments n’étant adaptés qu’à une activité de logistique, ceux-ci ne valent plus rien.

De même, les hotels sont des biens immobiliers bien plus spéculatifs que des bureaux, par exemple. C’est aussi un marché beaucoup plus étroit.

J’ai acquis des parts de cette SCPI… en toute connaissance de cause et seulement dans un objectif de diversification (et dans l’espoir lointain de booster un peu le rendement moyen de mon porte-feuille grâce à ces actifs plus risqués). Mais, cette SCPI représente seulement 5% de mon portefeuille total en SCPI, et je ne compte pas augmenter cette proportion.

Et, je pense qu’il y a de meilleure opportunité en ce moment pour d’autre SCPI pour celui qui souhaite se constituer un porte-feuille de SCPI.

D’autant plus que ca ne va pas mieux chez Fiducial depuis le départ de ceux qui ont crée Corum, s’ils étaient mauvais, il n’étaient en tout cas pas les seuls, il n’y a qu’a lire l’interview de Patrick Lenoël sur Business Immo, affligeante!

Vince775 a écrit :

Je valide la stratégie Américaine, peut etre à tort.
A quelle(s) SCPI pensez vous @whitetiger? De grosses capitalisations type RAP, PFO2 ou Immorente ?

Il me semble qu’il y a une opportunité sur PF1, si l’on arrive à obtenir des parts aux cours actuels. Celui-ci devrait monter assez fortement (toute proportion gardée … pour une SCPI bien-sûr) dans les mois à venir. Au cour actuel, cela offre un bon point d’entrée et l’augmentation à venir devrait permettre de couvrir assez rapidemment les frais d’entrée. PERIAL souhaite aussi "travaillé plus" sur cette SCPI (ainsi que sur PFO). Comme PFO, PF1 devrait passer à capaital variable (c’est déjà voté).

Chez Foncia, Placement Pierre me semble encore à un prix intéressant malgré l’augmentation récente de la part liée à l’augmentation de capital. Au prix de l’augmentation de capital, la décote reste encore importante.

Des 3 SCPIs que vous citez sont de bonnes SCPIs. Je connais surtout Immorente et PFO2. Elles ne me semble pas particulièrement chères mais pas particulièrement attractives non plus à leur valeur actuelle. Elles restent néammoins de bonnes SCPIs de fond de porte-feuille.

A chacun de faire ses devoirs et ses comptes, maintenant. Car tout dépend aussi des objectifs que l’on se fixe.

Corum reste intéressante, si la société de gestion maintenant le rythme de progression actuel. Si le rendement n’a que trés peut de chance d’augmenter, amha, en revanche, les 6% de dividende conjugué à une augmentation régulière du prix de la part (qui est aussi le but recherché dans une gestion active acquisition/cession comme le fait Corum) derait offir une performance globale plus que correcte. On le voit avec la première cession effectuée et qui présente un rendement global (PV de cession + loyers) de 9%. Ce n’est pas extra-ordinaire mais c’est correct. En revanche, cette gestion active est plus risquée.

Info de Corum:
Il a été voté en décembre une augmentation du capital statutaire (certainement à la vue de l’augmentation de la collecte).

Le capital statuaire maximal est donc maintenant de: 1 034 400 000€

Dernière modification par WhiteTiger (04/03/2016 00h32)

Ce rendement est bel et bien calculé sur la base du prix de part de la SCPI frais inclus mais on prend la moyenne de l’année précédente soit entre 1030 et 1045euros dans le cas de Corum qui a vu son prix de part augmenter en milieu d’année. Idem pour les autres SCPI en direct. Il est important de vérifier si le prix de part a augmenté récemment car cela peut influencer le calcul, surtout si l’augmentation de prix de part est conséquente et qu’elle a lieu en fin d’année.
Attention, il n’en est pas de meme pour les rendements affichés sur vous achetez les SCPI via les assurances-vie. Elles indiquent un rendement sur la base du prix net de frais, amoindris il est vrai (de l’ordre de 6%).

Dernière modification par kc44 (05/03/2016 13h36)

Bonjour
Merci à Surin et pilaf pour vos réponses. Et effectivement pour la valeur de capital c’est bien ce qu’on aurait en cas de vente qui me semble pertinent car hélas on n’a plus un capital de 1045€…..

Pour info, PF1 a des frais de 15,63%. C’était aussi le cas de PFO avant son passage en variable.
Je n’ai jamais eu d’explication sur le pourquoi de ces frais et je n’ai jamais réussi a les retrouver par le calcul avec les données de la SG ou sur Primaliance par ex.

Polaris,

Concernant la diversification géographique de Corum, j’émetterais une réserve sur le fait que cela soit réellement un plus. Cela relève plus de la stratégie opportuniste du style "stock picking" que d’une réelle stratégie de diversification géographique (pré)déterminée.

Comme la SCPI est trés jeune, à mon avis, il est impossible de se baser sur cette SCPI pour mener à bien une stratégie de diversification géo, car qui peut prédire la répartition géographique des biens dans 3, 5 ou 10 ans. Cela peut varier considérablement.

D’autre part, il est de notoriété publique qu’en immobilier, la connaissance du marché local est un élément fondamental pour faire de bonnes affaires. Une diversification aussi large geographiquement (et fonctionnellement) me laisse sceptique … quant à la capacité de faire réellement de bonnes affaires. Ou cela sera un coup de chance.

Je trouve plus pertinent la stratégie de Paref Novapierre Allemagne qui se concentre sur un marché (le commercial allemand) et qui s’adosse sur un partenaire spécialisé. Je souhaiterais personnellement plus de SCPI spécialisées comme cela, plutôt que des SCPI à spectre trés large.

Pour revenir sur Corum, je perçois cette SCPI comme une SCPI plus "spéculative" (toute proportion gardée) avec sa stratégie opportuniste. En considérant qu’une fois sur deux, pour chaque investissement que fait cette SCPI, il y a des chances que les espoirs de rendements ne soient pas au rendez-vous. Pour l’instant, les résultats sont là. Mais à terme, je pense que cela devrait aboutir à un rendement dans la moyenne… sauf s’ils sont vraiment bons dans le choix des biens. Mais je n’y crois pas du tout.

C’est exact. C’est pour cela que j’ai voté contre ces résolutions. Si cela passe en AG et que le conseil de surveillance ne dit rien, on saura à quoi s’en tenir sur ce dernier.

De plus, je trouve qu’il y a vraiment du …

En lisant le RA 2015, je lis:

Profitant du cycle de marché favorable aux vendeurs, l’opération dégage un TRI supérieur à 9 % en 3 ans.

Je me dit chouettte, 9% sur 3 ans. Il y a du y avoir une plius-value à la vente pour justifier de cette vente aussi rapide. Et, page 8 je retrouve ma plus-value de cession: -110k€. C’est ce que Corum appelle un marché favorable aux vendeurs ! Je n’ai visiblement pas la même définition de marché favorable.

Et là, je comprends que la performance n’est pas annualisée, c’est du 9% sur 3 ans. Soit un rendement annualisé assez médiocre de moins de 3%. En gros d’un loyer d’environ 8%, les frais d’achat et de vente font passer la performance de 8% à moins de 3%…. Dans l’affaire, ce ne sont pas les associés qui y ont le plus gagné mais bien la société de gestion lorsque l’on fait le calcul de tout ce qu’elle a encaissé en frais de gestion, d’achat et de revente. Dites-moi si je me trompe ?

Bref, plus le temps passe, plus mes doutes sur la qualité de la gestion de cette SCPI se confirment.

Je partage vos deux remarques.
Que pensez-vous de l’annonce du président, page 8 du rapport, concernant la future cession d’un immeuble espagnol en 2016 (pour profiter de l’investissement en 2013 à des conditions optimales et du retournement du marché depuis). Hors, les valeurs estimées des biens espagnols ont certes progressé par rapport au prix d’acquisition AEM, (de 16,3% pour le bien acheté en 2013, et de 6,7% pour ceux de 2014), mais cela justifie t’il une vente 3 ans après compte tenu des frais d’acquisition, ou est-ce pour faire tourner rapidement le patrimoine et augmenter les commissions, ou pour nous démontrer la pertinence du modèle d’investissement? On peut bien sur espérer une vente au dessus de l’estimation…
J’ai une impression très mitigée.

@Parisien:
Il est toujours possible de revendre au bout de 2 ans (et même avant). Avec 6% par an de rendement,  les 12% de frais d’entrée sont absorbés en 3 ans. La SCPI étant une SCPI à capital variable, il ne peut pas y avoir de spéculation sur la part. Le retrait au bout de 2 ans ne devrait pas générer une grosse perte.

L’avantage, contrairement aux OPCVM. est que la perte maxi est, plus ou moins, connue à l’avance (les frais). Ce risque se réduisant avec le temps. C’est tout l’inverse avec une OPCVM.

Mais pour l’instant, il n’y a pas péril en la demeure. On parle d’une opération qui a génèrée une perte de 3% sur seulement 0.4% du capital entre le coût d’acquisition et celui de revente mais qui reste globalement positive. Mais, la manière de présenter les choses est tout de même trés/trop "commercial".

@sm94 & sa
Cette future vente devrait générée une plus-value. Mais rien d’extra-ordinaire non plus. En tant qu’investisseur privé dans l’immobilier, je me pose des questions sur la pertinente d’une telle stratégie. La revente ne me pose pas de problème. Par exemple, la vente de Nimes a porté sur des locaux logisitiques. Ces locaux offrent un bon rapport mais sont plus risqués. Si le locataire s’en va, la valeur marchande se trouve généralement trés impactée par ce départ.

Mais la recherche et l’acquisition reste une activité immobilière couteuse. Alors investir dans un bien dans l’idée de le revendre 3 ou 4 ans plus tard….  il me semble que cette stratégie laisse espérer de faible gain en cas de hausse (à cause des frais) mais une plus grande perte  en cas de baisse (les frais venant amplifier ces pertes). On le voit bien avecc l’exemple de Nimes où l’A/C a généré une perte d’environ -3% malgré un prix de vente plus élevé que le prix d’achat. 

Si cette stratégie est tentante, elle fait prendre beaucoup de risques à la SCPI mais, elle est assurément trés favorable à la société de gestion. Il faut vraiment que Corum fasse mieux que cela pour justifier d’une telle stratégie car, pour l’instant, le résultat ne me semble pas trés convaincant, en ce sens que si le rendement est bon, cela ne doit pas se faire au détriment de la valorisation du capital. Personnellement, je préfère avoir du 5+4 que du 6+1.

WhiteTiger a écrit :

@Parisien:
Il est toujours possible de revendre au bout de 2 ans (et même avant). Avec 6% par an de rendement,  les 12% de frais d’entrée sont absorbés en 3 ans. La SCPI étant une SCPI à capital variable, il ne peut pas y avoir de spéculation sur la part. Le retrait au bout de 2 ans ne devrait pas générer une grosse perte.

C’est plus compliqué que cela.

Si on vient sortir et qu’on est seul à vouloir le faire, OK (encore que le 12% représentant 2 ans de rendement ne compense pas 12% de moins-value, car le premier 12% est lourdement imposables alors que le second 12% n’est pas fiscalement déductible, même pas d’autres plus-values foncières par ailleurs).

Mais si de nombreux autres associés de la SCPI veulent au même moment sortir eux aussi, pour les mêmes raisons et les mêmes craintes, le prix de revente sera forcément plus bas, car la petite poche de cash prévue par la SCPI pour racheter ne sera plus suffisante:

- la société de gestion baissera alors le prix de rachat des parts, accroissant davantage l’écart déjà élevé aujourd’hui entre prix de souscription et prix de rachat

- et si cela ne suffit pas, les rachats seront suspendus, et la seule possibilité de vendre sera de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Mais le marché secondaire s’assèche toujours faute d’acheteurs quand une SCPI suspend ses rachats et les rares transactions se font alors avec une énorme décote.