Des rentiers devenus rentiers uniquement par l'investissement ? Hum…

Bonjour,

L’actualité de ce début d’année nous livre l’exemple d’une personne à revenus professionnels pourtant modestes (800€/mois), issue d’une famille encore plus modeste, ayant réussi à force de travail et de persévérance à constituer un joli patrimoine financier de l’ordre de 750 000€, composé notamment d’assurance-vie et de pièces d’or. Soucieuse d’éviter les risques de faillite bancaire, cette personne avisée a ouvert des comptes dans plus d’une quinzaine d’établissements bancaires. La rente procurée par ce capital s’élèverait à 14000€, ce qui permet de vivre paisiblement, surtout dans un département rural, l’intéressé semblant de ce point de vue avoir un train de vie pour le moins parcimonieux.

La profession exercée ne paye pas très bien, mais elle procure une grande autonomie dans l’organisation des tâches et la hiérarchie ne semble pas être très regardante ni vétilleuse ; il y a certes quelques contingences, en particulier le fait de devoir travailler le dimanche, mais aucune obligation de résultat, juste une obligation de moyens. Ajoutons à cela que le taux d’accidents du travail dans la profession est très faible.

Plus de détails ici :

Le curé, la « peur de manquer » et les 700 000 euros de denier du culte détournés | Chroniques judiciaires

Faut-il vraiment lui jeter la pierre au curé ? A ce que disent les paroissiens et même les mécréants interrogés par la presse, c’était un "brave type" doté d’un solide coup de fourchette, rien à voir avec les ecclésiastiques tristounets et sectaires que l’on peut croiser dans le diocèse de Versailles par exemple.

Même s’il s’est montré un peu indélicat, je m’interroge sur la façon dont le parquet a pu qualifier pénalement les faits : en quoi les dons en espèces des fidèles (quêtes, honoraires de messes et divers sacrements…) sont-ils davantage la propriété du diocèse que de l’officiant ? En quoi le fait d’acheter des bougies et de les revendre en l’église est-il un délit ? Seul le denier du culte me semble être sans contestation propriété du diocèse, à condition toutefois que les fidèles aient libellé le chèque à son profit.

Il semble de plus que le bon curé n’ait guère profité de son trésor : tout était, sou après sou, mis de côté.

En revanche, l’attitude de la chefferie diocésaine interpelle : comment a-t-elle pu ne pas s’apercevoir que les recettes de cette paroisse, pourtant située sur le chemin de Saint-Jacques, étaient à ce point inférieure à son potentiel, cela alors que le chemin attire un nombre croissant de marcheurs chaque année ?

Ce milieu étant habitué à laver son linge sale en famille, on s’étonne de la publicité donnée à cette affaire, qui ne peut que desservir l’église. N’aurait donc-t-il pas été possible de convaincre le curé de léguer sa fortune au diocèse par voie de testament et d’éteindre ainsi les poursuites ?

Tout ceci semble péché véniel, comparativement aux agissements du tristement célèbre Mgr Marcinkus  et du banco Ambrosiano, qui blanchissait les revenus de la mafia.

Simouss,il est écrit plus haut :18 % et non 1.8 ! Il est donc probable qu’il ait un peu confondu les troncs et ses fonds de poches , à moins qu’il n’ait retrouvé le trésor de Vienne le Chateau

stokes a écrit :

Même s’il s’est montré un peu indélicat, je m’interroge sur la façon dont le parquet a pu qualifier pénalement les faits : en quoi les dons en espèces des fidèles (quêtes, honoraires de messes et divers sacrements…) sont-ils davantage la propriété du diocèse que de l’officiant ? En quoi le fait d’acheter des bougies et de les revendre en l’église est-il un délit ? Seul le denier du culte me semble être sans contestation propriété du diocèse, à condition toutefois que les fidèles aient libellé le chèque à son profit.

A mon avis, ça depend du motif du don.
Généralement les bougie sont vendus en indiquant que le bénéfice de la vente ira à un but précis (rénovation de l’église, oeuvre caritative, …) Donc en mettant l’argent dans sa poche, il me semble bien que le curé fait du détournement.

Victoire a écrit :

Simouss,il est écrit plus haut :18 % et non 1.8 ! Il est donc probable qu’il ait un peu confondu les troncs et ses fonds de poches , à moins qu’il n’ait retrouvé le trésor de Vienne le Chateau

C’est bien entendu le calcul si on part du principe que le curé est innocent et que son épargne a suffi pour se constituer sa cagnotte (peu crédible quand même)

gunday a écrit :

Les revenus officiels était modeste, par contre les prélèvements dans la caisse ne sont pas chiffrés.

D’ailleurs le curé parle d’épargner 100€ par mois sur son indemnité de 800€.

Alors pour arriver à 750.000€, soit il est doué pour le placement, soit il a pioché dans la caisse.
Pour information, en épargnant 1200€/ans pendant 27 ans, on arrive à 700k€ avec un rendement annuel de 18%!

L’affaire a connu son épilogue : 18 mois de "cabane" avec sursis, 50000€ d’amende, 15000€ de préjudice moral pour le diocèse et 666000€ de dons indûment perçus à restituer au diocèse. Dit autrement, le patrimoine du curé, évalué à 750000€ va subir une rude cure d’amaigrissement. Comme quoi aucun capital, aucune fortune, même investi en pièces d’or ou en contrats d’assurance-vie en €, n’est à l’abri des aléas de l’existence.

L’ex-curé de Saint-Lizier condamné à 18 mois de prison avec sursis - 16/02/2016 - ladepeche.fr

C’est du mauvais esprit bien sûr, mais on apprécierait que les évêques fassent preuve de la même sévérité lorsque les clercs placés sous leur autorité se livrent sur des personnes fragiles ou vulnérables à des actes réprouvés tant par la morale que le code pénal.

Pour reprendre le fil, voici mon cas personnel qui je l’espère va me permettre de devenir rentier.

Patrimoine aujourd’hui: 200kEUR (hors RP), endettement à hauteur de 80k (hors RP)
Gain potentiel sur exercice stock-options: 100k (net) en 2018
Gain potential sur cession titres de la société pour laquelle je travaille (en PEA): 150k (net)

A horizon 2028, en prenant comme hypothèses (certes parfois optimistes):

75k AV EUR à 3% => 100k en 2028
45k AV SCPI à 5% avec versements mensuels de 500e => 150k en 2028
Appartement locatif remboursé 2028: 100k (je garde la valeur d’achat d’origine comme évaluation)
PEA 350k en 2028 (issu en parti du gain potentiel précédent) placé à 4%
100k des gains sur stock-options à 5% (SCPI ou autre placement plus risqué) => 150k en 2028

Total capital net en 2028: 850kEUR

Je ne suis pas à 100% d’accord avec le raisonnement de ce topic.
On peut prendre l’exemple du pompier acharné qui a écrit un livre expliquant comment il s’est constitué 2M500k de patrimoine avec 1900 euros de salaire.
C’est uniquement de l’investissement avec aucun apport, seulement via de l’endettement.
Après dans cet investissement il y a un travail colossal, mais à différencier de son travail de salarié.

Je pense qu’il est possible avec admettons 2k euros mensuel net par mois en province d’arriver à un patrimoine de 1M voir 2M (adossé à un passif bien entendu mais qui est ammené à disparaitre)

Tout repose pour moi sur:

* L’effet de levier et donc l’optimisation de votre taux d’endettement afin de se leverager un maximum
* Le temps disponible et la flexibilité que vous avez dans votre travail pour monter un tel schéma d’investissement

Le crédit à 110% pour l’achat immobilier étant pour moi "l’arme ultime" afin de réaliser cet objectif avec des revenus de travail "modeste".

Il semblerait qu’il y ait (au moins) deux pompiers… ayant réussi dans l’immobilier

Le premier ayant participé à Capital il y a quelques années et propriétaire de 200 appartements (celui évoqué par Zebonder) et le second qui a sorti un livre il y a quelques mois (auquel Magnetov fait référence).

ZeBonder a écrit :

Et petite anecdote, suite à son passage dans Capital sur M6, notre ami pompier a eu un contrôle fiscal approfondi et un redresement à la clé

Pour vivre heureux vivons caché!

Je ne suis pas d’accord sur votre remarque de l’inflation immobilière. Même si les prix ne montent plus dans le futur et stagnent, voir même baissent un peu.

Il y a deux facons de voir les choses concernant l’investissement immobilier:

1) Vous avez 10 appartements, valeure du total :1M. Les prix doublent en 10 ans votre patrimoine passe à 2M.

Ce raisonnement tient à toutes choses égales par ailleurs c’est à dire que vous n’avez pas continué à acquérir encore de nouveaux logements vous avez tout misé sur l’évolution des prix futurs.

2) On ne se focalise pas sur l’évolution future des prix de nos appartements mais plutôt sur l’évolution de notre nombre d’appartement à l’intérieur de notre patrimoine.

Vous avez 10 appartements, valeure du total :1M. Les prix baissent un peu en 10 ans votre patrimoine passe à 900k.

Mais votre stratégie a été de vous focaliser sur votre rentabilité locative et de faire en sorte d’optimiser votre taux d’endettement en prenant soin que vos loyers couvrent à chaque investissement votre mensualité de crédit ainsi que vos charges (copro +TF + éventuellement impot si vous êtes doués..)

Vous avez acquéris grâce à cette stratégie durant ces 10 ans, 10 nouveaux appartements soit 20 au total: valeure du total au bout de 10 ans  : 1M800k

C’est avec cette 2ème stratégie que des personnes sans avoir de capital initial, arrivent à se constituer de gros patrimoine.

Pour ma part, je me moque complètement de l’évolution du prix de mes appartements dans le futur. Je veux juste que mes crédits et charges soient intégralement payées par mes locataires.

Si les prix montent, je dirai que c’est seulement la cerise sur le gateau ;-)

Magnetov, votre raisonnement est trop simple sur un point :

Dans votre 2), l’investisseur se focalise sur la rentabilité locative. Or, la valeur d’un bien locatif est en grande partie influencée par son rendement locatif, surtout s’il est vendu occupé. Donc, plus l’investisseur optimise son rendement locatif, plus il optimise aussi sa valeur de revente.

Exemples :
- investisseur type cricri : bien acheté 80 k€ + 80 k€ de travaux = 160 k€ d’investissement. Loué meublé en LMNP au réel. Rendement brut 18 % soit 0.18*160000 = 28800 € annuel.
Dans son coin, des meublés récemment refaits et meublés doivent pouvoir se vendre vers les 10 % bruts de rendement, soit 28800 / 0,1 = 288 000 € tout frais inclus pour l’acheteur. Si on vend sans agence, et que j’arrondis les frais de notaire à 10 % pour inclure de faux frais ou le coût d’un petit rafraîchissement avant la vente, ça fait du 259 000 € net vendeur. Revalorisation : +62 %.
- investisseur type Morey : lot de 48 garages achetés 48 k€. Disons 60 k€ tout mouillé avec travaux, divers frais d’acquisition etc. Avec un loyer modique de 40 €/mois soit 480 €, et en supposant un prix de vente livrant 12 % de rentabilité brute, cela valorise chaque garage à 4000 €. Revalorisation : + 220 % ( c’est à dire x3,2).

Ces deux exemples (exceptionnels car ces deux personnes sont particulièrement douées) montrent à quel point maximiser son rendement locatif par un prix d’achat optimisé et en faisant les bons choix (travaux à coût maîtrisé, mise en valeur du bien, choix fiscal adéquat etc.), c’est aussi maximiser sa valeur de revente.

Autrement dit, votre 2) permet aussi d’atteindre votre 1). Dans ce cas, la revalorisation du bien à la vente vient de l’habileté, des efforts et des choix optimum de l’investisseur, qui ont permis un rendement locatif élevé, qui entraîne à son tour une augmentation de la valeur du bien ; plutôt que d’espérer que ce soit le prix de marché qui double en dix ans comme par enchantement.

ZeBonder a écrit :

Désolé pour la confusion, celui dont je parle s’appelle Gilles Grimm.

Je ne connaissais pas la personne, aussi j’ai fait quelques recherches.

Pompier ayant connu un certain succès dans l’immobilier, il a aussi visiblement connu quelques déboires comme le montre un article du Parisien toujours en ligne : L’immeuble fantôme est aux mains des dealeurs - Le Parisien

L’immeuble en question situé 26 rue Ambroise-Croizat à Saint-Ouen est visible sur Street View, et la fonction d’historique des images permet de constater la rapide dégradation de l’immeuble, depuis le petit immeuble fraîchement ravalé en 2008 (mais avec déjà une installation de musculation plantée devant la porte, façon cour de prison…) jusqu’à la situation actuelle avec barreaux aux fenêtres, boîte aux lettres supprimées, tags…

Je ne jette pas la pierre à ce M. Grimm car j’envisageais également d’investir dans le 93 à l’époque où j’y habitais, spécifiquement rue de la République à St-Denis. Rue piétonne pavée vivante, immeubles haussmanniens avec vue sur la Basilique, multiples transports en commun desservant Paris (métro, RER, bus)… J’aurais mis ma main à couper que le quartier en hyper-centre serait ne serait pas délaissé par la mairie et que la gentrification allait se mettre naturellement en place. En réalité, l’islamisation a gangrené le quartier (ce n’est pas un hasard qu’on y ait retrouvé l’auteur des attentats du 13 novembre) ; et, sans porter de jugement sur une religion, force est de constater que les bobos parisiens ne semblent pas attirés outre mesure par ce mode de vie, et n’ont pas l’intention de s’y installer de sitôt. Les prix s’y sont effondrés.

Pour revenir au sujet de la file, voici une piqûre de rappel sur le fait que l’investissement immobilier à très fort rendement, souvent nécessaire pour atteindre le statut de rentier sans apport ni revenus importants, va souvent de pair avec un niveau de risque élevé, qui se matérialise parfois par de mauvaises affaires.

J’apporte ma modeste contribution à ce post.

Souvent le statut de rentier est assimilé au niveau de richesse d’un individu mais jamais son niveau de dépense or les deux sont obligatoirement liés.

En effet, s’il est vrai que pour vivre de son capital il faut être en mesure de générer du capital, il ne faut pas oublier que l’on peut être rentier au sens littéral du terme avec assez peu de revenus si l’on a assez peu de dépenses.

Sinon, je pense qu’il est tout à fait possible de devenir rentier uniquement par l’investissement à condition d’investir très tôt et de profiter de l’effet de levier de l’emprunt.

Cette fois l’affaire est close au moins pour le curé, hélas décédé dès les premiers jours de l’année : l’action publique à son encontre est donc éteinte et la cour d’appel de Toulouse ne rendra pas l’arrêt initialement prévu pour le courant de ce mois. On peut quand même se demander si l’acharnement de la hiérarchie diocésaine à son encontre n’a pas précipité son trépas.

Le curé de l’Ariège qui était accusé d’avoir détourné 700 000 euros est décédé – actu.fr

On imagine que ses héritiers ne refuseront pas la succession ; l’intéressé ayant fait appel de sa condamnation avant son décès, le diocèse de Pamiers aura bien du mal à récupérer quoi que ce soit et c’est peut-être mieux ainsi.

Reste le maire, qui comparaît ce jour devant le tribunal de Foix et pourrait bien être le bouc émissaire de cette affaire croquignolesque.