Nue-propriété et SCPI : quelle est la SCPI idéale pour de la nue-propriété ?

Tomdom · #1

Bonjour à tous, j’ai une somme en cash à placer(100000euros) . Je m’oriente donc vers la nue propriété étant donné ma forte imposition et le fait que je n’ai pas besoin de revenus complémentaires pendant les prochaines années. De plus j’ai déjà des scpi en pleine propriété et également en assurance vie donc je voudrais varier avec la nue propriété. J’ai primo vie en assurance vie et corum convictions immo rente et pfo2 en plein de propriété.

Auriez vous une idée sur la scpi idéale pour de la nue propriété?(celle présentant les meilleurs critères notamment une clé de répartition favorable, un bon espoir de valorisation de la part, etc…).
Si Stéphane ou Carpe diem veulent me faire des propositions je suis preneur en mp.
Merci d’avance pour vos lumières

Message édité par l’équipe de modération (31/03/2016 15h29) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investissement cash, nue-propriété, scpi

WhiteTiger · #2

A ce que j’ai pu voir, la clé de répartition varie plus en fonction du nombre d’année de nue-propriété que de la SCPI.

Personnellement, je regarderai plutôt vers Sofipierre ou Immorente2, vu que l’endettement élevé pour une SCPI permettra un effet de levier plus important à terme, mais aussi les SCPI décotées qui n’ont pas un trop mauvais patrimoine comme PFO ou Placement Pierre.

En revanche, les premières distribuent peu. La clé de répartition ne sera pas très intéressante par rapport à d’autres, ce qui est normal. L’achat en pleine propriété peut aussi d’envisager.

Surin · #3

Bonjour,
Vous feriez mieux de vous renseigner sérieusement sur les SCPI existantes car apres avoir lu votre présentation et quand je vois votre question et les SCPI que vous possédez, j’ai l’impression que vous n’avez pas appris de vos erreurs.
Profitez-en donc pour vous recentrer sur des SCPI peut-etre plus anciennes, l’idée de la nue-propriété est tres bonne, vous etes sur la bonne piste mais formez-vous, lisez des rapports annuels allez je vous donne une liste: Epargne Fonciere, Immorente, Rivoli Avenir Patrimoine, Actipierre, Elysees Pierre, Pierre +… plus quelques une donc vous avez surement entendu parler. Analysez-en une dizaine au moins, lisez le dernier bulletin annuel, quelques BT, c’est tres important au vu de l’investissement de travailler en amont pour savoir ou vous allez.
Sachez ensuite que la SCPI qui possede la meilleure clé de répartition sera aussi celle qui risque de plus décevoir a long terme, ou pas. La clé n’est pas vraiment un critere, plus le rendement sera élevé plus la clé sera intéressante pour le nu-propriétaire ce qui semble logique.

Dernière modification par kc44 (31/03/2016 06h18)

Tomdom · #4

Bonjour, je vous remercie pour vos réponses. Pourriez-vous expliciter ce que vous considérez comme des erreurs dans mes choix de scpi? Ce sont d’après vous de mauvaises scpis, ou trop jeunes?(c’est pour cela également que j’ai panaché avec immorente) ou c’est par rapport à l’achat en pleine propriété étant donné mon taux d’imposition?
Merci d’avance

Surin · #5

Je ne critique pas votre choix de SCPI. J’aurais plutot avoir tendance a penser que ca n’est pas vraiment votre choix et que vous avez investi - sous influence - dans les SCPI "a la mode".
Il y a quelque années les novices étaient beaucoup a acheter du Buroboutic, regardez son évolution dernierement, ceux qui la conseillaient a l’époque n’en parlent plus, ceux qui l’ont achetée l’ont toujours et la trainent peut-etre comme un boulet.
Tout cela pour dire qu’il est important que vous vous formiez afin de prendre les décision par vous-meme apres une réflexion mature. La facon dont vous posez votre question m’amene a penser qu’il y a du travail, c’est tout, ca n’a absolument rien de moqueur.

Tomdom · #6

Bonjour et merci pour vos précisions. J’en prends bonne note, j’y travaille même s’il ne m’est pas toujours facile d’étudier tous les dossiers en détail et c’est vrai qu’il est quelquefois plus facile de prendre certains raccourcis. Il ne faut pas en effet oublier que les conséquences peuvent être lourdes et durables.

stephane · #7

Il est possible d’acheter pratiquement n’importe quelle scpi en nue-propriété sur 5, 7 ou 10 ans, à condition, toutefois, qu’elle soit en augmentation de capital ou à capital variable.

Certaines SCPI en nue-propriété sont proposées sur des durées de 15 ans, et parfois jusqu’à 20 ans.

Le choix doit intégrer deux paramètres : la qualité de la scpi, bien sûre, mais également la clé de répartition proposée par la société de gestion.

Certaines clés sont franchement avantageuses pour les nus-propriétaires (ex : corum convictions sur moins de 10 ans, Foncia pierre rendement sur 5 ans, Primovie, primopierre sur 10 ans, etc…)

D’autres clés sont un peu moins intéressantes pour le nu-propriétaire (Immorente 10 ans, Efimmo 10 ans, Epargne foncière 10 ans, etc…).

Enfin, il existe quelques situations spéciales, comme par exemple Immorente 2 et Interpierre, qui font toute les deux appel à l’effet de levier du crédit, ce qui peut présenter un certain intérêt pour le nu-propriétaire qui souhaite booster sa plus-value à long terme …

WhiteTiger · #8

Stephane,

Je réagis sur votre message précédent parce que je n’n’imaginais pas possible d’acheter des parts de Immorente 2 en nue propriété., cette Scpi n’ayant pas pour objectif de distribuer énormément.

Connaissez vous la clé de répartition ?

gdauph · #9

Voici ma toute première contribution.
Je viens de poser la question à Sofidy.
Pour Immorente 2, il y a une seule clé c’est 88/12 à 5 ans

Ploxi92 · #10

Tomdom,

Au vu de votre présentation, acheter de la scpi en cash est un peu absurde. Si votre situation le permet, il faut aller un peu plus loin dans l’optimisation, surtout avec une TMI élevé et vos autres investissements immobiliers !

MonAmiBanquier · #11

Bonjour
Pour info, j’ai souscrit cette année la SCPI PIERVAL SANTE en nue propriété avec une cle de repartition 80/20 sur 5 ans

Surin · #12

Ca n’est pas vraiment le sujet, il faut commenter.

La SCPI idéale en NP est celle qui va voir sa valeur de part augmenter substantiellement.
Ce que je constate sur les différentes clés / SCPI en NP que j’ai, c’est que lorsqu’une SCPI prise en NP sur 10 voit sa valeur de part augmenter même faiblement, la valeur de retrait au terme du démembrement et donc le TRI sur la durée monte considérablement. Cela est du à l’effet de levier qui fonctionne bien mieux avec une clé 65/35 que 80/20.
Vous allez me dire que c’est l’évidence mais je le constate c’est tout. Ensuite voir la valeur de part augmenter est satisfaisant mais encore faut-il qu’elle tienne cette valeur sur la durée du démembrement.
Comment savoir quelles SCPI vont avoir un prix de part qui va augmenter? Mieux vaut les acheter décotées à mon avis, ce critère devient plus important que lors d’un achat en pleine-propriété.

Lamart · #13

Bonjour à toutes et à tous,

Chaque année je place 10 000 euros en Nue Propriété 5 ans sur une SCPI.
Dans l’ordre, j’ai déjà investi sur Epargne Pierre, Pierval santé et PFO.
Cette année, je souhaiterais investir sur Atlantique Pierre car elle semble avoir touché un plancher mais je ne trouve pas les clés de répartition (à moins qu’on ne puisse pas investir en Nue Propriété ?)
Si quelqu’un les connait, pourrait-il me le faire savoir sur le forum ?
Dans le cas contraire, je pense investir sur Vendome régions ou sur Christal Rente, qu’en pensez-vous?
Sinon, avez-vous d’autres idées d’investissements en NP 5 ans sur les SCPI ?
Bien cordialement.

LAMART

Franck059 · #14

Pourquoi 5 ans ?

En général ce sont les durées 10 ans qui offrent les meilleures perspectives.

Canyonneur75 · #15

Bonjour,

La SCPI Atlantique Pierre est une SCPI à capital fixe.

La société de gestion ne peut donc pas organiser de démembrement sauf dans le cadre d’une augmentation de capital ce qui explique l’absence de proposition.

Il faut donc trouver un associé qui souhaite vendre la NP de ses parts…

Par ailleurs, si vous achetez des parts en pleine propriété en tant que particulier avec l’idée de revendre l’usufruit, le montant de la vente est, si mes souvenirs sont exacts-je ne retrouve pas le message correspondant, assimilé à un revenu et imposé comme tel…

Canyonneur

Lamart · #16

Franck059 a écrit :
Pourquoi 5 ans ?

En général ce sont les durées 10 ans qui offrent les meilleures perspectives.10 me fait un peu peur en les temps actuels.

10 ans me font un peu peur en les temps actuels.
En lissant chaque année avec 5 ans, je minimise les risques.
Cordialement.
LAMART

GoodbyLenine · #17

Je pourrais être intéressé par de l’usufruit d’ATP1. Mais si le NP investi seulement 10k€, l’investissement en US sera vers 2500€, et ce n’est même pas la peine de se lancer dans les papiers pour si peu. Je doute que vous trouviez une contre-partie.

Surin · #18

Avec une clé à 80/20, ça serait une belle affaire pour l’usufruitier. Il faut tenir compte du dividende qui tourne autour de 5,9%, ça ferait plutôt une clé à 76-77%.
Personnellement je suis acheteur de nue-propriété mais ne le ferais pas pour une SCPI comme Atlantique Pierre 1, avec certes des perspectives de revalorisation du seul fait de la décote mais qui tardent vraiment à se concrétiser. D’autres SCPI sont plus intéressantes en ce sens.

Lamart · #19

Bonjour Surin,

Vous disiez vouloir investir en NP sur certaines SCPI que vous jugiez plus intéressantes que Atlantique Pierre 1. Pourriez-vous me dire lesquelles ?
Bien cordialement.

Lamart

Surin · #20

Vous dites :

Lamart a écrit :
Cette année, je souhaiterais investir sur Atlantique Pierre car elle semble avoir touché un plancher

Or elle vient justement de montrer que son prix peut encore baisser car les parts à la vente s’accumulent sans qu’il n’y ait suffisamment d’acheteurs en face.
Le patrimoine de cette SCPI est franchement moyen, la qualité des locataires aussi du fait de nombreux impayés, on achète cette SCPI pour un dividende devenu correct eu égard au prix d’achat, avec espoir de revalorisation mais sans aucune garantie. Se positionner en tant que nu-propriétaire fait reposer tout le risque sur ce critère, sur une SCPI peu liquide et qui risque de se retrouver en position de boulet dans un portefeuille.

Sur ces critères il y a d’autres SCPI plus intéressantes dans les "capital fixe" comme les Actipierre. Dans l’ordre en ce moment (mais ça change vite) : 2, 1 et 3.
Vous avez pour le même prix un dividende comparable, une décote supérieure et un patrimoine de qualité avec un TOF au top et peu ou pas de litiges contrairement à ATP1.

Lamart · #21

Surin,

Je viens de lire vos commentaires très fournis et riches en informations.
Connaissez-vous les clés de répartition de Actipierre 2 sur 5 ans ?
Je ne les ai pas trouvées sur leur site.
Bien cordialement

Lamart

Surin · #22

Je ne les connais pas car le marché n’existe pas, il n’est pas organisé. Il faut non seulement trouver une contrepartie mais aussi se mettre d’accord avec elle sur la clé de répartition, qui devra être cohérente avec le rendement notamment.

Sur un dividende à 5,8% et plus, comme je l’ai dit, ça serait normalement 76-77%, contre 80% pour un dividende tendant vers 5%. Ceci reste arbitraire et seulement mon point de vue.

cedREIM · #23

Vous ne trouverez pas de démembrement sur des SCPI à capital fixe hors période d’augmentation de capital. Donc peu de chance d’en avoir pour les Actipierre 1 2 ou 3.
La raison se trouve dans le coût fiscal que cela représenterait pour le vendeur d’usufruit.
La nouvelle fiscalité des cessions d’usufruit
Approche également confirmée par Foncia qui n’organise aucun démembrement pour ses SCPI à Capital fixe (hors augmentation de capital)

GoodbyLenine · #24

Comme déjà indiqué dans le message #17, je pourrais être intéressé par de l’usufruit de ces "petites" SCPI à capital fixe.
Mais seulement si le NP investit un montant suffisant, pour que l’US représente significativement bien plus de 10k€ (et en multipliant par la durée, plus de 100k€.ans), et avec une clé à négocier.
Ce n’est pas trivial, et d’expérience je n’ai pas souvent pu le faire…. Me contacter par MP le cas échéant.

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