Investissement en nue-propriété de SCPI : clé de répartition du prix

Ce qui m’intéresse personnellement, c’est le TRI Brut de l’opération exigé par l’usufruitier. En effet les différences de pourcentage cité ne cachent que des différences de rendement dividende/prix de la part. Avec les différents TRI exigé sur tel ou tel SCPI, on aurait une bonne idée de ce qu’attend un usufruitier pour porter le risque de baisse du dividende, et surtout si il existe des disparités flagrantes suivant les SCPI sur ce risque estimé.

Je me suis laissé dire qu’un site internet spécialisé dans les SCPI pourrait prochainement avoir une rubrique sur les propositions de contre-parties pour des démembrements. Ceci devrait donner une certaine visibilité sur ce marché, qui est cependant de fait assez étroit (donc les "cours" ne sont pas forcément très fiables).

Ce que stephane a indiqué donne déjà une très bonne visibilité du marché actuel, et il manque à ma connaissance juste une info (peut-être de fiabilité discutable) venant de http://www.boursorama.com/forum-scpi-ac … 7837995-1.

Les calculs de TRI dépendent de nombreux facteurs, en particulier l’anticipation d’évolution des montants distribués (se baser uniquement sur la dernière année n’est pas forcément censé : faut-il prendre le montant distribué ou le résultat net quand le RAN a été ponctionné/abondé ? faut-il évaluer pareillement une SCPI avec 100% d’occupation et une autre avec 80% et des immeuble en vente ou en travaux qui seront reloués sous peu ? etc. évidemment que non).

En creusant sur Immobail et en partant sur l’hypothèse d’un délai de jouissance immédiat et les rendements donnés sur ce site et d’un dividende constant (mais selon les remarques de GBL, il faudrait y regarder de plus près sur chaque SCPI)  :
PFO2 Rendement 5,41 TRI de l’usufruit 9.48%
Primopierre rendement 5,7 TRI de l’usufruit 10.02%
Patrimo commerce (pas trouvé sur immobail)
Epargne foncière rendement 5,31 TRI de l’usufruit 8,74%
Immorente 5,45 TRI de l’usufruit 10,7%
Effimo 5,73 TRI de l’usufruit 11,17%

Il existe quelques disparités, peut être justifiées par les taux d’occupation, Ran qui baisse ou qui monte…

En complément de ce qui a été indiqué dans cette discussion, plusieurs initiatives semblent aller dans le sens de mieux répondre aux questions    "Comment valoriser l’usufruit temporaire (ou la nue-propriété) de parts de SCPI ?" et "Existe-t-il un marché organisé ?".

Ainsi sur Usufruit SCPI : Fonctionnement, prix, valeurs  | MeilleureSCPI.com il y a des informations sur les prix constatés de l’usufruit temporaire de 7 SCPI.

(d’autres initiatives devraient déboucher sous peu)

@julien, 

Je comprend vos calculs, mais , comme vous l’indiquez, pour déterminer le rendement réel du nue-propriétaire il faudrait intégrer l’évolution du prix des parts (inconnue à priori, même si à très long terme on peut envisager qu’il évolue un peu comme l’inflation), et la durée anticipée du placement (pour amortir la différence entre prix net acheteur et net vendeur). 

Je pense que le candidat nue-propriétaire va plutôt :
   - d’une part déterminer si le rendement à (très) long terme d’un investissement en actifs immobiliers professionnels géré (moyennant les coûts et contraintes associés aux SCPI) lui parrait satisfaisant, eu égard au risque associé.
   - d’autre part déterminer, indépendamment de l’évolution éventuelle du prix des parts, s’il est plus avantageux pour lui d’acquérir de la pleine propriété, de la nue-propriété, des parts via AV, au comptant ou à crédit, selon sa situation (principalement : fiscalité anticipée pour les années à venir, frais, et disponibilité ou besoin de cash).

Les principaux facteurs qui l’inciteront à préférer la nue-propriété, sont : haut TMI IR, imposition ISF, et souhait d’investir comptant. Pour un investissement comptant, avec 30% TMI IR sans ISF, ou 14% TMI IR avec un petit ISF, il semble déjà bien avantageux de préférer la nue-propriété. Des non-résidents souhaitant investir au comptant ont aussi souvent avantage à préférer la nue-propriété.

Il y a aussi le cas du détenteur (en pleine propriété) de parts de SCPI, qui n’a plus (ou presque plus) de crédit dessus, et qui sera bien avisé de se demander s’il est plus avantageux pour lui de percevoir les revenus régulièrement (avec la fiscalité prélèvements sociaux +IR + ISF associée) ou vendre périodiquement 5 ou 10 ans d’usufruit temporaire (avec quelques frais, et une autre fiscalité).

GoodbyLenine a écrit :

Le délai de jouissance est rarement immédiat (sauf en cas de cession grès à grès). Il vous faut aller voir sur le site www de chaque SCPI les délais. Par exemple en investissant le 15/06, la jouissance sera au 1/10 pour PFO2,  1/09 pour Immorente et Effimo. L’impact de ces qqs mois n’est pas énorme, mais pas négligeable non plus (surtout pour afficher des TRI avec 2 chiffres derrière la virgule)

Je rebondis sur cette remarque concernant les délais de jouissance. En cas d’achat d’usufruit, et surtout pour les durées courtes (5 ans par exemple), l’impact est loin d’être négligeable.

À titre d’exemple, dans le cadre d’une société à l’IS achetant de l’usufruit, et si l’on compare 2 SCPI dont seul le délai de jouissance diffère (même clé de répartition US/NP, même rendement attendu), j’obtiens :

- délai de jouissance de 2 mois : TRI 6,8%
- délai de jouissance de 6 mois : TRI 3,7%

Hypothèses : démembrement de 5 ans, clé dé répartition 20% pour l’US, rendement 5%/an, amortissement et IS à 33% pris en compte.


Suite à la remarque de Surin ci-dessous, ce message est non-avenu.

Dernière modification par Ocedar (03/04/2016 15h01)

Ah non, en effet je partais de l’hypothèse (fausse donc) que le démembrement était immédiat, et que la durée de démembrement comprenait le délai de jouissance.

Du coup mon message précédent est non-avenu, le TRI ne devant quasiment pas être impacté par ce délai.

Dernière modification par Ocedar (03/04/2016 14h59)

C’est la clé que l’on peut trouver ici pour Primovie :
Clés de démembrement temporaire des parts de SCPI - Bienprevoir.fr
Par contre ils indiquent une clé plus avantageuse pour Cap’Hébergimmo (67.5%).

Bien à vous,
cat

EDIT : le lien a été donné par alex470 dans ce message.

@Skywalker

Vous précisez que vous avez une "proposition". Ce qui laisse penser que votre contact a un usufruit en face pour matcher.
Normalement les achats en nue-propriété se font facilement, il n’y a pas besoin d’attendre une contrepartie pour réaliser l’investissement. En effet ceci s’explique par la forte demande d’usufruit par des investisseurs, non professionnels comme des membres ici, et par le fait qu’il existe un ou des fond(s) qui rachète(nt) l’ensemble des usufruits (comme par exemple Usufruimmo de Francevalley Immobilier – France Valley).

Vous pouvez donc normalement décider "seul" d’investir en nue-propriété (en respectant les clés proposées par les maisons de gestion) sans attendre que l’on vous trouve une contrepartie en usufruit. Vous pouvez donc normalement choisir la SCPI de votre choix (s’il est possible de démembrer), et la durée qui vous convient le mieux.

A mon sens, cette situation de proposition est plutôt celle que l’on trouve généralement pour l’investisseur en usufruit, qui dépend de la demande en nu propriété.

Mon CGP m’annonce une décote de 2 points temporaire sur la nue-propriété sur 10 ans des SCPI suivantes :

*EPARGNE PIERRE 37% de décote au lieu de 35%, soit une nue-propriété à 63% au lieu de 65%
*PIERVAL SANTE 35% de décote au lieu de 33%, soit une nue-propriété à 65% au lieu de 67%
*EPARGNE FONCIERE 31% de décote au lieu de 29%, soit une nue-propriété à 69% au lieu de 71%

L’offre est limitée au 15 décembre 2019, et résulte d’un fond qui se positionne pour racheter beaucoup d’usufruit en peu de temps.

Si des personnes sont intéressées, vous pouvez m’envoyer un message en MP.

Je viens d’acheté en août efimmo pour 10 ans à 33% et immorente a 31.75% sur 10 ans.

Oui exact mais sur un investissement long terme dans une SCI IS avec amortissement + les part à l’étranger cela ne change pas grand chose sur le TRI !