Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

les rachats seront suspendus, et la seule possibilité de vendre sera de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Mais le marché secondaire s’assèche toujours faute d’acheteurs quand une SCPI suspend ses rachats et les rares transactions se font alors avec une énorme décote.

C’est arrivé en 1996 pour certaines SCPI.
Mais c’était ""Il y a bien longtemps, dans une galaxie lointaine, très lointaine…"

Et, pour rappel, on parle d’une SCPI qui double son capital tous les ans depuis sa récente création et qui vient de faire une AGO pour modifier ses status pour pouvoir dépasser le 1md € de capital… donc pour l’instant, il n’est pas envisager de rachat massif à court-terme, comme à moyen-terme.

Et lorsque l’on voit l’intérêt croissant pour ce placement…

@IH: les messages se sont croisés… Oui, il est toujours bien de rappeler que le placement en SCPI n’est pas un placement sans risque. Cela n’empêche que je maintiens ce que j’ai écrit. Lorsque l’on fait le calcul sur toute la période listée par l’IEIF, il n’y a pas une année où la perte globale a été supérieure à 10% (-10.2% en 1997). Cela ne veut pas dire non plus que cela n’arrivera jamais mais on peut raisonnablement considérer que la perte annuelle puisse être limitée.

En revanche, votre hypothèse de haut de cycle manque franchement d’élément pour étayer cette thèse. Vous parlez de quel cycle ?

Dernière modification par WhiteTiger (20/03/2016 12h54)

J’ai voté en ligne (ça, c’est pratique pour ceux qui ne peuvent participer) NON à la résolution a caractère extraordinaire n° 10.
Pour info, la connection ne marche pas avec l’adresse https://www.voteag.com, indiquée sur la lettre reçue. Après tâtonnement, j’ai découvert que cela fonctionne avec https://www.voteag.com/scpi

@ Stéphane:

stephane a écrit :

Je me suis renseigné sur cette rumeur selon laquelle la société de gestion "ferait supporter à la SCPI" les frais de sa communication publicitaire dans la presse, allégation dont nous avons déjà parlé sur ce forum (je n’ai malheureusement pas retrouver la page)…

Souhaitant en avoir le coeur net, j’ai donc interrogé la société de gestion pour lui demander qui assumait le coût de sa campagne publicitaire : la société de gestion ou la scpi ?

La société de gestion m’a confirmé que la campagne publicitaire était bien prise en charge intégralement par la société de gestion et qu’il est complètement interdit de faire supporter cela par la SCPI, qui n’a pas vocation à faire de la publicité en lieu et place de la société de gestion.

Je crois donc, Polaris, que vous colportez une rumeur infondée…

Je ne colportais nullement une rumeur infondée. Mon écrit était basé sur la lecture attentive des statuts de cette SCPI qui stipule, à l’item 2. Commission de gestion (pages 7 et 8):
"[La commission de gestion perçue par la Société de gestion] ne couvre pas toutes les autres dépenses qui sont prises en charge par la SCPI qui règle directement:
- […]
- les frais de publicité, d’impression et d’envoi de l’ensemble des documents d’information aux associés […]"

Les statuts autorisent donc bien la société de gestion à facturer les frais de publicité à la SCPI. Cependant, vous avez fait l’effort de vous renseigner directement, et il s’avère que je me suis trompé: je le reconnais de bonne grâce et vous remercie pour cette mise au point importante.

Merci, je suis rassuré.

?

Crédit d’impot depuis une 2047 ? L’Etat francais vous rembourserait de l’argent sur la base d’un impot payé à l’étranger ?

A priori, vous n’avez pas saisi complètement la 2047. Vous allez déclarer des revenus étrangers, lesquels vont mécaniquement générer de l’IR en France, IR compensé par l’imputation d’un crédit d’impot si le pays source a signé une convention fiscale avec la Fraince.

Vous devez déclarer, mais soyez conscient que c’est une opération blanche : votre RFR sera impacté à la hausse, et le crédit d’impot vient empecher une double imposition des mêmes revenus. Typiquement, les frontaliers déclarent leurs revenus en 1AJ + 8tk, de sorte que l’impot calculé sur leurs revenus étrangers soient dégrévés au prorata de la part des revenus étrangers dans le total des revenus mondiaux.

Ex : Mr gagne 90k à l’étranger, Mme gagne 10k.
- sans déclaration commune, Mr paye 0, Mme paye 0.
- avec déclaration commune, revenu mondial du couple = 100k. IR Primaire = 15711. Crédit d’impot pour les revenus étrangers soumis à imposition dans le pays d’origine (cas 8tk, par exemple pour certains cantons suisse) : 90% x 15711 = 14140.
--> IR final = 15711 - 14140 = 1571 euros.

"Mais globalement, j’ai l’impression que ces revenus seront moins imposés."

Techniquement, ils ne seront pas imposés en France, puisque l’intégration en 8tk va générer un crédit d’impot égal à la part d’IR primaire issu de ces revenus. Mais ce crédit d’impot ne fait qu’annuler une imposition supplémentaire, sans diminuer votre imposition francaise, ce qui transparaissait dans votre post initial.

Si vous aviez de gros revenus allemands, et peu de revenus francais, vous verriez plus efficacement le mécanisme, et si vous lisez mon exemple, vous devriez le comprendre : votre imposition sur vos revenus francais sera calculé en  tenant compte de vos revenus mondiaux. Ainsi si vous avez 10k de revenus en France (non imposable) et 90 en Allemagne, votre imposition sera non nulle, et donc les revenus francais seuls imposés non plus sur un taux calculé sur 10k de revenu, mais sur 100k de revenu.

Bref aucune réduction de votre IR francais.

C’est un peu le même principe que pour les revenus des expatriés.

Mais, en plus de l’IR, il y a exonération des charges sociales. Les 15.5 % prélevés sur tout les revenus financiers français ne s’appliquent pas ici, du fait que ces charges sont en réalité considérées comme des impôts par la convention fiscale franco-allemande.

Le bulletin trimestriel T1 2016 est sorti (ici) il y a quelques jours et comporte des précisions sur la stratégie de la société de gestion pour cette SCPI. Les 3 citations suivantes en sont extraites et sont je pense les plus intéressantes :

corum AM a écrit :

Une bulle inflationniste et non spéculative, c’est ce qui caractérise les marchés immobiliers. Les investisseurs achètent de plus en plus cher car les taux sont nuls et le différentiel de rentabilité est important. Voilà pourquoi des immeubles s’achètent plus cher alors que les loyers réels n’augmentent pas.

corum AM a écrit :

Cette situation porte en elle deux contradictions. La première est que l’immobilier attire pour son profil de risque faible (actifs tangibles et long terme), alors que
la bulle inflationniste créée par le comportement moutonnier des investisseurs augmente le risque
intrinsèque, les prix atteignant des niveaux historiquement hauts. Le marché est déséquilibré… et le risque augmente. La deuxième contradiction est que si les investisseurs raisonnent sur la base d’un différentiel de rendement avec les placements monétaires et acceptent pour cette raison de payer de plus en plus cher un même immeuble, pourquoi ne tiennent-ils pas compte du risque de hausse des taux d’intérêt et donc de baisse des prix des actifs ? En rappelant que la situation de taux d’intérêts nuls est une anomalie historique !

corum AM a écrit :

Quelles conséquences pour CORUM Convictions ?
Continuer à appliquer les principes de gestion mis en œuvre depuis le lancement :
1. Eviter les marchés trop exposés à l’afflux des investisseurs (France et Allemagne), sauf « accidents » de marché permettant de saisir une réelle opportunité.
2. Privilégier les marchés et/ou les actifs moins exposés aux tensions inflationnistes bénéficiant de
cycles encore décalés ou favorables : les Pays-Bas, par exemple, restent de ce point de vue intéressants.
3. Vendre les immeubles que nous estimons être arrivés à maturité en termes de création de valeur sur les marchés qui ont bénéficié d’un retournement de cycles. Ces cessions « opportunistes » auront pour limite les contraintes règlementaires qui s’imposent à une SCPI.
4. Ajuster la collecte aux investissements. En 2016, sur la zone Euro nous estimons le montant des investissements compatibles avec les objectifs de performance et le profil de risque de CORUM Convictions à environ 300 M€. La collecte 2016 sera donc calibrée autour de ce volume

Je suis plutôt d’accord avec cette vision, même si je pense que ça sera ne sera pas aisé de trouver 300M€ de biens à l’écart de la partie la plus gonflée de la bulle.

Je trouve les réponses des dirigeants remplies de bon sens; espérons qu’ils sauront garder cette ligne et que les actes suivront les paroles.
En tout cas, pour le moment, je suis un associé serein.

Merci de ce compte rendu de L’AGO.
Même si l’AGE a été reporté faute de corum suffisant, a-t-on pu avoir des explications sur le fait que la société de gestion s’accapare l’intégralité des gains résultant du non assujettissement à TVA de certaines commissions ?

Dossier sur les SCPI dans le gestion de fortune du mois d’avril.
Article intéressant sur Corum et la stratégie choisit par la direction:

-diversification géo fonction des marchés nationaux

-impact de la remontée des taux sur la valorisation