Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ?

Bonjour,

Non seulement c’est possible, mais je pense même que la majorité des gens ici n’investissent pas s’ils n’ont pas de cash flow positif. C’est ce qui va permettre de faire d’autres opérations derrière. Donc la stratégie de prendre un crédit sur une très longue durée est la bonne car elle permet plus facilement cela. Après tout va dépendre de l’endroit, à Paris trouver un logement qui s’autofinance avec en plus un cash flow positif c’est presque mission impossible. A Toulouse en revanche ça l’est beaucoup plus.

Une formation comme celle d’Olivier Seban ce n’est ni plus ni moins qu’un raccourci pour acquérir les connaissances nécessaires au démarrage de votre activité. A vous de voir si ça vaut les 1 000 € ? Vous avez la même chose pour une centaine d’euros en prenant quelques bons bouquins sur Amazon ( si vous aimez lire !).

Si vous obtenez un cash flow positif et que votre affaire tourne bien effectivement vous pourrez relancer un projet peu de temps après.

Bonjour Tranitovitz,

Je suis Toulousain également et je vous confirme que cela est possible.
Oubliez le centre ville et les quartiers qui ont la côte, sans investir au Mirail il y a des appartements du côté de l’avenue de Muret ou de la route de Seysses qui vous permettront d’obtenir un CF positif.

J’ai à ce jour 2 appartements qui dégage chacun un CF de 100€. Je suis assez satisfait de cet investissement. Prenez le temps de chercher et surtout négociez le prix.

Pour les appartements avec travaux, je n’en ai pas trouvé, j’espère que vous êtes bricoleur car le budget travaux peut très vite devenir un gouffre.

Bon courage dans vos démarches.

A bientôt sur le marché donc

georges454 a écrit :

Bonjour,
Vous avez la même chose pour une centaine d’euros en prenant quelques bons bouquins sur Amazon ( si vous aimez lire !).

-> Ah oui, lesquels par exemple ? Je suis curieux

Faith a écrit :

Réponse simpliste: oui, c’est possible. Après, vous avez déjà bien dégrossi le sujet et cerné les pistes permettant d’y arriver. Cependant, j’aurais voulu donner un avis sur quelques points:
- gestion locative saisonnière => je ne sais pas si les banques sont prêtes à prendre en compte ceci. De plus, la rentabilité me semble plus variable, donc augmentant le risque

[…]

Bien sur ce travail est correctement rémunéré (un appartement "gratuit" est toujours bon à prendre !) mais il ne faut pas le négliger, ça vous demande énormément plus qu’acheter quelques parts de foncière…

-> En fait, je vois la gestion locative saisonnière comme un "bonus" : je compte présenter au banquier un projet de location classique avec cashflow positif puis par la suite le donner en gestion locative de courte durée (je sais que ça existe)

-> Les parts de foncière justement, je me demande si c’est une bonne idée de manière générale. Grosso modo, pensez-vous qu’il est plus intelligent d’investir 50 000 € dans des parts de SCPI ou dans un "vrai" appartement ? Si tant d’investisseurs choisissent la seconde solution, ce n’est peut-être pas pour rien, non ? Je ne sais honnêtement pas…

Pryx a écrit :

Oubliez le centre ville et les quartiers qui ont la côte, sans investir au Mirail il y a des appartements du côté de l’avenue de Muret ou de la route de Seysses qui vous permettront d’obtenir un CF positif.

J’ai à ce jour 2 appartements qui dégage chacun un CF de 100€. Je suis assez satisfait de cet investissement. Prenez le temps de chercher et surtout négociez le prix.

Pour les appartements avec travaux, je n’en ai pas trouvé, j’espère que vous êtes bricoleur car le budget travaux peut très vite devenir un gouffre.

-> Pour le budget travaux, je compte confier ça à un ami de mon père qui est très bricoleur et le payer en chèques emploi service. A voir si c’est une bonne idée ou pas, tant que ça reste basique je pense que c’est bon (sols, prises, peinture)

-> OK pour Toulouse, regardez justement en ce moment Tisséo parle pas mal de la 3è ligne de métro en projet. Je reste marqué par les hausses de l’immobilier qu’a engendré le tram et je suis convaincu que le métro aura le même effet en plus gros, par conséquent je pense "métro".

Je chercherais donc par exemple vers La Vache (correspondance lignes B et "3" du coup) ou la future station entre La Vache et la future gare Raynal TGV (vers Bonnefoy donc), ou encore la station entre François verdier et Côte Pavée.

Après, pourquoi pas la route de Seysses oui, mais ça dépend où exactement. Pensez-vous que l’on peut pousser jusqu’au Fer à Cheval ? C’est un coin assez tranquille avec peu de criminalité il me semble.

Les Minimes m’ont l’air bien également, tout comme Blagnac ou Colomiers d’ailleurs, pourquoi pas.

Bernard2K a écrit :

C’est possible, vous le verrez en lisant sur ce forum les retours d’expérience de DDTee, cricri77000, ZX-6R et de nombreux autres.

Concernant votre projet sur Toulouse :
- attention quand même, la 3e ligne de métro, c’est pas encore fait. Il subsiste de nombreuses inconnues sur le tracé exact, voire même sur la réalisation elle-même (en ces temps d’économies budgétaires). Cf par exemple :
Toulouse : la 3ème ligne de métro, de la gare de Colomiers à Labège ? - France 3 Midi-Pyrénées
[Décryptage] À Toulouse, la bataille de communication sur l’arrivée du métro à Labège vire au combat de rue « Article « Côté Toulouse

- s’éloigner ainsi du centre ET viser la location saisonnière touristique ne va peut-être pas très bien ensemble. Je dois avouer que je n’ai pas étudié la question précisément, mais j’aurais tendance à penser que les touristes préfèrent loger proche du centre ville, et dans un quartier attrayant et pittoresque, pas dans une banlieue. En tout cas, je vous invite à bien approfondir cette idée pour vérifier si elle est valide ou non.

- la location saisonnière est de plus en plus encadrée. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, et dans les communes de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites tendues, passer un logement en location saisonnière nécessite une autorisation de changement d’usage (car la location saisonnière est considérée comme "professionnelle"), qui peut être assortie d’une obligation de compensation (convertir une surface équivalente d’un usage commercial vers un usage d’habitation). Cf : Location de vacances en meublé de tourisme : déclaration et classement | service-public.fr

Concernant la formation d’Olivier Seban (comme sur les autres sujets que vous abordez, d’ailleurs), faites une recherche sur le forum, vous aurez déjà beaucoup de réponses.

Le métro a l’air bien parti donc j’y crois, après c’est vrai que le risque zéro n’existe pas.

Il est vrai que location courte durée ne rime pas forcément avec banlieue, mais il me semble qu’il y a beaucoup d’employés étrangers d’Airbus qui viennent passer quelques semaines voire mois (à Colomiers et Cornebarrieu par exemple, il y a beaucoup d’apparthotels où logent des Allemands et des Anglais, je l’ai observé moi-même). Je ne dis pas que c’est une bonne idée, mais c’est bon à savoir.

Bonjour Tanitrovitz,

Pourquoi vouloir faire de la location saisonnière et non classique?
Pourquoi vouloir laisser la gestion à un tiers et ne pas le faire en direct ?

Pour ce qui est de votre question principal, il est tout à fait possible de louer et d’avoir un cash flow positif qui couvre tous les frais. Après je pense que la localisation y joue aussi, dans Pairs, j’ai plus de réserves mais en province, c’est largement faisable.

Shakaiolos a écrit :

Pour ce qui est de votre question principal, il est tout à fait possible de louer et d’avoir un cash flow positif qui couvre tous les frais. Après je pense que la localisation y joue aussi, dans Pairs, j’ai plus de réserves mais en province, c’est largement faisable.

Rappelons quand même qu’une bonne rentabilité correspond (certes de manière imparfaite) à un risque supposé supérieur. Un propriétaire à Paris n’aura aucun mal à trouver un locataire même avec un appartement "moyen", là où un propriétaire de province devra avoir un bien de qualité (et éventuellement un peu de chance) pour louer facilement.

Il ne faut pas imaginer qu’un investissement avec cashflow positif soit sans risque.
De temps en temps, il y a des loupés, c’est le prix d’une telle rentabilité.

Faith a écrit :

Rappelons quand même qu’une bonne rentabilité correspond (certes de manière imparfaite) à un risque supposé supérieur. Un propriétaire à Paris n’aura aucun mal à trouver un locataire même avec un appartement "moyen", là où un propriétaire de province devra avoir un bien de qualité (et éventuellement un peu de chance) pour louer facilement.

Il ne faut pas imaginer qu’un investissement avec cashflow positif soit sans risque.
De temps en temps, il y a des loupés, c’est le prix d’une telle rentabilité.

Bien entendu, mais si je ne me base que sur mon cas. Ciblant les étudiants, je n’ai jamais eu de souci pour trouver des locataires avec un bien proche des facs. Et pour un cash flow positif.

Faith a écrit :

Un propriétaire à Paris n’aura aucun mal à trouver un locataire même avec un appartement "moyen", là où un propriétaire de province devra avoir un bien de qualité (et éventuellement un peu de chance) pour louer facilement.

Je peux vous assurer qu’un propriétaire qui a un appartement correcte loue instantanément à Toulouse, en centre ville, à un prix correct également. Il y a tellement de daube immonde que je visite (je cherche un appartement en location pour moi même en ce moment), que je me dis qu’un proprio qui prend la peine de repeindre comme il faut (il y a vraiment des gens qui savent pas tenir un pinceau!), et surtout propre, et à un prix raisonnable, loue dans la journée. Il y a une telle demande.

Par contre un appartement dégueux et cher, évidement, personne n’en voudra, et peut être qu’à Paris il partirait quand même. Mais j’ai honte de voir ce que je visite, heureusement pour le propriétaire celui-ci est remplacé par l’agent immobilier (souvent incompétent d’ailleurs).

Pour la petite histoire, j’ai visité un appartement à Saint Simon. Mal placé car les chambres donnaient directement sur la rue, mais l’intérieur était nickel, entierement refait, repeint sans repeindre la moitier des bordures de porte, avec de bons matériaux pour la cuisine. Trop cher à notre goût, mais l’agent immobilier que l’on a revu par la suite nous a dit qu’il a été loué dans la semaine. Un appartement de qualité, ça se loue.

EricB a écrit :

Voir par exemple ici :
- Autoformation à l’investissement immobilier locatif - Formation de l’investisseur heureux
- Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre
Eric

- L’investissement locatif : les clés du succès: plutot mal noté dans les commentaires Dès qu’un calcul demande plus qu’additions et soustractions, le chapitre se termine, il y a jamais 30 lignes de texte par page, de gros blancs partout, beaucoup de répétitions
- Comment je suis devenue rentiere en quatre ans Anne Frank est plutot décriée sur ce forum et ses performances sont sans doute plus réalisable. Et je pense que son business maintenant c’est vendre ses formations et ses livres, comme O Seban

Reste Les nouvelles règles de la location meublée, mais les règles de taxation ce retrouve sur internet…
- Investir dans l’immobilier depuis chez soi: livre sur les foncières

Effectivement, même si je pense qu’en centre ville de toulouse, même les appartements dégueux partent quand même. Il y a une telle demande à Toulouse!

Ce que je voulais dire, c’est qu’un proprio qui respecte ses locataires n’a aucun soucis à se faire ici.

gunday a écrit :

En fait, comme le dit Faith tout dépend de l’effort que vous souhaitez y consacrer.
Peu d’effort, rendement limité : SCPI.
Effort plus important, rendement plus élevé : immobilier en direct.

Etant novice (pour l’instant je suis en train de commencer par acheter un parking à Paris juste pour voir comment se passe l’achat d’un bien immobilier histoire de mettre un orteil dans l’eau), je ne connais que trop vaguement les rendements que procurent une SCPI et un appartement.

D’instinct, j’aurais quand même plutôt tendance à me tourner vers l’appartement car je ne fais pas beaucoup confiance aux sociétés qui gèrent les SCPI (préjugé, je le reconnais), et puis je sais que je peux toujours mettre mon appartement en gestion locative.

Petite question : si on peut réellement obtenir un cashflow positif sur une SCPI en investissant à crédit, pourquoi tout le monde ne le fait-il pas ? Cela me paraît limite trop facile… Une SCPI ne risque-t-elle pas de faire faillite par exemple en cas de crise ?

Si j’achète 50 000 € de SCPI avec un crédit à 2% et que la SCPI me rapporte 3% nets, je gagne donc 1% de cashflow positif automatiquement et je peux répéter l’opération 20 fois si ça me chante, ou est-ce que j’ai mal compris ? Si c’est bien ça, quelles SCPI me conseillez-vous ? Je vais de toute façon me pencher sur le livre traitant de ce sujet.

Stibbons a écrit :

Mais vous êtes sûr de connaître Toulouse pour penser que de la location touristique à La Vache est une bonne idée? Je n’en ai que de mauvais retour d’expérience, ce quartier est en train de perdre beaucoup d’habitant qui fuient les problèmes. Oubliez la Vache, Borderouge, les Izars, Miral, Reynerie.
Cote Pavée est très résidentiel mais éloigné du centre historique. Si vous voulez que votre appartement soit loué sur AirBnb, pensez hyper centre ou rien d’autre.

-> Oui pardon je me suis mal exprimé. Je ne sais pas si je voudrais faire de la location classique ou saisonnière mais j’examine les deux pistes en tous cas.

La Vache est un quartier sensible mais je pense qu’avec l’arrivée de la LGV, du métro et du nouveau quartier d’affaires, cela est voué à évoluer (ce qui n’engage que moi). Pour moi, l’intérêt de La Vache en location courte durée réside surtout dans la location aux professionnels étranger de passage quelques semaines.

Bien sûr pour le tourisme je prendrais l’hypercentre, mais pas sûr que ce soit rentable au final vu le prix que ça coûte, non ?

Tanitrovitz a écrit :

je ne connais que trop vaguement les rendements que procurent une SCPI et un appartement.

SCPI environ 5% net, Un appartement ça va de 2 à 15% brut selon le lieu. Disons en net pour comparer de 1 à 12%.
Difficile de donner les chiffres de l’immobilier direct, car ils varient beaucoup.

Tanitrovitz a écrit :

D’instinct, j’aurais quand même plutôt tendance à me tourner vers l’appartement car je ne fais pas beaucoup confiance aux sociétés qui gèrent les SCPI (préjugé, je le reconnais), et puis je sais que je peux toujours mettre mon appartement en gestion locative.

Vous avez un doute sur la fiabilité des sociétés de gestion des SCPI, mais envisagez sereinement de confiez votre bien à une agence ?!
Avant de confier une location à une agence, renseignez vous bien sur l’agence.
J’ai pas eu de bonne expérience avec la gestion en agence (2 échecs sur 2 essais).
Et franchement j’ai moins de boulot en économisant 15% du loyer, qu’à gérer l’agence.

Tanitrovitz a écrit :

Bien sûr pour le tourisme je prendrais l’hypercentre, mais pas sûr que ce soit rentable au final vu le prix que ça coûte, non ?

Le location saisonnière rapporte davantage.
Par exemple, vous louez un appart en classique 500€, quand en saisonnier, vous faites 200€/week end par exemple.
Bien sûr, il faut bien analyser le secteur et prendre en compte le travail supplémentaire qu’exige le saisonnier.

Bonjour à tous, je reprends ce fil car je suis dans à peu prêt la même situation sauf que:

1. J’ai déjà un studio que je loue très très bien en meublé NP à l’année (donation), je n’y consacre que très très peu de temps depuis 10 ans que je le loue, j’ai même vécu 2 ans en Polynésie sans aucun soucis de gestion. Très très peu de bricoles à faire depuis 10 ans… rendement brut de 4,8%

Les clés du succès? il se situe à Aix en Provence, pour la location, une fois l’annonce passée j’ai plusieurs appels dans la journées (ou au max 1 jour ou 2) quelque-soit la période, (ne parlons pas des périodes de pré-vacances d’été/rentrée scolaire où c’est la lutte pour ceux qui recherche un studio à louer…) et un turnover limité.

Si j’étais nouveau sur le marché à aix, un studio comme ça me coûterai environ 120k€, avec un loyer CC de 600€/mois mini. Rentabilité donc d’environ 3,6% avec un prêt amortissable sur 15 ans à 2,42% TEG plus si je n’avais pas d’amis ou de famille sur place, un petit montant à attribuer pour gérer l’imprévu et la rotation de locataire même si j’ai déjà fait appel au locataire en place pour trouver quelqu’un de bien pour le remplacer… 

2. Je compte quitter le monde salarié d’ici 1 an (pour essayer de vivre autrement en travaillant à mon compte au bout du monde avec des prétentions salariale bien moins élevées qu’en France…) et je n’ai pas d’emprunt en cours, je pense qu’il est donc temps pour moi de "profiter" de ma capacité d’emprunt qui plus est avec les taux actuels…
Je peux emprunter environ 200k€ sans appport à 1,75% sur 20 ans sans négo auprès de ma banque. J’ai aussi l’opportunité de placer 50k€, mais je ne sais pas encore où (AV, SCPI, In fine)

J’ai un profil pas vraiment optimiste pour l’avenir et j’ai du mal à me décider, donc je préfère privilégier la sécurité si possible…

J’hésite à partir dans la location saisonnière mais m’étant pas mal renseigné (même si je suis encore un grand débutant), j’hésite encore même si je semble avoir trouver une très bonne affaire (il me manque encore quelques clés…):
-Paramètre n°1=Attractivité > Pour ma part, ville touristique et côtière de la méditerranée, qui marche très très bien l’été, bien en intersaison et l’hiver, c’est l’hiver…
-Paramètre n°2= qualité du bien > studio de très très bonne qualité (qui donne vraiment envie d’y passer ses vacances) d’une trentaine de m² avec vue sur mer au cœur de la ville
-Paramètre n°3=chiffre d’affaire RBNB de 13k€/an brut, réputation plus à plus faire
-Paramètre n°4=gestion des entrées/sortie et à côtés > système déjà en place pour remise des clés et ménage éventuel. Reste les gros pépins et imprévus… quels sont vos expériences à ce sujet?

Evidemment la location saisonnière demande du travail mais si on met bien en place les choses pour un bien à fort potentiel, cela peut tourner "tout seul" non? Souhaitant plutôt privilégier la sécurité et le côté "ça tourne tout seul", me trompe-je vraiment de voie?

Questions:
1. je peux potentiellement partir à l’étranger quelques années > gestion à distance plus compliquée pour le saisonnier même si bon système déjà en place et famille et amis de confiance pas très loin en cas de gros pépin

2. Fiscalité, depuis 2016, ce type de location est imposable dès le 1er euros, donc on rentre dans le micro BIC, correct? Comment estimer le montant des impôts sur le chiffre d’affaire en sachant que je serai sans doute non imposable (pas de salaire déclaré en France).

3. Concernant les 50k€ en cash à placer, dans le cas où je pars sur un (ou plusieurs) emprunts, que feriez vous à ma place? Je pense que pouvoir les sortir en cas de coup dur est un facteur important non? ce qui privilégie l’AV non?

4. Si j’achète un bien à 145k€ au total, j’ai encore une capacité d’emprunt de 55k€, privilégieriez vous la "sécurité"’ en n’augmentant pas vos mensualités ou investisseriez vous dans une SCPI ou autre? (ou bien locatif à l’année dans une ville à haut rendement comme Mulhouse par exemple ou on trouve des biens à 40k€ avec rendement locatif entre 5 et 10% facile)

Pour votre appartement actuel, quel est le niveau de charges et comment calculez-vous la rentabilité ? Parce qu’à 120 k€ d’achat et 50 € de charges mensuelles, je trouve 5,5 % de rentabilité brute. Il faudrait des charges énormes pour être à 3,6 % de rentabilité brute comme vous l’indiquez.

Pour votre futur meublé touristique, vous indiquez son chiffre d’affaires mais pas son prix d’achat : difficile de se faire une idée sans cette information.