Barto : étude de cas immobilier (projet d'acquisition d'un plateau de 3 appartements à rénover)

Bonjour bartho,

Tres difficile de repondre à votre place.
Le mieux est de faire une simulation avec un joli tableau excel.
En colonne sarl, sci ou personnes physiques
En lignes les differents postes pour l’achat : actif (apport, emprunt,…) passif ( achat, frais de notaire, frais constitution sarl ou sci, travaux refection, travaux pour remettre aux normes)
Puis en ligne gestion courante ( frais entretien, impots foncier, loyer percu ….)
Puis une ligne pour savoir ce que cela va couter en terme d’impot ir et is
Il faudrais aussi determiné le seuil de rentabilité en terme de loyer minimum à percevoir (votre fond de roulement quelque part) et votre marge de securité ( combien faut il pour faire face à des couts durs ou imprevu loyer impayé,  surcroit de travaux)

Plus cela sera detaillé mieux cela vaudra.
Enfin j’espere que vous avez deja fait cela sur papier ou sur informatique.

Bon la psycho-rigitdite du site etant bien trop lourde je crois que je vais abandonner.
Je crois qu’il existe une limite entre le language SMS et le faite de ne pas pouvoir publier a cause d’une apostrophe manquante.

Barto a écrit :

Bon la psycho-rigitdite du site etant bien trop lourde je crois que je vais abandonner.
Je crois qu’il existe une limite entre le language SMS et le faite de ne pas pouvoir publier a cause d’une apostrophe manquante.

Ce sont des forums de ce genre qui permettent d’écrire à peu près correctement.
D’ailleurs le sms répond à des règles précises et est plutôt normé.
D’expérience, la plupart des gens écrivent mal et non en SMS.

Pour revenir à votre projet, 55k est le cout total ou votre part ?

Y a t’il de la demande locative localement ?
15k de travaux pour 3 appartements en rénovation importante, ça me parait très peu.

@ Luc34, j’y cours de ce pas. Et je pense que personne ne manquera à personne…

@ Gunday, Écrire à peu près correctement, je suis pour maïs me voir refuser la publication d’un message parce que j’oublie une apostrophe c’est extrême. Idem, je n’ai même pas pu remercier la personne qui avait modifié mon titre de post car j’ai le malheur d’écrire le mot merci dans le message. J’aurai bien utilisé le système de réputation comme conseiller mais je ne savais pas qui remercier (d’où la psychorigidité). Je parcours bien d’autres forum et de partout le language SMS est banni; et j’en suis bien content, mais comme de partout, les extremes ne sont jamais bons.
Pour revenir au sujet du départ, le projet comprend l’achat à 55 k des travaux à hauteur de 70 k€s. Ma part correspondra à la moitié du budget total. Effectivement, 15 k travaux pour 3 appartements seraient bien peu. La demande locative est suffisante d’après nos estimations.

@ Ostrog, j’ai parcouru plusieurs présentations pour savoir quoi dire. La mienne est loin d’être la meilleure mais tout aussi loin d’être la pire. Et puisque vous vous posez tant de question sur moi, je vais vous informer. Je suis d’une petite ville près de St Etienne, je gagne 1300 euro /mois, je suis célibataire et j’ai une bonne épargne devant moi (à hauteur de 190 k) et pour finir, je ne possède aucun bien mais ça je l’ai déjà dit dans ma présentation ;-)
Si je n’ai pas ete clair dans les montants, j’en suis bien désolé et j’espère que j’ai répondu avec de derniers messages (cf @ Gunday)
Je n’ai absolument pas besoin que vous fassiez quoi que ce soit a ma place mais par contre, je suis effectivement preneur d’avis.

Sur ce messieurs les maitres Capello de l’investissement je vous salue tout de meme

Une recherche sur le mot-clé "apostrophe" sur le forum vous aurait permis de trouver rapidement la cause du problème et sa solution : (21/28) Forums des IH : postez vos suggestions d’amélioration des forums !

Comme dirait Bill Gates : ce n’est pas un bug, c’est une fonction !

C’est juste un peu pénible (rarement), quand on a une vraie bonne raison d’écrire une consonne isolée (comme l’abréviation d’une unité). C’est alors qu’il faut trouver la solution pour éviter de déclencher cette alerte.

Barto a écrit :

@ Gunday, ma participation serait de (55+70)/2=62,5 kilo€. L’estimation de 70000 euro n’est que provisoire. Nous sommes en train de faire les devis pour les travaux. Il des chances que le montant soit superieur mais pour mes questions sur le forum je suis partie sur ce montant estimatif.
La solution de majoree les couts est un effet la meilleure. Ca limite les mauvaises surprises.

J’avais lu 15k de travaux.
70k me semble déjà plus cohérent.

A voir si ces 63k sont valable en fonction de votre patrimoine.
Mais cela ne représente qu’un tiers de votre patrimoine, donc ça me semble un risque mesuré!