Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien)

Bonjour Icqe,

Pour moi il y a clairement un risque lié au changement de destination et ABF.

Pour illustrer, voici un commentaire que je viens de recevoir sur mon blog:

Vanille sur [Objectif-Tune a écrit :

Bonjour,

[…]On a également un souci avec les abf.

Nous avons déposé un permis de construire en décembre 2015 pour la rénovation d’un hangar en logement principal en ville. Notre architecte nous a aidé à monter le dossier.

Au bout de 29 jours, il nous a été notifié un nouveau délai modificatif de 4 mois relatif à l’article R.423-28a : « la demande de permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ».(article R.423-28a) ». En effet, on s’y attendait car il y a une cathédrale ancienne pas loin même si on ne la voit pas de chez nous et inversement. A noter qu’elle est en ruine, elle a brulé il y a 1 an et demi suite à un artisan qui a oublié de débrancher son matériel.

On devait recevoir un avis avant le 24 avril 2016 (date limite) par courrier recommandé soit il y a 2 jours.
Il est bien noté en GRAS et SURLIGNE que nous ne pouvons pas bénéficier d’un permis de construire tacite. Cela nous aurait bien arranger mais non. Selon le courrier nous faisons partis des cas particuliers des articles L424-2 et R424-2 du code de l’urbanisme.
Il s’agit d’un point technique ou juridique qui nous échappe un peu….

La mairie devait consulter l’architecte des bâtiments de France mais aucun avis reçu en 4 mois d’instruction des ABF !

Donc nous n’avons pas de réponse ni ne pouvons bénéficier d’un accord tacite.
Nous avons appelé et contacté la mairie sans succès, très difficile voir impossible à joindre. L’architecte de notre projet suit le dossier et se déplace à la mairie depuis des mois car nous sommes à l’étranger. On lui répond que notre dossier est béton, pas d’inquiétude, faut attendre l’abf ect ect.
Ils sont bien gentils mais là ils sont hors délai.

[…]

Que se passe t-il dans ce cas là ? Quel recours avons-nous ?
J’ai entendu parler de « rejet implicite » si pas de réponse pour les « exceptions ». Ça m’effraie. Est-ce normal de ne même pas avoir un avis de l’abf ?

Je vous laisse méditer…

Bonjour,

pour le conserver en garage, voilà mes remarques :
- votre différence entre le prix affiché (19 k€) et le prix FNI (23 k€) me semble un peu élevé. Ca serait pas plutôt dans les 21,6 k€ ?
- pas de frais de copro : ça serait à vérifier très attentivement.
- pour ce qui est de le louer, ça n’est pas facile d’estimer l’intérêt de ce bien vu que vous ne dites rien de la ville où il se situe. Les premières questions sont : est-ce qu’on y rentre facilement 2 voitures ? Y at-il un portail motorisé ?
Vous dites : pas de vacance locative. Pourtant, un double garage à 150 €, ce n’est pas tout le monde qui a besoin de ça. Vous êtes sûr de votre coup pour dire que ça se loue facilement ? Si le locataire actuel s’en va, il pourrait se passer du temps avant de retrouver un locataire intéressé par ce bien à ce tarif.
Après, si la zone est dense, une option peut être de le transformer en garage à motos, en louant à jusqu’à 6-7 motards, selon configuration des lieux. Un gros plus dans l’offre locative consiste alors à disposer des placards métalliques avec cadenas, où chacun peut laisser son casque, son bidon d’huile et son lubrifiant pour la chaîne.

Globalement, le prix semble bas. Les garages et parking sont souvent vendus très cher maintenant que même le pékin moyen a vu à la télé que c’était un investissement intéressant. Il pourrait probablement être proposé au double du prix actuel. Alors, 19 k€, c’est étonnant. Vérifiez bien qu’il n’y a pas de loup.

Pour la transformation en appartement : je ne connais pas assez et vous donnez trop peu d’informations : je passe mon tour.

Un argument possible pour les 15000 € : "ainsi, vous serez exonéré de l’impôt sur la plus-value ; en net, ça vous rapportera autant !"

Sauf si le vendeur le détient depuis suffisamment longtemps pour avoir un abattement… ou encore, s’il l’a payé cher et qu’il ne fait donc pas de plus-value !

Bonjour

Que dit le PLU sur la création de lot dans cette ville ?
S’il impose de posséder x place de parking par lot créé / transformé, et que des marchands/investisseurs sont actifs dans le coin, à votre place je saisirai l’occasion !

Maintenant que la taxe parking a disparu, j’en connais qui sont prêts à payer cher pour posséder une place de stationnement ne serait-ce que le temps de la création.