Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

Cher nik66

Les sites d’annonces sont, selon mon expérience, un excellent indicateur.
Je m’explique:

Si vous mettez une annonce pour louer votre bien et que vous n’avez aucun appel pendant 1 mois:
Votre Bien est trop cher
Si vous avez des appels: Vous êtes au prix "marché"

De l’autre côté, observations des annonces:
Si vous avez admettons, un studio, et que vous voyez 20 studios dans le même périmètre au même prix . .  Il va falloir vous distinguer
ou être moins cher

maxicool a écrit :

- utiliser ce site : Géoclip - France découverte (qui vous donnera les logements vacants de toutes les villes françaises)

Je viens de tomber sur un autre outil proposant la même chose : DataFrance | Plateforme de visualisation de données ouvertes

Contrairement à Geoclip, je trouve l’interface de DataFrance bien plus belle et facile d’utilisation. Il permet visualiser des données sur le logement mais également la population, l’éducation, les transports, l’économies et les services des villes de France.

@DDte dit :

Par exemple, le nombre de logements vacants dans les villages peut être souvent lié à l’âge de la population (plus de personnes en maison de retraite et maisons inoccupées ou plus de successions en cours) maisons abandonnées car nécessitant trop de travaux… ce qui ne signifie pas forcément l’absence de demande.

Je rebondis sur cette analyse que je trouve pertinente …

Investir dans des villes en provinces, vous pouvez trouver des préfectures , des villes de 20 à 30000 habitants … avec bcp de logements vacants.. Les raisons ? Qui dit province dit personnes âgées , dit moins riche …
Certains n ont pas l’argent nécessaire pour rénover le bien , les banques ne prêtent pas aux personnes âgées ..

Du coup qu es qui ce passe ?
Les logements qui sont en location sont pour la plupart mal isolés , dangereux car l électricité n est pas au norme ect ect …
pourtant il y a de la demande , surtout en centre ville …

Vous passez par là,  et vous trouvez des logements bien placé en centre ville avec de grosse rentabilité ( +10% ) vous defiscalisez les travaux , réduisez vos impôts et tous cela s autofinance.

Vous trouverez aucun problème pour le louer : en effet vous l avez remis à neuf … et cela devient un produit rare dans ce genre … pourtant il y a des logements vacants , des logements achetés le plus souvent pour une bouchée de pain il y a 30 ans .. mais que les personnes souvent âgées ne peuvent plus assumer …

C est ma stratégie d investissement et cela marche à merveille pour le moment .

Je pense donc que c est important d avoir des indicateurs afin de savoir le nombre de logements vacants … mais cela ne fait pas tout… annonce fictive sur le bon coin, faites le tour des agences , commencer petit pour vous faire la main , faites venir des artisant pour avoir des idées de prix , se renseigner sur la fiscalité ( travaux pour petite surface en LMNP c est optimal : c est qu un exemple bien sûr )

Bonjour à tous,

Je trouve parfois des biens immobiliers locatifs à vendre dans des régions que je ne connais pas beaucoup (Ariège, Aude, Tarn etc…), je me demande donc à quoi ressemble le marché local. Sachant qu’il s’agit parfois de petites villes  (voir même de communes), je me demande donc qu’elle est la marche à suivre pour faire une étude de marché efficace et réaliste.

J’avais donc imaginer:

- Appeler des agences immobilières locales afin de discuter (mais je me méfie car les résulats seront probablement biaisés)
- le site de l’INSEE (j’avoue me perdre un peu avec toutes les infos qui s’y trouvent)
- Faire des recherches sur internet afin de voir le nombre de bien équivalent à vendre/à louer

Je fais donc appel à vos expériences ainsi qu’à votre savoir faire pour compléter/commenter cette liste et peut-être ainsi compléter ce cous 101 sur l’étude de marché dans l’immobilier locatif !

N’ayant pas vu ce sujet épinglé, je propose donc (en toute modestie) que celui-ci le soit, à moins bien sûr que je ne sois le seul dans ce cas de figure et que ce sujet n’interesse pas grande monde.

Merci !

bonjour,

En ce qui me concerne, c’est moi qui habite en retrait de la ville (Saint-Etienne), je suis à 15 minutes. Si j’ai décidé d’investir là bas c’est simplement parce que les personnes que je vise sont principalement des étudiants et que Saint-Etienne est fait pour ça.

Dans ma petite ville (9000 habitants), les rendements sont bien moins intéressants c’est pourquoi je n’ai pas tenté l’expérience.

Pour recentrer un peu le sujet, je pense qu’il faut un minimum connaitre l’endroit pour y investir, tout en étant pas trop loin si l’on veut gérer tout en direct.

Aujourd’hui, il ne me viendrait pas à l’idée de m’éloigner de plus 30kms de mon domicile.

Je n’ai pas la longue expérience et la sagesse de Cyberpapy. Je peux vous apporter les quelques réflexions suivantes :

- lorsque le bien est loin, on risque d’avoir des soucis liés à la distance : des aller-retours pour faire visiter, pour de petits travaux, etc.

- mettre en agence coûte cher. On va être tenté de prendre le "package" complet avec la garantie de loyers impayés. Suivant les agences et les endroits, ça bouffe entre 8 et 12 % des loyers. Alors que gérer en direct + demander une caution solidaire donne quasiment le même niveau de sécurité en économisant ces 8 à 12 %.
Ce n’est pas la seule différence de tarif. Si c’est géré par une agence, pour une petite réparation, vous risque de voir arriver une facture d’artisan bien élevée. Plus la réparation est petite, plus il est rageant de ne pas être sur place pour faire soi-même. Prenons le cas d’un petit immeuble locatif : la porte d’entrée qui coince, une ampoule grillée dans l’escalier. C’est le genre de truc qui se répare en un tournemain si on est sur place, mais qui se transforme en problème et en intervention coûteuse si on n’est pas sur place. En gros, il faut être à moins d’une demi-heure de voiture du bien que l’on compte gérer en direct.

- il faut toujours vérifier la profondeur du marché, c’est à dire s’assurer qu’il y ait suffisamment de demande locative. Quand on va "trop loin" à la campagne, on trouve des trucs pas chers, mais dans des zones où il y a beaucoup de logements vacants. Si je prends l’exemple de Toulouse que je connais bien, l’hyper-centre est très demandé mais très cher. On peut s’éloigner jusqu’à 30 à 40 km maxi, à condition d’être le long des grands axes (train, route). De jeunes familles par exemple vont être attirées par un bien "à la campagne", dans une commune où il y a commerce, école, etc., mais où l’un des parents pourra éventuellement travailler à Toulouse en prenant le train ou la voiture tous les jours.
Par contre, quand on dépasse ces 40 km, on se retrouve dans la cambrousse, où la demande locative va être beaucoup plus incertaine. Au sud sud-est, quand on dépasse Villefranche du Lauragais, c’est râpé. Au sud-sud-ouest, pareil quand on dépasse Muret. Etc.

Quant aux astuces pour trouver un bien pas cher à l’achat, il faut bien lire le forum et voir les astuces citées par les foreumeurs qui y sont arrivés. Certaines solutions sont très imaginatives. L’un a publié une annonce "cherche petit immeuble à rénover, même avec beaucoup de travaux". Ca peut permettre de trouver un bien qui n’est pas encore sur le marché, donc de ne pas être en concurrence avec d’autres acheteurs. L’autre fait des recherches sur les mots-clés "divorce" "décès" "besoin d’argent" etc. Les ventes aux enchères étaient attractives, mais il semble que c’est désormais souvent très couru et qu’on ne trouve pas facilement une bonne affaire. On peut aussi essayer d’entretenir un réseau auprès des agents immobiliers, notaires… Les artisans spécialisés en rénovation peuvent aussi avoir des tuyaux parfois. J’ai aussi entendu parler de quelqu’un qui écrit régulièrement aux notaires de son département pour connaître les biens en indivision… Bref, il n’y a pas une seule bonne méthode, il faut être à la fois imaginatif et opiniâtre.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2016 16h21)

Pour rejoindre un peu ce qui a été dit avant.
Je m’étais dit que j’allais investir pour mon prochain bien dans une autre ville un peu + éloignée de mon domicile, et ce, afin de diversifier.

Mais finalement je l’ai acheté dans ma ville. Tout simplement, parce que c’est là que j’ai trouvé une affaire, un bien vendu à prix sensiblement inférieur à sa valeur de marché actuelle.

Et en fait, ça, je m’aperçois que ça aurait été impossible dans une autre ville. Cela s’est en effet passé de la façon suivante : un agent avec qui j’avais déjà fait affaire l’an dernier, et à qui j’avais précisé récemment que j’étais en veille active, m’appelle.

"Lui : Je pensais avoir vendu un bien, le vendeur avait accepté l’offre, mais le mec vient d’hésiter et de se désister. Il était très bien positionné niveau prix (sous-entendu : bien mieux que ceux que je vous avais montrés le mois dernier et que vous m’avez retoqué), on avait même pas commencé à engager de frais de publicité dessus. Il peut vous intéresser ? " Moi : oui", "Lui : par contre, faudrait visiter vite".

Du coup, je vais visiter le jour-même, je fais l’offre le soir même. J’ai compris que l’agent voulait garder la confiance du vendeur (qui avait potentiellement d’autres bien à lui confier), et pouvoir lui dire rapidement que son bien était "toujours" vendu malgré la perte du 1er acheteur présenté.

Or, tout cela aurait en fait été impossible dans une autre ville que la mienne :
  -Ni la visite le jour même,
  -Ni ma capacité de faire une offre le soir même qui nécessite une bonne connaissance du marché, des emplacements et des prix pour avoir assez confiance de se décider aussi rapidement (exemple : là, savoir que la place de parking prise séparément valait à elle seule 10-12 k€ aidait sensiblement pour évaluer correctement la décote de l’appartement et voir qu’elle était sympa),
  -Ni un agent qui grâce à l’historique m’appelait moi plutôt que le voisin car il présupposait déjà que j’étais un acheteur fiable, finançable, et qui n’allait pas le planter (je pense qu’il n’avait pas envie que ça lui arrivé 2 fois sur ce bien, pour des raisons de crédibilité vis-à-vs du vendeur)

Dans mon cas, j’ai investi à 1h30 de route de chez moi.
Mais j’avais le projet de me rapprocher.
Je suis finalement à 35/40 minutes de route, ce qui correspond à ma limite haute.

Plus loin aurait été compliqué, car pas mal de turn over, et pas mal de petits travaux.

Un autre bien que je possède est dans le même secteur (20 minutes de voiture).

Au delà, surtout quand on fait un peu de rénovation, ça fait loin!
Donc je reste à cette limite max.
Je fais juste une exception pour un bien que j’ai repéré à 1h de route, mais bien plus rentable!

Pour ma part j’ai investi dans ma petite ville d’origine, à 150 km de là oùj’habite (1h30 en voiture)

J’y retourne souvent et j’ai de la famille / amis qui peuvent s’occuper des biens. En bientôt 2 ans en tant que bailleur, je n’ai pas eu le moindre problème (un dégât des eaux gérés à distance, rien à faire à part envoyer les papiers par email au syndic).

Après je pense qu’il faut acheter dans une zone que l’on connais et où l’on maitrise parfaitement au niveau prix & emplacement.

Investir plus loin me parait compliqué, sauf si énorme rendement à la clé…

Bonjour,

Pour ma petite expérience, j’ai décidé d’investir à 1h15 de chez moi et vu que j’ai fait une partie des travaux moi-mêmes j’ai passé 2 mois tous les week-end. Pas facile.
Si c’était à refaire… je le referais avec plaisir!

Pour moi cela oblige à trouver des méthodes pour être plus efficace.
Je veux garder le contrôle, mais j’ai déjà fait la sélection de plusieurs artisans que je peux solliciter quand il y a un problème.

Pour l’entrée d’un nouveau locataire je fais toute la sélection par internet et viens 2 fois. Une fois pour des visites (groupées) et une fois pour la remise des clés. Je pense déléguer les visites.

Cependant je me suis permis de faire cela pour 2 principales raisons:
- C’est un immeuble de 4 appartements donc à chaque déplacement je m’occupe de 4 biens
- La rentabilité est pas mal (12%)

L’idée est de refaire l’acquisition d’un immeuble donc je suis prêt à refaire une opération à distance.
Si je devais investir dans un studio, je ferais plutôt à proximité cependant.

Après, en fait, je dirais que ça dépend de la sensibilité de chacun.
Du temps disponible, des chiffres de l’affaire en question, de la sensibilité à déléguer, etc.

Bruno

Garo a écrit :

Gérer des biens à distance est au regard de mon expérience tout à fait possible à condition de trouver le bon service.

C’est exactement ce que nous disons ici.
Sauf que je pense (et je crois ne pas être le seul) qu’il est plus facile de trouver un investissement rentable qu’un gestionnaire compétent !

Edit : Garo, pensez à vous présenter!

Merci Julien pour le site.
Je viens d’aller y faire un tour mais il ne s’agit seulement que des grandes villes françaises. Lorsque nous cherchons à connaître le détail du résultat, il est possible ensuite de cliquer sur un onglet "je veux investir à …" (villes choisies pour le test). Nous tombons sur une page de proposition pour du Pinel. L’idée est bonne mais je ne me base que sur la ville (coup de cœur) cochée car je ne connais pas le marché de la ville en concurrence pour le test.