Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Bonjour,

Me voici de retour pour des nouvelles.
Le compromis est signé pour le second bien. Puisque tout est signé, je peux vous répondre arkamoon, le bien se trouve dans la même rue que le premier bien.

Il se trouve même dans l’immeuble juste en face, je n’ai qu’à traverser la rue pour aller d’un bien à l’autre. C’est d’après moi une très bonne chose, puisque je connais très bien le quartier.

Le vendeur est quelqu’un de très agréable avec qui le feeling est très bien passé. Tout le monde y trouve son compte et cela va me permettre d’augmenter mon patrimoine.

J’espère que pour vous les choses avancent dans le bon sens.

Je ne suis pas assez bien placé pour vous donner mon ressenti sur la colocation, je n’y connais pas assez dans ce domaine.

Mais je suis preneur de votre expérience.

Merci de partager votre experience, Shakaiolos. C’est très intéressant de suivre votre parcours, ça donne envie de s’y mettre

Quand vous dites CF positif, c’est en tenant compte des charges et des impôts? Vous arrivez a avoir 70€ de CF positif avec un loyer à 300€?

Bonjour,

Puisque je me sers de ce post comme une étude de cas, je viens y expliquer tout ce qui se passe, cela permettra peut être à d’autres personnes de trouver des solutions à leurs aléas.

Hier ma locataire m’a appelé en m’expliquant que l’appartement d’à côté avait été vidé il y a 15 jours plutôt violemment ( je suppose un différent entre le propriétaire et le locataire).

Bref, depuis des travaux ont été fait dans cet appartement et lorsque les personnes ont fait des trous dans le mur entre mon appartement et le sien, un trou est apparu dans mon appartement.

Ma locataire m’a donc téléphoné et m’a envoyé une photo. En effet, on voit bien sur la photo qu’un trou est apparu sur le mur et sans doute possible à cause d’une mèche de perceuse.

Je ne sais pas si c’est le propriétaire lui même ou une entreprise qui ont procédés aux travaux.
J’ai donc téléphoné au syndic pour savoir ce que je devais faire et surtout les mettre au courant.

Le syndic m’a expliqué que ce n’était pas de leur ressort et qu’il fallait que je fasse une déclaration de sinistre avec le propriétaire, ou que je m’arrange avec lui pour qu’il vienne réparer chez moi.

Je suis donc descendu ce matin mais personne n’était à l’appartement, j’ai donc laissé un courrier avec mes coordonnées pour que l’on me rappelle.

Pensez-vous que je dois-je faire quelque chose en particulier ?
Un cas comme celui-ci vous est-il déjà arrivé ?

Bonjour Ross,

Merci de l’intérêt que vous portez à mon topic.
Malheureusement, je ne suis pas certain d’être le mieux placé pour vous faire connaitre de bons artisans puisque jusqu’à maintenant je n’ai pas eu à faire de gros travaux dans les biens que j’ai trouvé.

Je sais qu’un autre membre investi sur Saint-Etienne, c’est Ojal, il est sans doute bien mieux placé que moi pour vous informer.

Après, chaque discussion peut être intéressante..

Bonne journée,

Sylvain

Ross a écrit :

Bonjour,

Je suis également de la région stéphanoise et sur le point signer un compromis pour un 50m² hyper centre avec travaux pour passage en LMNP. L’idée étant de me faire la main avant d’acheter un immeuble complet dans 3 ans (la fin de mon crédit sur ma RP).

Je serais intéresse discuter sur le sujet autour d’un verre, échanger les bonnes adresses pour  travaux, comptable, … pour ma part j’ai des contacts pour le financement.

Par contre pour le cash flow positif, impossible à atteindre d’après mes simulations (mais elles sont un peu pessimistes), je vise -100€/mois

Bonjour,

J’ai signé un compromis pour un 52m2 sur Bellevue le jour ou vous avez posté ce message. Je cherchais dans les appartements autours de 50-55m2, du coup j’ai peut-être visité le votre ou au moins vu l’annonce mais le seul 50m2 que j’ai pu voir est un RDC boulevard Karl Marx de souvenir, c’est plus vers Fauriel, il était proposé à 54000 euros il me semble.

Je viens d’île-de-france, j’ai acheté au bout de la rue du guizay, 1er étage, cuisine séparée du salon non équipée, salle de bain et toilette séparé, 2 chambres, un balcon, une cave, 53 euros de charges (gestion syndic + entretien des commun), chauffage individuel, chaudière récente, fenêtres en survitrage, taxe foncière 550 euros, taxe habitation 650 euros. Seul soucis dans la copro, amiante au niveau des communs. 52300 euros frais de notaire compris, des travaux au niveau de l’électricité et un peu de plomberie pour installer la machine à laver dans la cuisine.

C’est pour ma résidence principale, après travaux et achat des meubles, déco et électroménager, il me restera 10000 euros en épargne un peu près, je compte acheter un studio pour le mettre en location dans les mois qui viennent, d’ici la rentré scolaire idéalement.

Si c’était une annonce sans photo, je suis forcément passé à coté. Ne pas mettre de photo de nos jours où tout le monde ou presque à un Smartphone avec qualité photo suffisante, c’est rédhibitoire à mon sens.

Sinon j’ai visité ce bien : Idéal 1ère acquisition / investissent locatif Ventes immobilières Loire - leboncoin.fr

C’était mon 2ème choix si les négociations pour le 1er échouaient. Eventuellement ça pourrait correspondre à ce que vous cherchez si ça coince pour celui sur lequel vous comptez signer.

Sur Saint-Etienne il y a vraiment beaucoup de choses intéressantes à faire, mais faites très attention au quartier ou vous comptez acheter.

Ensuite ce qui est rédhibitoire pour moi c’est ascenseur et chauffage collectif, le reste est envisageable.

Si vous ciblez les étudiants, cherchez au plus prêt des facs et je peux vous assurer que vous aurez des demandes sans le moindre problème.

Félicitation pour cette nouvelle acquisition !
Dites moi vous enchaînez ! Vous avez le temps d’acheter deux appartement que je n’en ai toujours pas acheté un… ! (enfin si, mais tjrs pas en location!)

Vous ne nous donnez pas toutes les informations ! A combien louez vous?
Le cash flow est il positif après impôt? Etes vous au réel? ou au micro BIC?

C’est assez drôle pour moi car je vous lit depuis un petit moment, j’ai presque l’impression de vous connaitre ! Et j’ai la forte impression que vous n’allez pas vous arrêter la ! Vous allez attendre 1 mois ou 2, puis par curiosité vous allez écumer de nouveau les annonces et vous allez finir par craquer de nouveau sur une offre !

Si vous continuez a réussir aussi bien je ne pense pas que de toute façon ça soit un problème ! Beaucoup de gens aimeraient pouvoir avoir un cash flow positif sur 15 ans !

Sinon pour mon projet, le gros est tombé a l’eau ! Nous avons effectué une offre, mais nous étions en concurrence avec quelqu’un qui a payé cash… Le vendeur a alors préféré son profil !

Mon seul projet actif est celui en colocation sur Saint-Etienne ! Je suis dans les travaux ! J’ai payé l’appartement moins cher que vous, mais j’ai du travail !

Shakaiolos a écrit :

Petite mise à jour de la situation immobilière.

J’ai signé depuis le 25 mai, une nouvelle acquisition. Ce bien se situe dans la même rue que le 1er et même juste en face. J’ai l’impression de jouer au monopoly !

Bref, nul besoin de trouver de locataire puisque la fille du vendeur garde l’appartement. Le bail est donc déjà parti depuis le jour de la vente.

Encore une fois, c’est un plaisir de trouver des vendeurs avec qui tout se passe bien. Lorsque je lis les problèmes que certains rencontrent, je croise les doigts pour ne pas en arriver là !

Pour les détails de l’investissement, j’ai pu obtenir un taux de 1.75% sur 15 ans financé à 110% par la banque. Le bien fait 45m², appartement que j’ai obtenu pour 43500€ incluant tous les meubles à l’intérieur. Aucun travaux à prévoir puisque le bien avait été refait il y a 3ans par le vendeur.

Pour ma part je viens de signer à la banque il y a 1h et dans 15j chez le notaire.
Vous avez pris une assurance impayé chez qui ?

Perso, je préfère pas prendre le risque.
Et pour tout ce qui est document administratif (bail, état de lieux, …) vous êtes organiser comment ?