SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

Merci maxicool pour votre réponse, je vais étudier la brochure des différents contrats d’AV de Linxea que j’ai commandé mais effectivement c’est pour le moment celui de Spirit qui ressort comme le plus intéressant quand on envisage des SPCI.

Bonjour à tous et à toutes, je détiens un contrat Spirira (mesplacements) pour acheter des parts de SCPI.

Toutefois je souhaite limiter mon risque et je cherche un contrat chez un autre assureur avec un choix large de SCPI et un niveau de frais limité (chez suravenir seuls 85% des loyers sont reversés…).

A titre indicatif je détiens 10k environ (sur chaque) Primopierre, Primovie, Actipierre Europe, Edissimmo, Patrimmo Commerce et 5k sur Euro Allocation Long Terme

Je regarde avec attention Patrimea Frontière Efficiente mais la part de SCPI dans le contrat est limitée à 50%…

Rebonjour,

Aucun avis sur ma sélection de SCPI ?
et sur le choix potentiel d’un peu de SCI également ?

Mer ci d’avance

Merci de votre réponse.

Pour le fond euro allocation long terme, j’ai déjà prévu d’y mettre une partie de mes liquidités. n’ayant pas de frais d’entrée et n’ayant que 3 ans d’immobilisation (pour ne pas avoir de pénalité) il m’intéresse également (d’autant plus que étant un fond euros, il n’y aura pas de perte en capital).
Je compte y mettre des fonds que je pense utiliser pour l’achat de RP dans 3-5 ans (de même que sur des fonds euros d’autres AV que j’ai ouverte en même temps).

Pour l’épargne foncière, ça peut être une piste, mais ceux sont surtout des bureaux, donc en remplacement de primopierre qui me semblait être une des plus intéressante…

Je partage l’avis de GBL. Et, personnellement, j’éviterais de mettre la majorité chez Primonial car j’ai des gros doutes sur leur capacité à capter la valeur du marché immobilier sur le long terme.

Pas facile de choisir (mes préférés ne sont pas là… pas illogique sans doute quand on est réticent sur celles qui courent après toutes les collectes, y compris via AV, peut-être que d’autres AV en ont aussi des meilleures avec des frais moins bas : pas de miracle…).

J’éviterais celles avec marché secondaire embouteillé (chez Française il y en a … mais je les connais mal), dont le prix est sans doute trop haut.
J’éviterais une SCPI Europe, car la fiscalité diminue significativement l’intérêt de la détenir via un contrat AV. 
En désespoir de cause, une Amundi (pas trop de surprise à attendre) (plutôt RAP, au patrimoine qualitatif, Edissimmo envisage d’avoir jusqu’à 25% de son patrimoine hors de France), et peut-être une de Primonial (un peu un pari)….

Le choix avec le critère "le plus bas frais d’entrée" (ou le plus bas frais de gestion de l’AV) ne me semble pas le plus pertinent. Parfois mieux vaut payer pour avoir de la qualité, surtout quand on envisage de conserver longtemps.

GoodbyLenine a écrit :

Pas facile de choisir (mes préférés ne sont pas là… pas illogique sans doute quand on est réticent sur celles qui courent après toutes les collectes, y compris via AV, peut-être que d’autres AV en ont aussi des meilleures avec des frais moins bas : pas de miracle…).

Bonsoir GBL,

Quelles seraient vos SCPI préférées si l’on oublie la liste des SCPI énoncées un peu plus tôt ?

Pour information, je détiens quelques parts (PFO2 et Primovie…) sur AV mesplacements-liberté car la fiscalité est très intéressante dans une optique très long terme et les conditions de cette AV sont plutôt avantageuses (100% loyers que je verse sur fonds euro).

Cordialement,

Fabipm

Non, il n’est pas possible de loger de l’usufruit dans un contrat d’assurance-vie. Généralement, l’usufruit est acheté au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés : holding patrimoniale, société opérationnelle, etc…

Je copie un extrait d’article qui est sorti aujourd’hui sur leblogpatrimoine :

leblogpatrimoine a écrit :

Depuis quelques semaines, les vendeurs de SCPI communiquent massivement et proposent de faire bénéficier à leurs meilleurs clients un secret de polichinelle : Les prix des parts de SCPI devraient fortement augmenter dans les prochaines semaines… il est donc urgent d’y investir pour profiter de cette revalorisation quasi-certaine que les réseaux commerciaux laissent volontairement fuiter pour booster la collecte.

Cet exemple illustre parfaitement la question de la différence entre la spéculation de court terme et l’investissement de long terme. A long terme, investir en SCPI en 2017 est une hérésie et une prise de risque très important. La valorisation des parts de SCPI est très sensible au niveau des taux d’intérêt. Plus les taux d’intérêt sont faibles, plus la valeur des parts de SCPI augmente (et c’est bien la baisse des taux en 2016, qui explique la revalorisation 2017 des parts de SCPI)… et à contrario, plus le niveau des taux d’intérêt augmente, plus la valeur des parts de SCPI baisse.

Comment peut on parier que les taux d’intérêt resteront proche des niveaux proche de 0 pour les 15 prochaines années (durée moyenne de l’investissement en SCPI). C’est pourtant le raisonnement de celui qui investi aujourd’hui en SCPI (en pleine propriété et en nue propriété – seul l’investissement en usufruit de parts de SCPI est pertinent).

Non, ce n’est pas le moment d’investir en SCPI ! Le prix de l’immobilier d’entreprise est trop élevé et les risques de baisse de la valeur des parts sont importants si les taux d’intérêt augmentent dans les prochaines années. Celui qui spécule à court terme pour bénéficier d’une hausse de 5% en 2017… prend le risque de perdre 40% à moyen long terme ! Quelle affaire!

Moi qui viens d’ouvrir un contrat chez Linxea Spirit pour y loger des SCPI, je trouve le propos inquiétant.

Est-ce que le contenu de cet article est pertinent et si oui, est-ce que vous partagez le même avis que son auteur ?

@Isild

Il y a du vrai dans ce qui est dit dans le blog patrimoine : les SCPI seront forcément sensibles au niveau des taux.
A l’ordre 1, l’immobilier commercial ressemble à une obligation : c’est la valeur d’un flux de loyers relativement stable actualisé au taux du marché. Donc si les taux montent, toutes choses égales par ailleurs, les prix de l’immobilier seront orientés à la baisse.

Ceci dit le ton est un peu alarmiste. En effet :

- d’une part, le niveau des taux n’est qu’un paramètre : il faut aussi compter avec les cycles offre/demande en matière d’immobilier commercial, l’état de l’économie qui influe sur la solvabilité des entreprises locataires etc

- d’autre part, rien ne dit que les taux vont forcément remonter de manière forte ou brutale

- tertio il semble y avoir pas mal de mécanismes de lissage des prix dans le fonctionnement des SCPI (je ne suis pas spécialiste) - à l’inverse des foncières cotées.

Si les taux remontent doucement parce que l’activité économique repart, qu’il n’y a pas trop de surchauffe sur le marché de l’immobilier, on peut imaginer qu’une hausse modérée des taux puissent être absorbée sans trop de difficulté.

Tout dépend également de votre horizon de placement. S’il est long, le ’carry’ (ie les flux de dividende) viendront compenser une éventuelle moins-value sur la valeur des actifs due à la remontée des taux.

Tetrapil

De toute manière, l’auteur est plutôt alarmiste puisqu’il indique dans le reste de l’article, qu’en ce moment, il ne faut surtout pas investir.

Le titre de ce dernier est d’ailleurs : "Quand tout est trop cher, ne pas placer votre argent est la meilleure stratégie de court terme"

leblogpatrimoine a écrit :

Dans le prolongement de notre article d’hier intitulé « Est ce le bon moment pour investir sur le CAC40 ? Obligation ? Cash is King ? Or ? » dans lequel nous avons essayé de vous faire prendre du recul et vous expliquer que dans un monde ou tout est trop cher, vous n’êtes pas obligé d’investir et de placer votre épargne par défaut !

Vous avez le droit de « jouer » avec votre argent pour spéculer sur des marchés financiers sous perfusion de politiques monétaires qui sont en train d’entrer dans une phase de « normalisation » après des années d’excès et de planche à billet. Depuis 2009, les marchés se valorisent grâce aux politiques monétaires qui inondent les marchés financiers… mais alors que la normalisation est en vue, n’est il pas osé de parier sur la hausse future des marchés actions ? (cf « Quelle stratégie d’investissement et de placement pour 2017 ?« ).

Mais attention, spéculer à court terme avec votre argent, ce n’est pas investir à long terme ! Investir à long terme, c’est investir en 2017 en étant capable d’affirmer que l’actif dans lequel vous investissez est en bas de cycle et que son rendement futur sera supérieur ou égal à son rendement actuel. Ainsi, comme nous l’écrivions hier :

Investir au bon moment, c’est surtout ne jamais investir au plus haut. L’investissement en haut de cycle n’est jamais rentable !

C’est tellement simple qu’on oubli les fondements même de l’investissement spéculatif : Il faut investir sur les actifs en bas de cycle, c’est à dire lorsqu’ils ne sont pas chers, et vendre ces mêmes actifs lorsqu’ils sont en haut de cycle, c’est à dire lorsqu’ils sont chers.

Assurance vie et gestion de patrimoine, Tout savoir pour comprendre et optimiser votre patrimoine
Ainsi, pour savoir si c’est le moment d’investir, il suffit de lire les graphiques de long terme et d’en conclure la position dans le cycle (haut de cycle ==> Vendre ; Bas de cycle ==> Acheter).

… et si vous ne trouvez pas d’actifs en bas de cycle, vous n’êtes pas obligé d’investir… il n’est pas interdit de conserver vos liquidités et attendre une éventuelle prochaine baisse avant d’investir.

Investir pour investir n’a aucun sens pour l’épargnant de long terme ! Mais attention, un fonds euros n’est pas un actif liquide et disponible !

Tout le monde n’est pas obligé de jouer au casino avec son argent !

On sait bien qu’il ne faut pas investir en haut d’un cycle mais comment être certain qu’on est en tout en haut ? C’est toujours le même problème…
C’est d’ailleurs pour cela que les investissements réguliers, quelles que soient les performances du marché, permettent de s’affranchir un peu de ces effets de cycles.

Bonjour,

Ceci est loin d’être vrai, si les SIIC résistent plutôt bien, certaines SCPI ont été liquidées pour 3 fois rien durant la crise immobilière des années 90.

Couramment on peut lire des articles qui tendent à confirmer que les SIIC sont plus en phase avec leurs investisseurs que les SCPI. La SCPI ne partageant pas les mêmes intérêts que ses investisseurs, elles se gavent généralement en frais et on ne parle pas que de l’entrée et de la sortie.

Je ne parle pas de leur VL totalement arbitraire, récemment on a vu une fusion de SCPI ou la SCPI absorbée à vu sa VL réduite avant fusion et la SCPI absorbante sa VL augmentée -> double peine pour les porteurs de parts de la SCPI absorbée.

Bonjour,
J’ai une question de fiscalité liée a la detention de SCPI dans l’AV spirit :
Si je depose 5k sur le fond euro rendement et en meme temps 5k sur primovie, j’aurai donc des frais de 6% sur ces derniers 5k. Pendant environ 1 an le solde du contrat sera donc inferieur a 10k a cause des ces frais sur SCPI.
Au bout de 6 mois je retire les 5k de fond euro rendement, y aura t’il une moins-value vis-a vis des impots, la somme a declarer sera t’elle negative ?
En resumé, dans cette situation  est-il possible de profiter du fond rendement a la facon d’un livret pendant quelques mois tout en reduisant legerement les impots ?