Achat d'un appartement en Inde ?

chlorate a écrit :

Le rendement locatif est au plus bas, à 1.5% par an en moyenne. Autant dire que beaucoup de propriétaires préfèrent garder leurs appartements vides le temps que les prix s’apprécient, avant de revendre, quasi neuf, quelques années plus tard.

(400k€ pour un T3 haut de gamme dans une ville de seconde zone).

Bonjour,
pour moi ce sont des signes de bulle quand le rendement locatif est de 1.5% dans un environnement de retours a 7% sans risque, quand les appartements sont laissés vides volontairement pour de la revente et quand un appartement vaut plus qu’en France dans un pays au revenu très faible.

Bonjour chlorate et merci pour ce sujet intéressant. Par parallélisme avec les valeurs mobilières (interdites aux étrangers sauf via OPCVM) j’aurais supposé que l’investissement immobilier était également interdit ou sinon fortement régulé. Dois-je comprendre de votre message qu’un étranger peut acheter un bien immobilier en Inde sans restriction ? Ou êtes vous dans une situation qui vous permet de le faire ?

Le chiffre de 12% (augmentation des prix) que vous donnez est en INR ou en EUR ou USD ?

Pour ma part, même s’il m’est arrivé de faire le contraire, je pense qu’il est assez hasardeux d’investir dans un pays étranger et particulièrement dans un pays émergent. La quantité de normes, lois, règlements, jurisprudences, coutumes etc. qu’il faut connaître est déjà assez assommante dans son pays d’origine, bien maîtriser cela à l’étranger est encore bien plus difficile.

Par ailleurs AMHA, je crois que les autochtones ont toutes les cartes en main pour dénicher les meilleures affaires. En tant qu’étranger vous pouvez certainement trouver des choses intéressantes, mais de votre point de vue et avec une surcote.

chlorate a écrit :

Si les Indiens continuent à acheter, c’est par culture, et parce que tous ceux qui ont investi l’ont fait avec succès (revente beaucoup plus haut).

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs !

Vous semblez être bien informé sur l’immobilier sur place, c’est le plus important. De mon points de vue, vous dépendez d’un avenir où l’Inde continue à un rythme de développement soutenu. Cela signifie que le moindre grain de sable dans l’engrenage, et vous risquez d’y laisser des plumes Si cela ne vous fait pas peur, alors foncez !

Bonne continuation!

@sat chiffres retrouvés, 7.4% en moyenne entre 2010 et 2015 en USD.
Le dollar est ma monnaie de référence.
Graph:

@Timinel Je parle effectivement de Pune. Le quartier qui m’intéresse est déjà très développé, il y a peu de nouveaux projets car très peu de place disponible. Je connais les risques et difficultés, et les taxes et frais, dans la mesure du possible pour l’Inde en tout cas !
Par exemple, un locataire dans un appartement appartenant à un résident étranger (NRI) ne pourra bénéficier que de droits limités en ce qui concerne le remboursement d’une partie de ses impôts (income tax return).

De ce que je comprends du carry trade, il s’agit d’emprunter là ou ce n’est pas trop cher, en France par exemple, et de placer là ou les intérêts sont plus élevés, en Inde donc.
J’encaisse la différence de taux, et un potentiel upside sur la devise.

Je ne suis pas spécifiquement intéressé par un trade sur la devise, nous vivrons probablement à un moment de notre vie en Inde. Quant à Madame, elle est surtout intéressée par le fait d’avoir un toit au dessus de sa tête en cas d’extrême problème. J’essaye d’analyser le coût d’opportunité que cela aurait pour nous. Trouver des meilleurs opportunités d’investissement (carry trade par ex) reste intéressant pour moi pour estimer ce coût.

Merci à tous pour vos commentaires et questions.

Dernière modification par chlorate (24/07/2015 10h22)

Bonjour Swingueur,

Pas d’immo en Inde, sans y habiter, j’attends d’avoir une opportunité en or (genre appartement dans la résidence de mes beaux parents par ex), sans trop chercher réellement pour le moment.
En attendant, j’ouvre des Fixed Deposit régulièrement, j’ai 15% de mon patrimoine en roupies, rémunérés à 8% de moyenne. Le reste de mes économies sont à 20% sur des actions en direct, et 15% sur des fonds, et pour une plus large part, dans un bien LMNP en France.

Il y a surement des bons investissements à faire, mais il faut plus qu’ailleurs une excellente connaissance du terrain (constructeur, emplacement, législation locale/régionale, etc).

Bon courage,
Chlorate

@Coyote: J’ai confondu les pseudos, désolé. Mais je vois que vous avez un lien fort avec l’Inde, ce qui intéressant à noter.

@Chlorate:
Ok, c’est noté. Je suis également en mode fixed deposit régulier pour l’instant. J’ai considéré un demat account ou ouvrir un Interactive Broker en Inde, mais au final je penche plutôt sur un outward remittance régulier pour gérer le principal en France. Pas envie de rester en Inde longtemps pour l’instant, mais faire un 6 mois Goa - 6 mois France à l’age de la retraite (ou avant si possible) est très tentant.

Etes vous salarié? Si oui, en contrat expat, "local+", local pur?
PIO/OCI?

Et pour ce qui est de l’immobilier, c’est sûr qu’il vaut mieux bien s’y connaître, trouver vraiment une personne de confiance je pense, ou alors très bien connaître le lieu (genre le même immeuble comme vous dites)

En regardant les annonces, je ne comprenais pas pourquoi on trouver des 2BHKs à 17-20 lackh pour des appartements en construction quand la moyenne est de 50-60 lakhs… Ma femme m’a expliqué que qu’il ne vaut mieux pas acheter en construction car le risque de faillite du promoteur est fort…