Achat pour location : appartement vs surface commerciale

Effectivement les rendement est meilleur sur les surfaces commerciales car prix au m² inférieur au prix m² habitable, vous louez le clos et le couvert autrement dit les murs donc pas d’inconvénient d’entretien courant ou d’aménagement (le locataire à la signature du contrat prenant le local en l’état).En général certaines copropriétés émettent des restrictions à certaines activités (pouvant causer des nuisances à la copropriété).Le bail commercial est souvent un 3/6/9 renouvelable tacitement au terme de chaque tranche de 3 ans.Le locataire (tout dépend de son activité) aménage le local et le rafraichissement est réalisé par ses soins (pas de soucis de dégradation comme dans l’habitation ou le locataire n’a pas d’intérêt commercial à entretenir le bien).
Quoiqu’il en soit il est important de bien s’informer, et choisir son locataire surtout l’implantation du local!….

Bonjour et merci à vous @Salaze, @Inepsie et @Sky, pour ces éclaircissements et remarques pertinentes!

En effet, je pense que le choix de l’emplacement est primordial.
Pour une surface commerciale, le type d’activité (de jour ou de nuit par exemple) doit être étudié avec précision.

Les répercussions ne sont pas les mêmes si le local est destiné à l’activité d’une banque, d’un commerce de jour ou bien d’un restaurant ou bar.

Si je prends le cadre d’un resto, je ne suis pas très chaud pour acheter la dite-surface.
Qui dit resto, dit possible bruit la nuit (dérangement des voisins), cuisine doit être en conformité (incendie, ERP,…). Pour avoir travaillé en tant que chef de projet pour la rénovation de restos, j’ai eu un cas (ce n’était pas en France) où une dame âgée (le resto continuait de tourner pendant les travaux) s’est blessée. Au niveau des responsabilités, le proprio était en première ligne, puis le franchisé, puis la compagnie, puis à la fin le maître d’oeuvre.
Sachant que les règlementations (incendie, normes construction,…) changent souvent, il n’est pas possible financièrement de s’adapter pour le locataire et le proprio est censé être au courant de ce qui se passe dans son local. Bien sûr, l’argument financier est irrecevable devant un juge si jamais il y a un accident.
Après, pour avoir rénové ou bien fait du neuf dans la restauration, j’ai pu m’apercevoir qu’absolument aucun restaurant n’était aux normes (car elles changent vite). Exemple: les cuisines avec les grills sont généralement pas isolés en cad d’incendie (au niveau de la structure) avec la partie client. D’ailleurs tout le monde minimise le risque qu’il puisse se passer quelque chose. Ils ont raison jusqu’au jour où ça leur tombe dessus comme récemment dans cette église évangélique en région parisienne où le plancher s’est effondré.

Bref, il vaut mieux se tourner vers une surface commerciale avec une activité de jour, plus calme (ex: coiffeur,…) et qui demande le moins possible d’appareils.

Je vais laisser mûrir ma réflexion et n’hésitez pas si vous avez des remarques ou de bonnes expériences.

Bon week-end!

Seaver a écrit :

Bonjour,
En prévision d’un nouvel achat de bien destiné à la location, il m’arrive lors de mes recherches de tomber sur des annonces avec de petites surfaces commerciales louées (ex: coiffeur,…) à vendre avec très souvent un bien meilleur rendement que pour un appartement.

Bonjour
  Dans ce que vous décrivez il y a "loué", avec un bail existant.
  Vous êtes pieds et poing liés par ce bail
  Donc il est impératif de lire attentivement le bail et constater les défauts et les qualités.
  Notamment il faut regarder les commerces autorisés. Pour moi plus c’est restrictif mieux c’est.
cdlmt
hervé

@GBL: effectivement, la révision des loyers peut amener des litiges. Mais dans l’ensemble, je pense qu’ils sont moindres que dans le résidentiel. Après, comme dans toutes relations "commerciales", si le locataire est toujours en place, c’est qu’il est fiable et n’a pas mis la clé sous la porte. Deux gages importants de sa pérennité et de la pérennité des loyers. Ce qui, d’un point de vue d’un investisseur est important. Vaut mieux un rendement moindre mais fiable qu’élevé avec des litiges à la clé. D’autant plus que si le locataire en place trouve le loyer élevé par rapport  à la zone, il y a de fortes chances qu’un autre locataire potentiel ait la même analyse et refuse le prix demandé.
Pour ce qui est de l’indemnisation du locataire en cas de reprise du local, c’est en principe prévu et précisé dans le bail si une clause spécifique est décidée entre les parties. Cependant, contrairement à du résidentiel, le locataire n’a, à priori, pas d’intérêt à récupérer son local.

@sky: Un bail peut être inférieur à 9 ans. Je parle en connaissance de cause, puisque j’ai des locaux à vocation de bureaux qui sont loués avec un bail de 6 ans fermes renouvelables. Ce n’est pas moi qui ait établi ce bail, mais l’ancien propriétaire qui était une agence immobilière spécialisée dans les montages immobiliers commerciaux. Une fois de plus, un bail commercial est encadré par la loi, mais plus souple qu’un résidentiel puisqu’il y permet plus d’adaptations et clauses du moment que les parties sont d’accord.

@Seaver: effectivement, certains baux ou règlements de copropriété commerciaux peuvent restreindre les activités (ex: pas d’activités "nuisibles" tels que restos, bars…) ou interdiction de certaines activités en raison d’autres locaux occupés par des activités similaires. Dans ce cas, la restriction peut-être jusqu’à une date précise ou jusqu’à la cessation d’activité de commerce concerné. Par exemple, dans un local commercial que j’ai acquis dans une zone construite par le même promoteur, le terrain a été vendu par une coiffeuse exerçant sur place et un supermarché y a aussi été implanté. Je ne peux donc louer pour des activités de coiffure ou alimentaires. Ces clauses sont à prendre très au sérieux car elles peuvent assez contraignantes pour l’acquéreur et limiter ses possibilités de location.

@ Borderline: Le bail commercial nécessite de prendre conseil, j’en conviens. Par contre, pour la recherche du locataire d’un de mes locaux commerciaux, je suis passé par une agence spécialisée qui m’a facturé environ 1mois de loyer pour la recherche du locataire et la rédaction du contrat de bail. Ce qui n’est pas plus excessif que les agences louant un bien dans le résidentiel. Certains courriers nécessitent de passer par un huissier, tout comme certains actes en résidentiel, si l’on veut avoir gain de cause, notamment lors de la non reconduction d’un bail si le locataire s’amuse à ne pas récupérer le recommandé.

Ayant à la fois un immeuble locatif résidentiel et deux locaux commerciaux, je me base sur mon expérience concernant la gestion des deux types de bien. Tous les cas ne se ressemblent certainement pas, mais pour ma part, je trouve bien moins énergivore le commercial.

Pour ce qui est de la TVA, pour rappel, en fonction de la structure dans laquelle vous placez vos biens commerciaux, vous n’êtes pas obligé de la collecter. Dans mon cas les biens sont aux noms de mon épouse et du mien (et il me semble que cela fonctionne aussi pour certaines SCI) et j’ai demandé pour le bail déjà existant, à ne pas être assujetti à la TVA et fait un avenant au bail en ce sens. Pour le bail signé alors que j’étais déjà propriétaire, j’ai aussi renoncé à y être assujetti. Ce n’est pas une obligation de la collecter et j’y trouvais plus de contraintes que d’avantages pour mon cas. C’est mon centre des impôts aux entreprises qui m’a conseillé dans mon choix de garder ou non la TVA (il ne faut pas hésiter à leur demander conseil, c’est toujours utile et ils sont de bons conseils parfois).

Pour le bail à 6 ans, celui-ci était établi quand j’ai acheté le local. Je n’ai pas creusé la question des textes auxquels il fait référence. je vais essayer de m’y plonger.

BorderLine a écrit :

TOUS les commandements et courriers doivent être distribués par huissier sous peine de nullité, enfin l’augmentation de loyer est impossible au delà de l’indice de référence, sauf à prouver que le loyer est largement sous évaluée (et là, je peux vous dire qu’il faut de sacrés preuves à l’appui).

Concernant l’augmentation de loyer, il y a un cas que vous oubliez.
Si le bail n’a pas été renouvelé, après les 9 ans il se poursuit tacitement d’année en année.
Au-delà de la 12ème année, le plafonnement du loyer lié à l’indice de référence saute.
C’est ce qui nous a permis de négocier une augmentation supérieure à celle de l’ICC pour un de nos locaux.

salaze a écrit :

Pour le bail à 6 ans, celui-ci était établi quand j’ai acheté le local. Je n’ai pas creusé la question des textes auxquels il fait référence. je vais essayer de m’y plonger.

Faites plouf dans l’article L145-4 du code du commerce, c’est à la première ligne.

Code du Commerce Article L145-4 a écrit :

La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L145-9 …

Franchement, je ne trouve pas que celà soit plus compliqué à gérer que pour du logement…

Comme je l’ai expliqué dans ce topic du forum, nous n’entendons jamais parler des locataires de nos 2 locaux commerciaux, contrairement à ceux qui occupent certains de nos appartements.

BONJOUR SALAZE
je viens juste de lire votre topic ; pour y être passé (du côté commerçant locataire) je crois que votre comparaison :
- oublie qu’il y a des rendements bruts sur du locatif jusqu’à 12% également (voir les topics sur ce sujet)
- prend en compte un investissement résidentiel locatif nu ; la fiscalité du meublé est bien plus attrayante que celle des revenus de commerces ; c’est le net qui compte ; donc à mon sens il faudrait donc rajouter un point sur la fiscalité
- les vacances et délais d’éviction sont moindres c’est clair ; par contre le délai de vacance lors d’un départ (changement de locaux mais aussi et surtout : dépôt de bilan) peut être très long si l’emplacement n’est pas 1a ; et s’il n’est pas bon, la rentabilité avancée comme avantage par rapport aux appartements ne tient plus…