QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements)

Merci de votre avis !

Que se soit via un courtier ou directement, je n’ai pas trouvé mieux que 2% sur 20 ans. Sur 15 ans, j’avais eu 1.80% mais j’ai préféré 20 ans car la mensualité diminuait d’une centaine d’euros.

Je vais d’abord répondre au problème du co-propriétaire, je suis d’accord avec vous, ça risque d’être la loterie mais au prix où il vend, 130 000€, il risque de ne pas trouver tout de suite !  C’est le prix de tous mes appartements réunis ! Mais je vais reprendre contact avec lui pour voir s’il a baissé son prix.

Désolé de ne pas avoir donné plus d’info sur ma situation.
en 2015 je n’ai pas payé d’impôt, en 2016, je n’en paierai pas non plus.
En 2017, sans l’achat de l’immeuble j’en aurai payé un peu, aux alentour de 1800€ je pense.

Actuellement je suis sur un TMI à 14% mais passe à 30% avec cet investissement.
En passant par rendement-locatif, j’arrive à 3200€ d’impôt sur le revenu, en prenant en compte mes revenus d’activités, ceux de ma compagne et les revenus foncier. Sachant que pour 2017, je n’aurais que 6 mois de loyers.

Je me suis permis de faire cet investissement car je ne payais pas d’impôt, donc faire du LMNP, du Pinel ou quelque avec des travaux (outre le fait que se soit un 1er investissement) ne me tentait pas des masses…
Mon Cash flow reste largement positif avec tous les paramètres cités au dessus.

En ce qui concerne les appartements, j’ai précisé sur le F1 de 37m² qu’il était meublé (mais j’avoue que vu la taille du poste, il s’est retrouvé noyé dans la masse ^^)

Pour les loyers, seulement 2 étaient compris avec des charges dans les baux, à hauteur de 10€ chacun.
L’ancien propriétaire payait lui même l’électricité des communs, 50€par trimestre, mais je ferai un appel de charge en ce qui me concerne.
10€ de charge par appartemment me semble correct.

Si vous avez encore besoin d’information, n’hésitez pas !

Effectivement, pour l’autre propriétaire : un prix de 130 000 € semble délirant.

Du coup, il risque de rester longtemps votre co-propriétaire.

Il ne faut sans doute pas le braquer avec une proposition de prix très basse. Tout au plus l’orienter avec des questions du genre : vous l’avez mis en agence ? L’agence vous l’a estimé à combien ? Il faut sans doute le laisser mariner et comprendre par lui-même.

Concernant l’imposition :

Déjà, si je compte bien vous allez être juste au-dessus de 15000 € bruts de loyers par an (revenus fonciers, donc hors meublé), donc vous êtes forcément au réel.

Ensuite, pour l’impôt sur le revenu : il vous faudra regarder précisément de combien vous dépassez le seuil des 30 % d’imposition. Si vous dépassez de X € et envisagez de faire une enveloppe de travaux de Y € :
si Y<X, vos travaux sont "subventionnés" par l’Etat à 45% (car, par la déduction des travaux, vous économisez TMI 30 % + 15,5 % de prélèvements sociaux).
Si Y>X, la partie qui dépasse n’est subventionnée "que" à 29 % (TMI 14 % + 15,5 % de prélèvements).

Il faut bien sûr raisonner sur le montant total. Par exemple, si vous avez 2 parts et que pour chaque part vous dépassez de 1000 € le seuil des 30%, vous avez donc 2000 € de revenus dans la tranche à 30 %.

Si, dans cet exemple, vous ne dépassez le seuil que de 2000 € (pour une année sans travaux), ça veut dire qu’il est avisé de lisser les travaux dans le temps, en ne dépassant pas 2000 €/an. Ainsi, les travaux s’imputent sur le revenu imposé à 30 % et sont "subventionnés" à 45 %. Alors que si vous faites 10 000 € de travaux d’un seul coup et plus rien pendant 4 ans, c’est moins avantageux.

Si au contraire vous dépassez le seuil des 30 % de 10000 €, vous pouvez alors faire des travaux à 10 000 € sur une seule année ; par rapport à des travaux lissés dans le temps, ça ne fera pas de différence au niveau de l’imposition.

Il faut aussi regarder à combien de charges déductibles vous arrivez au total. Si le total des charges > 30 % loyers bruts, c’est avantageux d’être au réel ; sinon c’est désavantageux. Vous pourriez dans ce cas éviter d’être au réel en transformant un des apparts en location meublée, avant d’avoir une année pleine : ça vous garderait vos revenus fonciers sous les 15000 € bruts. Sans si vous prévoyez d’ajouter d’autres revenus fonciers d’ici 2017, dans ce cas vous serez au réel de toute façon.

Dernier point : charges de 10 €/mois, pourquoi pas ? Mais ce n’est pas comme ça qu’on réfléchit.
Pour la location nue, il faut faire :
-liste de charges récupérables ? Electricité des communs, mais peut-être aussi la taxe d’ordures ménagères, peut-être du nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts, que sais-je ? Charges qui devraient d’ailleurs dépendre non pas de votre choix, mais de celui de la co-pro ! En effet, l’entretien des parties communes et les dépenses communes à l’immeuble se décident en AG de co-propriété. En tout cas, liste à établir précisément en regardant la liste des charges récupérables selon la loi de 1989 et ce qui est réellement dépensé sur votre immeuble.
- ensuite, faire une répartition par locataire (selon quelle clé de répartition, millièmes ?), puis diviser par 12. Ca fait un montant de charges prévisionnelles à collecter chaque mois.
- une fois par an, faire le détail des charges récupérables réellement payées. Détailler leur répartition, par locataire. Calculer si le locataire a payé en plus ou en moins. Adresser ce décompte à chaque locataire et procéder à la régularisation. Sachant que chaque charge doit être appuyée sur un justificatif que les locataires peuvent venir consulter s’ils le souhaitent. C’est un point important pour une bonne relation propriétaire-locataire.
Pour le meublé, c’est soit idem ci-dessus, soit un forfait de charges. Regardez si le bail précise ce point. Si c’est un forfait, par définition, il n’y a pas à modifier le montant ni à faire une régularisation, puisqu’un forfait, c’est forfaitaire.

QuentinM a écrit :

Personne ne peut m’aider pour réfléchir aux options qui s’offrent à moi concernant les prochains investissements ?

Déjà, le principe c’est que chaque fil de discussion, dans ce sous-forum, est une étude de cas d’un immeuble en particulier. Avez-vous l’impression qu’on a fait le tour de ce premier cas ?

Ensuite, n’est-ce pas un peu tôt pour repartir en chasse ? Je pense que vous devriez gérer cet immeuble quelques mois (faire connaissance avec les locataires, faire rentrer les loyers, mettre en place la provision sur charges, etc.) avant de penser à la suite. La gestion est AUSSI une activité importante, et pas évidente, pour avoir un bon investissement immobilier.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2016 11h32)

2) Loyers

si vous aviez bien lu, je parlais des revenus fonciers, donc les revenus des logements loués nus.  D’après ce que vous avez écrit, ils se montent à 16116 € par an et non pas 19500 €.

Les meublés se déclarent en BIC.

C’est pour ça qu’il suffirait d’un logement qui passe en meublé (ou de quelques mois de vacances sur l’un des logements en 2017) pour que vous soyez en-dessous de 15000 € de revenus fonciers, donc libre de choisir entre micro-foncier et réel. Ce qui n’a d’intérêt que si le micro-foncier est plus intéressant (c’est à dire que les charges déductibles (celles qui restent à charge du bailleur, donc la totalité des charges - les charges récupérables) sont <30 % des revenus fonciers ; ce qui peut arriver quand il y a peu de charges et peu de travaux déductibles). A noter aussi que pour tous ces calculs il faut penser à séparer le meublé, donc pour la plupart des charges il faudra faire un pro-rata, pour ne retenir en déduction des revenus fonciers que la part relative aux logements loués nus.

3) Charges
A mon sens, pour une location nue, les charges récupérables (selon la loi de 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987) sont récupérables, qu’elles soient mentionnées au bail ou non.

La loi prévoit que les charges sont récupérables, elle donne une liste limitative de ces charges, elle dit comment elles doivent être calculées et justifiées… A partir de là, elles sont récupérables.

Pour le meublé en revanche, il faut relire soigneusement le bail. Comme je l’ai déjà écrit, si le bail évoqué un forfait fixe, ce forfait est dû à ce montant-là, quoi qu’il arrive. Si le bail évoque au contraire des charges au réel, c’est le même mode de fonctionnement qu’en location nue.

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2016 21h54)