Investissement de 50 000 € à crédit sur la SCPI Corum Conviction ?

Bonjour,
vous êtes déjà propriétaire de votre RP, donc pensez à l’investissement locatif me semble le bon moment.

L’inconvénient des SCPI, c’est que leur rendement ne permet pas l’autofinancement, donc va grignoter votre capacité d’emprunt.
Si ensuite, vous visez un autre investissement immobilier, celui-ci pourra être être plus compliqué.
Néanmoins, 50k€ ce n’est pas encore un gros montant, ça doit vous faire des mensualités en dessous de 350€, donc l’impact reste limité sur votre capacité d’endettement.
Leur avantage c’est une gestion sans effort, contrairement à l’immobilier physique classique.

Néanmoins, j’aurais une remarque, pour 50k€, étant votre 1er investissement en SCPI, pourquoi ne pas viser 2 SCPI plutôt?
Votre investissement représente près d’un tiers de votre patrimoine net.
Le profil de Corum est assez agressif, et donc potentiellement plus risqué que la moyenne.

gunday a écrit :

Bonjour,
vous êtes déjà propriétaire de votre RP, donc pensez à l’investissement locatif me semble le bon moment.

L’inconvénient des SCPI, c’est que leur rendement ne permet pas l’autofinancement, donc va grignoter votre capacité d’emprunt.
Si ensuite, vous visez un autre investissement immobilier, celui-ci pourra être être plus compliqué.
Néanmoins, 50k€ ce n’est pas encore un gros montant, ça doit vous faire des mensualités en dessous de 350€, donc l’impact reste limité sur votre capacité d’endettement.
Leur avantage c’est une gestion sans effort, contrairement à l’immobilier physique classique.

Néanmoins, j’aurais une remarque, pour 50k€, étant votre 1er investissement en SCPI, pourquoi ne pas viser 2 SCPI plutôt?
Votre investissement représente près d’un tiers de votre patrimoine net.
Le profil de Corum est assez agressif, et donc potentiellement plus risqué que la moyenne.

Merci pour votre réponse, je n’ai pas le temps de gérer de l’immobilier en physique pour le moment, de plus je suis dans une région ou l’immobilier est cher et 5000€ ne suffisent pas à l’achat d’un studio à Montpellier.

Lles mensualités sont de 309€ sur 20ans donc un effort d’épargne de 115€ impot compris. Je souhaitais en effet prendre 2 SCPI différente, mais le dossier semblait impossible à financer  dans mon cas … De plus le cabinet de gestion en patrimoine m’a indiqué que Corum était diversifié et que le fait qu’elle possede des actifs à l’étranger et en France était rassurant…  Qu’en pensez vous? dans cette situation, auriez vous choisi une autre SCPI?

yademo a écrit :

pour info, j’ai investi cette meme somme en fin d’année dernière, et j’ai réparti mon investissement sur 2 SCPI dont Corum.
Et effectivement, ca fait bien des mensualités a moins de 350€ sur 15 ans pour l’instant, rallongeable de 3 ans dès la premiere date anniversaire. Ce que je vais faire pour passer les mensualités autour de 295€ vs des loyers percus d’environ 210€.
Soit CF negatif de 85€ + impot a venir … Le prix de la tranquillité.

Par quel cabinet etes vous passé pour l’achat? Le credit foncier a accepté de vous financer 2 SCPI à 25k€ chacune?

fstn a écrit :

De plus le cabinet de gestion en patrimoine m’a indiqué que Corum était diversifié et que le fait qu’elle possede des actifs à l’étranger et en France était rassurant…  Qu’en pensez vous? dans cette situation, auriez vous choisi une autre SCPI?

Là on est dans le pur argument marketing, du non-argument. On peut aussi affirmer que c’est plus risqué du fait de cette exposition sur des pays étrangers.
On pourrait argumenter longtemps pour les contredire, notamment sur le fait que Corum investi majoritairement sur des emplacements secondaires et rarement "premium", incompatibles avec leur objectif de rentabilité à 6%.
Je suis aussi d’accord pour dire qu’il vaudrait mieux 2 SCPI, Corum a tout à prouver, c’est une SCPI très jeune, vous vous lancez dans une aventure qui reste à écrire, ça peut marcher, ça peut se vautrer. Bien d’autres SCPI ont moins ce dernier risque que Corum. Pourrez-vous la revendre avant la fin du crédit?

N’ayant pas vu votre simulation, vous comprendrez qu’il est difficile (pour ne pas dire impossible) de répondre à votre question.

Je suis interpellé par les 1 551€ de "frais d’acquisition". Je suppose que ce sont des frais liés à l’emprunt, car des frais significatifs sont déjà inclus dans le prix "tous frais inclus" de la part à 1060€ : si vous vouliez revendre le lendemain, ce serait à 919.98€/part. Je n’ose croire que ce serait une commission pour votre conseiller (qui sera déjà rémunéré par la SCPI, sans doute entre 2 et 3k€).

J’ignore à quoi correspond la rentabilité de 5.5% (est-ce brut, net, ou le montant effectivement versé après impôts payés à l’étranger, est-ce sur 54060€ ou sur 55611€, etc.).
A propos de la performance passée de la SCPI (qui affiche (et pour l’instant a dépassé) un objectif de distribution de 6%, soit 63.60€/part à 1060€, impôts payés à l’étranger inclus) : dividende de 64.77€ en 2014, et 65.49€ en 2015 en incluant les impôts qu’elle a déjà payé à l’étranger, pour 62.23€ (2014) et 60.64€ (2015) vraiment versés sur le compte.
Pour 2016, le dividende pourrait approcher 66€, pour 57€ arrivant vraiment sur le compte (la proportion de revenus étranger a encore augmenté). Le rendement net d’impôt dépend largement de votre TMI IR (je suppose 30%), et sera assurément en dessous de 5.5%.

Si l’emprunt est remboursé par une mensualité de 309€, dont un effort d’épargne de 115€, ça signifie que les parts de SCPI sont supposées rapporter 194€/mois (309-115) net, soit 194*12/54060=4.3% du prix d’achat des parts. C’est inférieur à 5.5% et ça doit donc tenir compte des impôts ou prélèvements sociaux. En supposant un rendement brut de 6.0%, avec pour 40% des revenus une imposition aux 15.5% de prélèvements sociaux et 30% de TMI IR, et pour 60% des revenus (ceux imposés à a source à l’étranger) une imposition à 25%, on arrive à 4.01% net, à augmenter un peu pour tenir compte de 40% des intérêts d’emprunt qui resteraient déductibles, et ce "4.3% net" semble un ordre de grandeur plausible.

La "valorisation du patrimoine en 2036" semble calculée avec 54 060€ * ((1 + 0.5%)^20) = 59731€. C’est assez trompeur, car si vous voulez alors revendre vos parts vous ne percevriez que 59731€ * 919.98/1060 = 51841€ (cf les 11.96% de "frais de sortie"). J’ignore d’où pourraient provenir les 476€ de "patrimoine mobilier" en 2036 (sans doute le solde entre les 115€/mois d’épargne et ce qu’il aura fallu payer pour les impôts et la différence entre les échéances de prêt et les distributions de la SCPI). Le TRI et l’enrichissement", qui supposent un patrimoine en 2036 valant 60207€, sont artificiellement "gonflés" (car ne tenant pas compte des frais de sortie). En tenant compte des frais de sortie, l’enrichissement passerait à 24 029€ et le TRI vers 5.65%.

Si votre investissement a eu lieu en juin (un peu dommage : le prix de la part est passé de 1045€ à 1060€ le 1er juin 2016), vos parts entreront en jouissance au 01/12/2016, et vous percevrez donc déjà quelque chose vers le 10 janvier 2017 (pour décembre 2016), et aurez à le déclarer à l’IR avec vos revenus 2016.

Pour infos : Depuis le 13 Juillet 2016, le CFF ne finance plus les parts de SCPI Corum. Seuls les dossiers de souscription de parts de CORUM, complets et enregistrés dans les bases du Crédit Foncier jusqu’au 13 juillet 2016 inclus, seront étudiés.

En raison d’une trop grande exposition des investissements sur l’Europe. Il en va de meme pour les SCPI que je qualifie "d’étrangère" comme Novapierre Allemagne, Eurovalys et LFP Europimmo…

fstn a écrit :

D’après votre analyse, cet investissement semble moins intéressant que ce que je pensai. Il va pas mal complexifier ma déclaration d’impôt pour un TRI pas si important, qu’est-ce que vous me conseillez comme investissement à faire à crédit? Peut-être de l’immobilier en direct?

De l’immobilier en direct aurait d’autres inconvénients pour vous (plus gros montant, besoin de "gérer" le locataire, moins diversifié, vous n’avez aucune compétence sur l’activité de bailleur, …). Cet opération à 50k€ n’est pas si mal (et vous apprendra pas mal de choses), même si elle est moins bien que ce que vous croyiez initialement. Un jour ou l’autre il faut se lancer… et tout dépend de vos objectifs, et de vos espoir de trouver "mieux".

(PS : En tout cas, à votre place, j’éviterais le crownfunding sous toutes ses formes -j’ai vu un autre message de vous à ce sujet-. On ne s’improvise pas banquier, et vous pourriez l’apprendre à vos dépends.)

Bonjour,

Un point qui me surprend dans votre simulation: le CFF vous finance 100% à crédit pour Corum ? Tous les CGP à qui j’ai eu affaire m’ont indiqué que le CFF demandait un minimum de 10% d’apport pour financer du Corum. (pour les dossiers datant d’avant le 13/07, car effectivement aujourd’hui ils ne financent plus)

Charlatan a écrit :

Bonjour,

Un point qui me surprend dans votre simulation: le CFF vous finance 100% à crédit pour Corum ? Tous les CGP à qui j’ai eu affaire m’ont indiqué que le CFF demandait un minimum de 10% d’apport pour financer du Corum. (pour les dossiers datant d’avant le 13/07, car effectivement aujourd’hui ils ne financent plus)

En fait, j’ai fait un nantissement de 6000€ sur une assurance vie comme garantie pour le financement de Corum, sinon, il fallait en effet avoir un apport de 10%

Pouvez vous nous dire les conditions de l’offre (taux, durée , organisme preteur etc..) ?

J’ai obtenu une offre de prêt du Crédit Foncier avec des conditions similaires : taux de 2,45%, frais de dossier de 980€, déblocage des fonds fractionné sur 5 mois , apport personnel de 10%.
L’objet est l’achat de SCPI sur le marché secondaire.
Je me demande quel moyen dispose la banque pour s’assurer que l’apport personnel est réellement utilisé.
Ne serait-il pas possible de justifier l’existence de fonds propres sans acheter de parts de SCPI?
Si certains connaissent la procédure employée par le Crédit Foncier pour vérifier l’emploi de l’apport personnel, je suis intéressé par leur retour d’expérience.