Michael77 [85] : étude de cas immobilier (que feriez-vous d'un terrain d'un hectare ?)

Michael77 · #1

Bonjour,

Mon grand père possède un terrain non constructible pour le moment d’un hectare dans le 85, terrain ou il posait la caravane tout les ans pour les vacances. Très bien situé, à 10 min de Brem sur mer et 20 min des Sables d’olonne.

Il souhaite nous transmettre son terrain pendant qu’il n’est pas encore constructible (à mon frère et à moi). Les parcelles autours de celle de mon grand père passent contructibles les unes après les autres.

Donc ma question est que feriez vous d’un tel terrain?
Aller voir le maire et discuter avec lui pour le passer contructible. Mais àprès?
Vendre le terrain à un promotteur?
Le découper et vendre moi même?
Découper/Faire construire et vendre?

Cordialement

Mots-clés : immobilier, investissment, terrain, vente

Iqce · #2

Bonjour,

Il faut en dire plus sur la situation du village en terme démographique et la situation du terrain.
Aujourd’hui, en application des lois Grenelle et ALUR, il ne suffit plus qu’un terrain soit desservis (déjà…).
Il faut que le projet communal soit d’abord contenu dans l’enveloppe urbaine. Théoriquement il faut même tenir compte des possibilités de division des grands terrains bâtis (des grands jardins par exemple).
Ce projet est bâti sur la croissance constatée (si tant est qu’elle existe) des dernières années.
J’ai fait cour, mais c’est l’idée exposée dans le Code de l’Urbanisme, voir par exemple :
Code de l’urbanisme - Article L121-1 | Legifrance
L’urbanisme étant une compétence partagée entre la collectivité et l’Etat, ce dernier posséde un réel pouvoir de censure sur le document élaboré…Voir le Maire est le convaincre est une 1ére étape indispensable, passer les étapes de la concertation une autre ("pourquoi eux et pas nous" maintenant que les m2 sont comptés), et passer l’avis de la CDPENAF si jamais ce terrain à un POTENTIEL agricole ou un impact paysager encore une autre et l’avis de l’Etat avant arrêt, subir son contrôle de légalité la cerise sur le gâteau.

En général, je constate que les beaux terrains situés dans les centres urbains deviennent/restent constructibles, OK.
Mais dés que l’on s’éloigne…A votre disposition s’il faut développer ou argumenter.

La CDPENAF peut être consultée pour toute question relative à la réduction des surfaces naturelles, forestières et à vocation ou à usage agricole et sur les moyens de contribuer à la limitation de la consommation de ces espaces.

La loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt (LAAAF) publiée le 13 octobre 2014 a créé la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers de l’Yonne (CDPENAF) qui s’est substituée à compter du 1er août 2015 à la commission départementale de consommation des espaces agricoles (CDCEA).

Le champ de compétence de cette nouvelle commission est élargi à la préservation des espaces naturels et forestiers.

La CDPENAF peut être consultée pour toute question relative à la réduction des surfaces naturelles, forestières et à vocation ou à usage agricole et sur les moyens de contribuer à la limitation de la consommation de ces espaces.

Elle émet, dans les conditions définies par le code de l’urbanisme, un avis sur l’opportunité, au regard de l’objectif de préservation des terres naturelles, agricoles ou forestières, de certaines procédures d’urbanisme.

La CDPENAF associe des représentants de l’Etat, des collectivités territoriales et de leurs groupements, des professions agricoles et forestières, de la chambre d’agriculture, d’une association locale affiliée à un organisme national à vocation agricole et rurale, des propriétaires fonciers, des notaires, des associations agréées de protection de l’environnement, de la fédération départementale des chasseurs et de l’INAO.

Dernière modification par Iqce (22/08/2016 08h53)

Michael77 · #3

D’accord je vois qu’il y a un jolie boulot de fond à effectuer.

Un peu plus de précision, le terrai est situé à Vairé. La démographie à tendance à augmenter d’apres wiki. Le terrain est biensur pour l’instant un terrain agricole et selon l’ancien maire il peut devenir constructible. Maintenant je ne connais pas le nouveau maire donc à voir.

Bernard2K · #4

Il faut effectivement approfondir le sujet :
- "probabilité" qu’il devienne constructible, et à quelle échéance ?
- vaut-il mieux le transmettre avant qu’il devienne constructible ou après ? (*)

(*) sur la transmission (mais je ne suis pas notaire) :
- si votre grand-père vous fait donation du terrain agricole, sa valeur sera faible : disons 5 000 €. C’est donc très en-dessous des plafonds et il n’y aura pas de droits de mutation.
- si 2 ans plus tard le terrain devient constructible et que vous le vendez. Même non viabilisé, ça vaut au moins 50 € le m², non ? 50 x 10 000 = 500 000 €. Si vous prenez à votre charge le fait de le lotir et viabiliser, vous pourriez même en tirer le double ! Vous allez devoir payer à l’Etat la taxe sur la plus-value, plus-value qui se montera à 495 000 € ! Mais en plus, le fisc pourrait bien revenir sur la valeur de cette donation et appliquer des droits de mutation a posteriori.
- êtes-vous les seuls héritiers potentiels ? Parce que les autres héritiers pourraient bien s’étrangler quand ils découvriront que l’une des branches de la famille a bénéficié d’un terrain "agricole" valorisé à 5000 € mais qui depuis a vu sa valeur exploser ! Ca n’est pas bon pour la paix des familles, ça !

Pour répondre à votre question "que feriez-vous ?".
1) A votre place, j’irais voir un notaire et je lui demanderais conseil.
2) J’accepterais la donation du grand-père (il ne faut pas décourager les élans de générosité).
3) Probablement (selon les conseils du notaire) : je garderais ce terrain plusieurs années sans rien faire, le temps que ça se tasse… Et si un jour ça devient constructible, je dirais alentours "ça alors ! Je ne m’en serais jamais douté ! Moi je l’ai pris à cause de l’aspect sentimental, c’était le terrain de la caravane de Papy ! Mais maintenant qu’il est constructible, je vais devoir le vendre pour ne pas payer la taxe sur les terrains constructibles non bâtis(**). Ca me fend le coeur, mais je n’ai pas le choix."
4) vérifier au passage qu’on est bien sur la même longueur d’onde, avec le frère. Car le terrain sera probablement donné en indivision, donc il vaut mieux être d’accord sur la marche à suivre.
(**) taxe qui aura, d’ici là, été généralisée.

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2016 07h47)

Iqce · #5

Michael77 a écrit :
D’accord je vois qu’il y a un jolie boulot de fond à effectuer.

Un peu plus de précision, le terrai est situé à Vairé. La démographie à tendance à augmenter d’apres wiki. Le terrain est biensur pour l’instant un terrain agricole et selon l’ancien maire il peut devenir constructible. Maintenant je ne connais pas le nouveau maire donc à voir.

Vous avez eut le bon réflexe : wiki est effectivement la bonne source (basée sur les chiffres INSEE).
Vous pouvez également tenter de savoir via le net si cette Commune est par exemple incluse dans un PLH et si celui ci définit quelque chose sur le secteur ; cela peut également être repris dans une étude type "approche environnementale" ou autre.

Certes le notaire est le bon réflexe traditionnel ; malheureusement ils sont rarement aussi compétents qu’un véritable conseil d’un bureau d’étude pluri disciplinaire ou un urbaniste qui va d’une part en quelques secondes avoir un avis sur la question "factuel" ou "argumenté", qui va se rapprocher des services de l’Etat si besoin et qui va d’autre part et surtout vous aider à mettre les éventuels points positifs en avant pour négocier si besoin est.

Pour dégrossir un tel dossier cela prend rarement plus d’une heure de travail ; après souvent les gens demandent de l’aide soit pour écrire aux élus soit pour les accompagner en RDV.

Attention, si vous en passer par là, tenter de trouver quelqu’un de correct qui défendra réellement vos intèrêts ; en effet quand on travaille dans un secteur géographique sur ces thématiques, il est "tentant" de flécher les clients vers son lotisseur aménageur préféré (lequel fait travailler à l’occasion le BE/Urbaniste…Ou le Notaire) qui sera également en lien avec la Commune pour sortir le projet souhaité par le Maire/l’EPCI : petits arrangements entre amis dans le meilleur des mondes…Bref sans être paranoïaque soyez également discrets.

Bernard2K · #6

Iqce : je pensais plutôt au notaire sur l’aspect transmission (vérifier s’il y a d’autres héritiers et quelles en sont les conséquences, vérifier si le fisc peut recalculer des frais de mutation et jusqu’à combien d’années après la donation ou le décès, savoir s’il vaut mieux le prendre en indivision ou non…).

Dernière modification par Bernard2K (22/08/2016 13h26)

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Michael77 a écrit :

#6 22/08/2016 09h37

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