Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

"Je pense à contrario que l’impôt a déjà été payé en Allemagne et que justement ce crédit d’impôt que la France nous accord est mis en place pour éviter la double imposition"

Oui, la double imposition est évitée par ce mécanisme. Ca énerve souvent les novices, qui considèrent qu’on ne devrait pas du tout déclarer les revenus étrangers, mais en réalité on déclare tout parce que le taux applicable dépend de l’ensemble des revenus mondiaux.

Mais alors, on est imposé 2 fois ?

Non.

L’Etat calcule l’impot théorique sur le montant total des revenus. Ensuite, il calcule le rapport revenu en France / revenu total. L’imposition à payer est le produit imposition totale x ce rapport.

S’il y avait double imposition, l’imposition réelle serait égale à l’imposition théorique.

Ce mécanisme n’a rien de franco francais et est prévu par les conventions internationales (règle du taux effectif)

Je suis proporiétaire.
Et c’est bien ce que je ’ai fait, à savoir clé de répartition de mes intérêts d’emprunt en fonction de la provenance des revenus. La clé est donnée par Corum et suivant le pays dont le revenu est issu, il faut remplir dans la 2044: immeuble n°2, N°3 …

Charlatan a écrit :

Pour les 75% restants imputés aux revenus étrangers => ça fait baisser les revenus étrangers déclarés, mais les impôts ont déjà été payés à l’étranger => ça n’impacte que le revenu global qui sert à calculer le taux effectif d’imposition, mais n’a aucun impact sur l’impôt réellement payé.

Je vous confirmerai dès réception de ma fiche d’impôt.
Mais cela a bien un impact sur le montant d’impôt payé car le crédit d’impôt sera plus important…

Merci pour ces explications, je pense avoir enfin compris:

Revenus bruts étrangers = 1000€

Impôt étranger prélevé à la source = 1000 x % qui dépend du pays

Impôt français = (1000 - intérêts déductibles) x TMI

Crédit d’impôt = (1000 - intérêts déductibles) x taux effectif

Donc imputer ses intérêts sur les revenus étrangers permet de réduire l’assiette de calcul et de payer moins, la TMI étant supérieure au taux effectif

Ne reste donc qu’à connaitre le montant de la retenue à la source dans les autres pays pour pouvoir affiner mes simulations

Concernant le dividende exceptionnel de 1,64 € par part, suite à la vente d’un immeuble en Espagne
(voir messages 181 à 195)
toutes les parts au 30/06 (pleins propriétaires et nus propriétaires) sont concernées, y compris celles en attente du délai de jouissance.
Par exemple, les parts acquises en mai, juste avant l’augmentation du prix, donnent droit à ce dividende.

Pour la fiscalité d’une plus-value immobilière en Espagne,
compte tenu du faible montant je ne vais pas faire des recherches compliquées,
j’attends l’IFU l’année prochaine.

1) oui
2) c’est la différence entre votre TMI et votre taux réel d’imposition.

Exemple avec un TMI à 30% et un taux réel d’imposition à 18% sur votre avis d’imposition vous avez payé 12% de  vos revenus de SCPI à convention de non double imposition car le crédit d’impôt est basé sur votre taux moyen.

Conseil : éviter les défiscalisations qui diminuent votre impôt et pas votre base imposable si vous investissez massivement sur des SCPI qui utilisent les conventions fiscales de non double imposition.

Carpediem

Pourriez vous expliquer pourquoi sans entrer dans les détails svp (je en suis pas du tout spécialiste) ?

Je ne comprends pas le "à éviter"…

Pour les défiscalisations: si vous diminuez votre impôts par des crédits d’impôts par exemple sans diminuer votre TMI (i.e vos revenus) vous augmentez la différence entre l’impôt à payer sur vos revenus de SCPI étrangères et votre crédit d’impôt obtenu donc vous augmentez la pression fiscale sur ses revenus de SCPI.

Pour le faiblement fiscalisé: les SCPI étrangères ont un rendement plus faible que la plupart des SCPI de rendement française donc pour avoir un net plus intéressant il faut que la différence fiscale compense i.e que la fiscalité sur les revenus des SCPI françaises comble la différence de rendement brut.
Si vous n’êtes pas imposé, il vaut mieux avoir 5% - PS = 4.22% que 4% net d’une SCPI étrangère.

A 14% de TMI, le calcul est vraiment à faire selon la situation de chacun.

Carpediem

Il n’y a pas d’informations en ce sens, le reste ne sont que rumeurs infondées.

Lorsqu’une SG prend ce genre de décision elle fait une annonce comme c’est le cas de La Française pour Epargne Foncière par exemple. Cela n’affole pas les marchés, une SCPI peut ponctuellement avoir besoin de temps pour investir sa collecte. Corum a déjà repoussé son délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois ce qui lui suffit actuellement.

Son patrimoine est de 631 M€ et sa capitalisation (en prix de souscription) 746 M€ au 30 septembre 2016.

BT Q3-2016 : 703 784 part soit un capital social de 607 M€
Statut : Le capital maximum statutaire est fixé à 1 034,4 M€

On est encore loin du max de 1 200 000 parts

Bonjour à tous,

Je commence une nouvelle étape dans mes réflexions : investissement et diversification…

Je me pose la question de la diversification géographique (hors France). Corum Convictions est séduisante sur ce point… (Mais, à vrai dire, je n’ai pas encore analysé des différentes SCPI investis à l’étranger).

Supposons que mon choix soit établi… quel mode d’investissement faut-il privilégier ?

+ Via une Assurance-Vie ? Impossible pour Corum. Mais, même si cela l’était, je doute de l’intérêt. Car, l’assurance vie permet d’éviter l’imposition sur les revenus. En contre-partie il y a des frais de différentes natures perçus par l’assureur. Et là, l’imposition en France (pour les investisseurs dont le taux moyen d’imposition est proche de leur TMI) est très faible. L’impôt est acquitté à la source, à l’étranger.

+ Via un prêt ? Certainement une mauvaise idée, car seuls une partie des intérêts pourront être déduit des revenus. Et, si Corum augmente la part investie à l’étranger. Nous, nous verrions la part des intérêts déductibles se réduire.

+ En direct ? Avec un TMI qui vient de passer à 30% et un taux moyen d’imposition de 6,5%, je vais me retrouver taxé à 23,5%. Donc, dans ma situation, je vais éviter !

Sachant que je n’ai pas besoin de revenus, il me reste l’acquisition en Nue-propriété…
Avant de me renseigner sur ce dernier mode d’acquisition, je voudrai savoir si je me suis trompé, jusqu’ici, dans mon analyse.

Merci

Bonjour GBL,

Je n’ai pas fait de calculs, en effet… En conséquence, mes propos sont incomplets et ne méritent probablement pas le terme « analyse ». J’aurai dû écrire « réflexions »…

Vous avez raison… pour être plus précis, il me faut faire des calculs… À suivre…
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Je dois rassembler des données…
Sur le site de Corum, des calculs me semblent erronés.

Ici https://www.corum.fr/achat-demenbrement :

Corum convictions a écrit :

Concrètement, investir en usufruit

    Montant de la part : 1 045 €
    Rendement annuel sur la base du DVM 2015 (non garanti) : 6,30 %
    Durée choisie : 5 ans
    Nombre de parts achetées : 20 parts
    Montant investi avec parts achetées à 25 % de leur valeur : 5 225 €
    Dividende annuel perçu : 1 317 €

Passons, sur la valeur de la part qui n’a pas été actualisée…
Pour trouver 1 317 €/an. Ils ont certainement fait : 20 x 1045 x 0,063 = 1 316,70 €

Il s’agit de dividendes bruts et non de dividendes perçus !

J’ai un doute « Valeur de marché » = « Prix acquéreur » ?

Surin,

Ce n’est pas moi qui part de 1060 € mais la page de Corum convictions que j’ai citée.
Je vous ferai remarqué que j’ai écris « Passons, sur la valeur de la part qui n’a pas été actualisée… »

Soit mes propos n’étaient pas clairs, soit vous avez manqué de rigueur lorsque vous m’avez lu.
N’y a-t-il pas une autre erreur dans la page de Corum ?